2026年，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，中國(guó)50%的家庭或?qū)⒚媾R3個(gè)大麻煩

|議史紀(jì)

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嘴上說(shuō)“跌點(diǎn)好，剛需有機(jī)會(huì)”，回到家打開(kāi)手機(jī)一看小區(qū)成交價(jià)，比自己買(mǎi)入價(jià)低了十幾二十萬(wàn)，心里那個(gè)不是滋味。

從“漲得太快受不了”變成“掛了幾個(gè)月出不了手”。

房?jī)r(jià)是漲是跌，本身只是一個(gè)市場(chǎng)走勢(shì)，但資產(chǎn)一旦和貸款、就業(yè)、消費(fèi)綁在一起，行情就會(huì)樣。

眼下到 2026 年只剩下不多的時(shí)間，如果下行趨勢(shì)延續(xù)，不少家庭要面對(duì)的，已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單的賬面縮水，而是三件繞不開(kāi)的麻煩事。

流動(dòng)性出問(wèn)題，比價(jià)格更致命

在上一輪樓市熱度最高的時(shí)候，很多城市有過(guò)這樣的場(chǎng)景：新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，通宵排隊(duì)，老小區(qū)里掛一個(gè)房源，第二天中介電話就打到爆，過(guò)戶(hù)大廳排號(hào)排到午后。

那時(shí)不少家庭形成一種潛意識(shí)：手里有房，心里有底，用不了急，只要掛出去，總有人接盤(pán)。

過(guò)去幾年，這種感覺(jué)已經(jīng)一步步被現(xiàn)實(shí)修正。到了 2024～2025 年，很多城市二手房市場(chǎng)開(kāi)始明顯變味，小區(qū)同戶(hù)型同時(shí)掛牌幾十套，價(jià)格一輪輪往下調(diào)。

房東從“再觀望觀望”變成“能出手就謝天謝地”，但盤(pán)子掛了幾個(gè)月，咨詢(xún)寥寥無(wú)幾，有人甚至三個(gè)月沒(méi)接到一個(gè)有效電話。

這個(gè)時(shí)候才會(huì)真正意識(shí)到，房子不是隨手點(diǎn)一下就能變成銀行存款的圖標(biāo)。特別是那些寄希望于賣(mài)房解決大額支出的家庭，感觸更深。

有的準(zhǔn)備套現(xiàn)給孩子海外讀書(shū)，有的打算騰挪資金去創(chuàng)業(yè)，還有的家里突然遇到大病，需要一筆錢(qián)做手術(shù)，本來(lái)心想還有一套房，最不濟(jì)賣(mài)掉一套救急。

如今三件麻煩事接踵而來(lái)：房子賣(mài)不動(dòng)、房貸壓不住、生活質(zhì)量降不回原樣。

這一輪變化背后，是買(mǎi)方心態(tài)和支付能力同時(shí)發(fā)生了改變。一方面，房?jī)r(jià)預(yù)期從“只會(huì)更高”轉(zhuǎn)成“還會(huì)不會(huì)再跌”，買(mǎi)家寧可多觀望幾個(gè)月，也不愿現(xiàn)在出手背風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，就業(yè)和收入壓力擺在眼前，能輕松掏出大額首付的人本來(lái)就不多，銀行審核也更謹(jǐn)慎，整個(gè)鏈條卡得更緊。

再加上大家對(duì)長(zhǎng)期貸款的態(tài)度變保守，曾經(jīng)那種“咬牙上車(chē)”的沖動(dòng)大幅退潮。

中介行業(yè)是最敏感的一環(huán)。早些年中介帶著客戶(hù)看房的時(shí)候，說(shuō)話底氣十足，不少門(mén)店攤開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就是兩個(gè)字：不講價(jià)。

到這兩年，很多城市的中介費(fèi)明顯打折，有的從總價(jià) 2% 減到 1%，還有的推出各種噱頭服務(wù)，免費(fèi)保潔、補(bǔ)貼過(guò)戶(hù)費(fèi)，只要能促成成交，什么辦法都愿意試。

