重磅！北京發(fā)布購房新政，專家這樣解讀

8月8日，記者從北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會獲悉，北京市住建委、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡稱《通知》），自2025年8月9日起，符合北京商品住房購買條件的居民家庭，購買五環(huán)外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。

《通知》提到，符合本市商品住房購買條件的居民家庭，購買五環(huán)外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。即：京籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環(huán)外商品住房不限套數(shù)。同時，《通知》明確，對成年單身人士在本市購買商品住房的，按照居民家庭執(zhí)行限購政策。

居民家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的政策不變，京籍居民家庭五環(huán)內(nèi)限購2套，在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非京籍居民家庭五環(huán)內(nèi)限購1套。

《通知》從四方面加大了住房公積金支持力度：

（一）擴大首套房公積金貸款支持范圍。《通知》明確，對借款申請人（含共同申請人，下同）在本市無住房但全國范圍內(nèi)有1筆已結(jié)清公積金貸款記錄的，由此前認(rèn)定為二套房，調(diào)整成認(rèn)定為首套房。以房屋總價400萬元，公積金貸款100萬元、貸款年限30年為例，由二套房調(diào)整為首套房后，首付款最高減少60萬元，月供最高減少253元。

（二）加大二套房公積金貸款支持力度。在最高貸款額度方面，《通知》明確，將二套房公積金貸款最高額度由60萬元提高至100萬元，大力支持改善性住房需求。如借款人滿足適用公積金支持建筑綠色發(fā)展、支持多子女家庭購房等政策的條件，還能享受貸款額度上浮的政策優(yōu)惠，最多上浮40萬元，最高可貸款140萬元。

在最低首付款比例方面，《通知》明確，將二套房公積金貸款最低首付款比例，由購買五環(huán)內(nèi)住房不低于35%、購買五環(huán)外住房不低于30%，統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%，不再區(qū)分五環(huán)內(nèi)外。

（三）提高每繳存公積金一年可貸額度。《通知》明確，由每繳存公積金一年可貸10萬元提高至可貸15萬元。借款人申請120萬元貸款，由原需要繳存公積金11年零1個月，降低為繳存7年零1個月。如借款人滿足適用公積金支持建筑綠色發(fā)展、支持多子女家庭購房等政策的條件，還能享受貸款額度上浮的政策優(yōu)惠，最多上浮40萬元，首套住房最高可貸款160萬元。

（四）落實《北京市深化改革提振消費專項行動方案》，《通知》明確，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請公積金貸款。目前，繳存職工購買本市新建住房且已簽訂購房合同的，可通過提供網(wǎng)簽合同編號提取住房公積金支付購房首付款，同時申請公積金貸款。

在住房限購方面，北京新政主要有哪些變化？

北京鏈家研究院院長高原對中國城市報記者表示，此次主要變化是對于已符合北京市限購政策家庭而言，在五環(huán)外購置住房不再限制購房套數(shù)。不過，新政對社保年限等北京市購房的基本門檻未做調(diào)整。

同時，限購政策不再單獨區(qū)分單身和已婚人群，成年單身人士和居民家庭執(zhí)行同樣的限購政策。

他表示，新政主要是利好人戶分離家庭的加購及別居住宅的購置。近年來隨著北京城市發(fā)展的不斷推進(jìn)，尤其是外圍片區(qū)城市界面與功能的快速改善，北京市人戶分離現(xiàn)象較多，部分家庭確實存在五環(huán)外購置多套住房的現(xiàn)實需求，此次調(diào)整購房政策，使得此類家庭的受限顯著減少，同時也不再區(qū)分單身與否，更符合當(dāng)前購房群體的實際需求。

公積金政策的調(diào)整，主要影響有哪些？

高原表示，本次新政主要有四方面變化：

一是首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。對于無房，但存在已結(jié)清公積金貸款記錄家庭，可認(rèn)定為首套信貸。

二是二套信貸額度與成數(shù)提升。公積金二套信貸上限由60萬元上浮至100萬元。同時二套公積金貸款首付統(tǒng)一降低至30%（原五環(huán)內(nèi)35%，五環(huán)外30%）。

