北京三宗地變性，藏有深意

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

進(jìn)入八月，北京接連不斷地釋放土地信息。

昌平6宗、豐臺(tái)11宗，房山6宗、亦莊10宗……乍看起來(lái)，挺嚇人的。

兩個(gè)月前，朝陽(yáng)區(qū)稱三年內(nèi)將釋放30宗住宅地塊。

說(shuō)實(shí)話，這么多地塊，花姐只記住了一宗宅地：朱辛莊CP01-0801-0055號(hào)地。

什么原因呢？

它是變性而來(lái)，之前，是一塊工業(yè)研發(fā)用地。

原本，這也不算啥了不起的。關(guān)鍵在于，在朱辛莊板塊，中海未來(lái)之境一直被視為最后一個(gè)住宅項(xiàng)目。

這種突然襲擊，讓中海地產(chǎn)有點(diǎn)無(wú)辜，以至于銷售都要改相關(guān)說(shuō)辭。

0055號(hào)地登場(chǎng)，見(jiàn)風(fēng)就是雨。

有人稱，周邊的老業(yè)主將慘遭背刺，有1000多個(gè)業(yè)主鬧翻了；還有人擔(dān)心，周邊的配套資源不夠支撐；等等。

可如果換一個(gè)角度看，朱辛莊又多了一塊好的住宅用地。

為什么昌平要將0055號(hào)地變性？

花姐認(rèn)為，這是有深層次考量的，鑒于當(dāng)下的樓市現(xiàn)狀，亟需一塊好地來(lái)重拾信心。當(dāng)然，住宅地塊也更值錢(qián)。（詳見(jiàn)《昌平樓市，跑為上策》）

緊鄰昌平線朱辛莊站的0055號(hào)地，就是最佳選擇。

為了配合它成功入市，有關(guān)部門(mén)甚至還把東面的0056和0057號(hào)地的位置移動(dòng)了一下。

類似這次昌平土地變性的案例，北京并不多見(jiàn)。

一年多來(lái)，花姐只找到三個(gè)典型案例：除了朱辛莊0055號(hào)地，還有通州梨園6007號(hào)地、順義薛大人莊6017號(hào)地。

它們各有各的變性故事。

一、朱辛莊0055號(hào)地：堪稱完美

2023年4月至2025年7月，0055號(hào)地的編號(hào)為0801-32號(hào)地，性質(zhì)是工業(yè)研發(fā)用地。

在2025年8月1日，它搖身一變，為R2居住用地，占地1.27公頃，規(guī)劃地上建面3.175萬(wàn)平米，容積率2.5，限高80米。

如果稱之為朱辛莊最佳宅地，一點(diǎn)也不夸張。

從東往西，它與大華啟宸府、中海未來(lái)之鏡，一字排開(kāi)。三者容積率和限高條件一致。

大華啟宸府（0028號(hào)地）于2023年3月拿地，占地1.465公頃，地上建面3.66萬(wàn)平米，已經(jīng)售罄，均價(jià)6.19萬(wàn)元/平米。

中海未來(lái)之境（0029號(hào)地）于2025年2月拿地，占地1.6公頃，地上建面4.12萬(wàn)平米，已網(wǎng)簽41套，均價(jià)6.16萬(wàn)元/平米。

這兩塊地的位置，略輸于0055號(hào)地。

1、0055號(hào)地距離朱辛莊地鐵站更近，只有200米；

2、0055號(hào)地的負(fù)擔(dān)更小。目前已知配建1處社區(qū)服務(wù)管理用房，是和大華啟宸府整體統(tǒng)籌指標(biāo)——共計(jì)500平米。言外之意是，0055號(hào)地只須配建150平米社區(qū)用房；

3、0055號(hào)地的其它配建不詳。大華啟宸府配建了1000平米沿街商業(yè)，以及350平米社區(qū)管理服務(wù)用房；中海未來(lái)之境配建1000平方米的沿街商業(yè)，以及1000平米養(yǎng)老服務(wù)驛站；

4、0055號(hào)地東面為0056號(hào)綠地，也是這次調(diào)規(guī)來(lái)的。之前，綠地在0057號(hào)多功能用地北面。

調(diào)規(guī)之后，0055號(hào)地不僅東面的居住環(huán)境提升，且不用擔(dān)心0057號(hào)地的遮擋——占地1.07公頃、容積率2.0，限高80米。

有了東面地塊調(diào)規(guī)的神助攻，0055號(hào)地堪稱完美，超越了西邊的兩個(gè)樓盤(pán)。

那么新的問(wèn)題來(lái)了，中海地產(chǎn)會(huì)繼續(xù)拿嗎？在花姐看來(lái)，有點(diǎn)夠嗆。它太懂昌平的樓市了。

二、順義薛大人莊6017號(hào)地：三度調(diào)規(guī)