可惜市場(chǎng)整體遇冷，帶來(lái)了一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的結(jié)果：無(wú)論中介多用力，真正下定決心的買(mǎi)家還是少。

這里的麻煩不在于房?jī)r(jià)下調(diào)了多少，而在于一旦市場(chǎng)成交停滯，家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)很大的空檔。

很多家庭習(xí)慣性地把房子視為最后一道保險(xiǎn)：工作不順還能扛，手里有房就不慌；真到關(guān)鍵時(shí)刻，賣(mài)一套，周轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。現(xiàn)在這道保險(xiǎn)直接失效，家里最貴的那部分資產(chǎn)，在需要現(xiàn)金的時(shí)候反而幫不上忙。

2026 年如果市場(chǎng)繼續(xù)走弱，類(lèi)似的困境只會(huì)更普遍。有個(gè)現(xiàn)實(shí)值得提前看清：房?jī)r(jià)并非不能調(diào)整，問(wèn)題出在一旦跌到買(mǎi)賣(mài)雙雙僵住，市場(chǎng)就會(huì)從“價(jià)跌量也跌”變成“無(wú)價(jià)可談”。

到那個(gè)階段，家庭不是簡(jiǎn)單承受數(shù)字上的虧損，而是要面對(duì)一種狀態(tài)：明知資產(chǎn)還在，但暫時(shí)救不了急，實(shí)際效果等于失去一部分安全墊。

對(duì)很多中產(chǎn)家庭來(lái)說(shuō)，這種變化的沖擊甚至大過(guò)名義價(jià)格波動(dòng)。過(guò)去眼中“護(hù)城河”式的房產(chǎn)價(jià)值，忽然變成一座必須長(zhǎng)期持有、又暫時(shí)難以盤(pán)活的大石頭。

熬得住的，就慢慢拖著，等下一輪機(jī)會(huì)；熬不住的，只能用其他方式填坑。流動(dòng)性問(wèn)題一旦暴露，后面兩件事自然會(huì)被推上臺(tái)面。

月供照舊扣，壓力翻倍

房子賣(mài)不動(dòng)，對(duì)已經(jīng)上車(chē)的家庭來(lái)說(shuō)，真正難挨的其實(shí)在另外一頭：賬單。

過(guò)去幾年，特別是 2016～2021 年這段時(shí)間，為了趕上所謂窗口期，很多人選擇在價(jià)格高位入場(chǎng)。

那時(shí)不少城市房?jī)r(jià)一漲再漲，身邊人不斷分享漲幅，很多家庭心里都起過(guò)類(lèi)似的盤(pán)算：現(xiàn)在咬牙上，首付拉扯一下，兩代人一起撐，把月供當(dāng)長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄，幾年后房?jī)r(jià)漲起來(lái)，數(shù)字自然就好看了。

于是能湊的存款全部壓上，公積金、商業(yè)貸款齊上陣，月供五六千算常見(jiàn)，一萬(wàn)出頭也不稀奇。

剛開(kāi)始，工資還跟得上，年終獎(jiǎng)?wù)瞻l(fā)，晉升加薪也有希望，月供雖然占了不小比例，總體還能接受。

進(jìn)入這兩年，環(huán)境肉眼可見(jiàn)地變了。崗位收縮、行業(yè)下行、企業(yè)調(diào)整薪酬結(jié)構(gòu)，本來(lái)指望的增長(zhǎng)變成原地踏步甚至后退。

年終獎(jiǎng)縮水乃至消失，跳槽變難，工資單的數(shù)字不再穩(wěn)步走高。房貸扣款卻不會(huì)“體諒形勢(shì)”，每個(gè)月準(zhǔn)時(shí)從賬上劃走，額度一分不少。這時(shí)候壓力感才真正清晰地壓到心上。

現(xiàn)實(shí)中最典型的場(chǎng)景出現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表上。比如有家庭在 2021 年以 180 萬(wàn)的總價(jià)買(mǎi)下一套房，首付投入 100 萬(wàn)，剩余貸款分 20 年慢慢還。