三是公積金可貸額度累積加快。由原每存繳一年可貸額度累積10萬元提升至每存繳一年可貸額度累積15萬元。

四是可提取公積金作為首付。此前因種種原因，北京市一度停止提取公積金作為首付業(yè)務(wù)，此次在流程優(yōu)化后，恢復(fù)了該項服務(wù)。

高原表示，公積金作為購房者購房的重要支持力量，其資金成本相對按揭貸款更低，公積金信貸額度與比例的提升，能夠有效的降低購房者的月付壓力與總利息成本。

舉例說明，對于已存繳8年公積金，購置360萬元五環(huán)外剛需住房的家庭而言，如選擇滿貸288萬元，25年貸款期限情況下，原有的信貸方式，為80萬元公積金貸款及208萬元商業(yè)貸款，月供會達(dá)到13547元。在新政之下，這樣的剛需家庭可獲得120萬元公積金貸款支持，相對應(yīng)的商業(yè)按揭貸款可降低至168萬元，使得每月月供降低至13454元，月供可減少93元左右，全周期的利息金額可降低2.77萬元。

與剛需群體類似，新政對于改善性群體而言也有較好支持。首先是對于占市場交易者近三成的“一買一賣”置換群體而言，在原有的認(rèn)定方式之下，將被認(rèn)定為二套購房者，公積金信貸額度上限為60萬元，而新政之下則可被認(rèn)定為首套，公積金信貸上限大幅提升至120萬元。而對于加購住房的改善群體，二套額度上限則由60萬元提升至100萬元。

此外，此次北京市在流程優(yōu)化后，購房者可在購房階段提取公積金作為首付款使用。剛需購房者在購房時，往往首付資金籌集難度較大，而允許提取公積金作為首付資金，能夠顯著降低青年剛需群體的一次性支付壓力，節(jié)約了潛在的資金過橋成本。

新策出臺的背景有哪些？

“在去年‘930政策’支持下，北京市住宅市場進(jìn)入連續(xù)三個季度的平穩(wěn)期，今年上半年全市二手房網(wǎng)簽88575套，新房銷售18220套，同比分別增長18.4%、24.4%。同期價格也相對穩(wěn)定，市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢初現(xiàn)且相對穩(wěn)定。”高原說道。

此次政策一方面體現(xiàn)出了“穩(wěn)扎穩(wěn)打”思路，與當(dāng)前平穩(wěn)的市場狀態(tài)匹配，也充分體現(xiàn)了政策的延續(xù)性，屬于在關(guān)鍵節(jié)點上“加力”和“助推”的切口型政策；另一方面，也保持了未來應(yīng)實際市場形勢變化進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)節(jié)的靈活性。

新政將對樓市帶來哪些影響？

58安居客研究院院長張波表示，盡管今年以來“穩(wěn)樓市”為主基調(diào)，且一線城市本身也在研究儲備調(diào)減限制性措施，但一線城市總體政策面相對保守，本次北京的政策也預(yù)示著一線城市未來政策進(jìn)一步放松的節(jié)奏可能會加速。

從安居客線上數(shù)據(jù)來看，一線城市總體掛牌量攀升，其中北京7月二手房掛牌量環(huán)比上漲4.6%，同時經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)下降3.84%，也反映市場觀望情緒提升，帶看量增加但轉(zhuǎn)化率下降的趨勢。

近期“土地?zé)帷鳖l頻出現(xiàn)，上海、深圳、杭州地王的出現(xiàn)也讓政策面加碼顯得更為猶豫，這就導(dǎo)致了在7月傳統(tǒng)淡季疊加政策真空期，進(jìn)一步拉大了市場調(diào)整幅度。但北京的土地在7月相對平靜，加之市場降溫持續(xù)，為政策的放松提供了市場面的基礎(chǔ)。

從允許京籍居民家庭在五環(huán)外不限套數(shù)購房來看，張波認(rèn)為，重點還是為加速外圍區(qū)域的市場去化，有利于希望在五環(huán)外購置養(yǎng)老或度假房產(chǎn)的家庭，或者有多套房產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)配置的人群。北京本次新政通過區(qū)域差異化，結(jié)合公積金優(yōu)化的組合拳，既精準(zhǔn)釋放改善需求，又避免核心區(qū)過熱。

但北京和上海的樓市還有所差異，不代表上海的政策放松也會跟進(jìn)類似政策。一方面北京政策需服務(wù)于人口疏解和京津冀協(xié)同發(fā)展，五環(huán)外放松是這一戰(zhàn)略方向的體現(xiàn)。而上海外環(huán)外產(chǎn)業(yè)布局多，首套剛需和中改善型需求都較為集中，上海外環(huán)外更多體現(xiàn)在定點放松，選擇“精準(zhǔn)施策”的可能性更大，包括臨港新片區(qū)、金山、崇明都是定向放松的重點區(qū)域。

■來源：中國城市報記者 張阿嬙