廣森普法丨買了帶居住權的房，我竟不能住？

“簽完購房合同、付完首付，準備裝修時卻冒出一個人說這房子他有居住權，能住到2035年！”最近，杭州的林先生遭遇了一件糟心事。隨著《民法典》實施，居住權制度從法律條文走進現實，越來越多像林先生這樣的購房者，在房屋交易中踩了“居住權”的坑。今天，我們就從真實案例出發，聊聊居住權登記后房屋交易的那些事兒，幫你避開隱藏風險。

一、帶居住權的房子，到底坑在哪？

林先生去年年底通過中介買了一套二手房，產權調查顯示房屋無抵押、無查封，他便安心簽了合同。可今年3月準備收房時，一位張阿姨拿著《居住權登記證明》找上門，稱這套房子是前房主（她的兒子）為了保障她養老設立的居住權，期限20年。

“我花了200多萬買房，卻只能看著別人住？”林先生多次與前房主協商無果，最終只能通過法律途徑維權。法院審理后認為，前房主未如實告知房屋已設立居住權的事實，構成違約，判決其賠償林先生違約金及維權費用共計15萬元，但張阿姨的居住權仍受法律保護，林先生只能等居住權到期后才能使用房屋。

這個案例告訴我們：居住權登記后，房子能賣，但新業主可能“買而不能住”。居住權與所有權分離，就像給房子上了“雙保險”——所有權歸業主，居住權歸他人，即便房子易主，居住權人的權益也不會受影響。

二、哪些情況會出現“帶居住權的房子”？

并非所有帶居住權的房子都藏著陷阱，有些是合理設立的，購房者需要提前分辨。常見的居住權設立場景主要有3種：

（一）養老保障：子女為父母設立居住權

這是最常見的場景。比如父母將房子過戶給子女，為了避免日后養老無依，會要求子女為自己設立居住權，確保晚年有房可住。這種情況下，房子雖歸子女所有，但父母擁有居住權，子女若想賣房，必須提前告知購房者這一情況。

（二）離婚協議：為弱勢方設立居住權

夫妻離婚時，若一方沒有住房，雙方可能會在離婚協議中約定，將共有房產的所有權歸一方，另一方享有一定期限的居住權。比如北京的王女士與丈夫離婚后，協議約定房子歸丈夫所有，但王女士可居住至孩子成年（約10年），并辦理了居住權登記。此后丈夫若想賣房，必須如實告知購房者王女士的居住權情況。

（三）以房養老：老人為機構設立居住權

部分老人會選擇“以房養老”模式，將房子抵押給金融機構，同時為自己設立居住權，確保生前有房可住，去世后房子歸金融機構處置。這種情況下，房子若被金融機構出售，新業主也需尊重老人的居住權。

三、買賣帶居住權的房子，該怎么做？

無論是賣家還是買家，在交易帶居住權的房子時，都需要格外謹慎，做好以下幾步，才能避免糾紛：

（一）賣家：主動披露是底線，合同約定要明確

提前告知，不隱瞞：在掛牌賣房時，就應主動向中介和購房者說明房屋已設立居住權的情況，包括居住權人、期限、權利范圍等，避免后續因“欺詐”被追責。

寫入合同，留證據：在購房合同中明確約定居住權的相關信息，并注明“若因居住權問題導致買家無法正常使用房屋，賣家需承擔違約責任”，同時約定具體的賠償金額或方式，降低糾紛風險。

（二）買家：查冊+協商，雙管齊下防風險

多查一步，確認居住權：除了常規的產權調查，還要專門到不動產登記中心查詢房屋是否設立居住權（部分城市可通過線上政務平臺查詢），避免中介或賣家隱瞞。

協商解決方案，降低影響：若房子確實有居住權，可與賣家協商解決方案，比如：要求賣家提前與居住權人協商解除居住權（需雙方同意并辦理注銷登記）；或者壓低房價，彌補“買而不能住”的損失；若居住權期限較短（如1-2年），也可約定待居住權到期后再收房。

四、廣森律所提醒：居住權≠租賃權，別混淆！

很多人會把居住權和租賃權混淆，認為“不就是別人住幾年嗎，和租房差不多”。但實際上，兩者有本質區別：

居住權：是法定物權，需辦理登記才生效，期限可長達幾十年（甚至終身），居住權人享有優先保護，即便房子被拍賣、變賣，居住權也不受影響。

租賃權：是債權，基于租賃合同產生，期限最長20年，若房子被出售，“買賣不破租賃”的保護范圍有限（如承租人未實際入住，可能無法對抗新業主）。

簡單來說：買了帶居住權的房，可能比租了20年的房還“被動”，一定要提前分辨清楚。

在房產交易中，“居住權”已成為不可忽視的隱藏風險點。無論是賣家還是買家，都要重視居住權的存在，提前了解、主動溝通、明確約定，才能讓房屋交易更安心。如果遇到復雜情況，建議及時咨詢專業律師，避免因不懂法律而遭受損失。