8月26日，順義區(qū)薛大人莊0025-6017地塊將落槌，它占地約2.3公頃，建筑控制規(guī)模3.68萬(wàn)㎡，容積率1.6。

6017地塊藏著三段變性調(diào)規(guī)的故事。（詳見(jiàn)《北京土拍，松綁進(jìn)行時(shí)》）

第一次調(diào)規(guī)：增加街坊路+醫(yī)養(yǎng)幼用地。

在2014年至2020年底之前，它最初被稱之為順義新城第25街區(qū)2#地塊，由兩塊地組成，東面為一塊居住用地，西面為一塊公園綠地。

到了2020年12月，它的控規(guī)調(diào)整為：1、增加兩條街坊路，南北寬12米，東西寬8米；2、將居住用地縮小至3.75萬(wàn)公頃，其余面積調(diào)整為托幼用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老用地和公園綠地。

當(dāng)時(shí)調(diào)規(guī)的理由是，為了滿足規(guī)劃區(qū)的主導(dǎo)功能，實(shí)現(xiàn)居住區(qū)的配套設(shè)施完善、環(huán)境又美。

第二次調(diào)規(guī)：砍去醫(yī)養(yǎng)幼用地。

時(shí)間到了2022年3月，25街區(qū)2#用地又調(diào)了規(guī)劃。砍去了醫(yī)療衛(wèi)生用地、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老用地和公園綠地，變成兩塊居住用地和一塊幼兒園用地。

這次調(diào)整，大概是為了賣東面的6001居住用地。2022年6月7日，懋源地產(chǎn)以19.55億元拿下6001、6003（幼兒園）地塊。

第三次調(diào)規(guī)：街坊路改道+建筑拉高。

此次調(diào)規(guī)，大概發(fā)生在2025年五六月份。

1、把西面住宅地塊的編碼，明確為6017地塊，即這次上架土拍的地塊；2、將街坊一路從東西“一”字型，改為L(zhǎng)型，寬度8米不變；3、將6017地塊的建筑限高拉高10米，變成40米，容積率1.6保持不變；

經(jīng)過(guò)三次調(diào)規(guī)之后，薛大人莊6017地塊的條件變好了。40米高度，在順義中央別墅區(qū)是十分罕見(jiàn)的。

據(jù)說(shuō)，6017地塊是被懋源地產(chǎn)激活的。截至目前，懋源璟橒網(wǎng)簽99套，成交均價(jià)7.27萬(wàn)元/平米，成交金額21.52億元，已收回地價(jià)成本，正在賣現(xiàn)房。

三、通州梨園6007號(hào)地：容積率降到極致

通州梨園6007號(hào)地，就是中鐵建花語(yǔ)璟云。

它占地1.27萬(wàn)平方米，規(guī)劃地上建面2.17萬(wàn)平方米，容積率1.7，限高45米。

在2025年4月29日，中鐵建地產(chǎn)擊敗一眾對(duì)手，以7.755億元摘得6007地塊，樓面價(jià)3.58萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率21.94%。

這比東面一路之隔的招商云璟攬閱，高出7200元/平米。

這塊地為什么那么搶手？主要是因?yàn)樵谥暗淖冃赃^(guò)程中，把容積率壓得太低了。

當(dāng)然，6007號(hào)地容積率低，主要是周邊有高樓，導(dǎo)致退線嚴(yán)重。（詳見(jiàn)《中鐵建地產(chǎn)回京，無(wú)奈地退線）

2024年5月，它的標(biāo)號(hào)是FZX-0303-0133，用地性質(zhì)為F3多功能用地，用途是產(chǎn)業(yè)用房。

它也是用來(lái)招拍掛的，但有個(gè)條件，通州區(qū)梨園鎮(zhèn)梨園村委會(huì)以單價(jià)11236 元/平方米，回購(gòu)全部建筑面積，約4萬(wàn)平米。

到了2025年2月，0133號(hào)地變成R2住宅用地，容積率從原來(lái)3.08驟降至1.7，取消60米上限，統(tǒng)一調(diào)整至45米限高；

為什么它會(huì)變性，大概是因?yàn)檎猩淘骗Z攬閱賣得很好。后者于2025年2月拿證，網(wǎng)簽226套，成交均價(jià)5.82萬(wàn)元/平米，已收回地價(jià)成本。

不過(guò)，花語(yǔ)璟云現(xiàn)在遇到了麻煩，戶型定位與中建運(yùn)河玖院相沖，兩者的戶型高度重合：94平米、106平米、110平米和126平米。

沒(méi)有河景資源的花語(yǔ)璟云，拿什么和中建運(yùn)河玖院競(jìng)爭(zhēng)呢？