到了現(xiàn)在，周邊同小區(qū)成交價(jià)滑到不到 80 萬(wàn)，意味著這套房的市場(chǎng)估值已經(jīng)接近腰斬。

首付在賬面上基本蒸發(fā)，貸款還在，賣(mài)房之后連銀行的本息都覆蓋不了，這就是標(biāo)準(zhǔn)的負(fù)資產(chǎn)雛形。

進(jìn)一步想，如果未來(lái)一兩年價(jià)格還向下挪動(dòng)一截，這種“資產(chǎn)小于負(fù)債”的狀態(tài)會(huì)更集中地出現(xiàn)在高位入場(chǎng)的家庭身上。

賣(mài)不賣(mài)成了死結(jié)：賣(mài)了要往銀行再補(bǔ)一筆錢(qián)，不賣(mài)繼續(xù)扛著月供，加上生活里其他剛性開(kāi)支，整個(gè)月的現(xiàn)金流變得緊繃。

日常開(kāi)銷(xiāo)一不小心超支，下個(gè)月賬單就會(huì)堆到眼前。

當(dāng)房貸占到家庭主力收入的六七成時(shí)，結(jié)構(gòu)就變得極其敏感。原本偶爾還能承擔(dān)的一次生病住院，一次意外失業(yè)，一次被迫轉(zhuǎn)崗，這類(lèi)在正常年份不至于致命的波折，一旦疊加在高杠桿之上，就很容易演變成徹底的現(xiàn)金流危機(jī)。

銀行卡里的余額扛不過(guò)連續(xù)幾期貸款劃扣，人還在，房還在，賬戶(hù)先“趴下”。

很多人在沒(méi)有切身經(jīng)歷之前，會(huì)把房貸當(dāng)成一種強(qiáng)制儲(chǔ)蓄，還帶點(diǎn)激勵(lì)意味。真輪到行情反過(guò)來(lái)走時(shí)，那條固定支出突然像變重了幾倍。

人的精神狀態(tài)也會(huì)受到牽連，長(zhǎng)期處在壓力下，睡眠、情緒、工作狀態(tài)都會(huì)被拖累，口頭上不說(shuō)，身體反應(yīng)非常實(shí)在。

從金融角度看，高杠桿本身并不絕對(duì)可怕，真正放大風(fēng)險(xiǎn)的是杠桿踩在下行周期上。

房?jī)r(jià)上漲時(shí)，貸款被視為撬動(dòng)資產(chǎn)的工具，房?jī)r(jià)橫盤(pán)還能接受，但房?jī)r(jià)連續(xù)走軟，就會(huì)變成枷鎖。

2026 年如果市場(chǎng)繼續(xù)弱勢(shì)，最先被卷入風(fēng)浪的，不是沒(méi)有房的人，而是已經(jīng)押注過(guò)重的人。

在這種情況下，將目光從“房子值多少錢(qián)”挪到“家庭還能穩(wěn)定多久”會(huì)更加現(xiàn)實(shí)。穩(wěn)住收入來(lái)源，比在房?jī)r(jià)曲線上糾結(jié)一兩千的波動(dòng)，有時(shí)更關(guān)鍵。

消費(fèi)收縮、關(guān)系緊繃，中產(chǎn)重學(xué)過(guò)日子

在賬面壓力積累到一定程度之后，最直觀的變化會(huì)體現(xiàn)在消費(fèi)上。

過(guò)去幾年，生活品質(zhì)是一句非常常見(jiàn)的口頭禪，口紅要買(mǎi)好一點(diǎn)的，護(hù)膚品要看品牌，咖啡選大杯，周末安排商場(chǎng)、電影、餐廳一條龍。

孩子的教育更是“不能輸”三個(gè)字掛在嘴邊，琴棋書(shū)畫(huà)輪番上陣。

如今現(xiàn)金流一緊，那些看似不差錢(qián)的選擇，開(kāi)始被掰開(kāi)揉碎重新規(guī)劃。孩子的培養(yǎng)項(xiàng)目往往是最先進(jìn)入討論名單的一項(xiàng)。

當(dāng)收入端也難以迅速放大時(shí)，不少人開(kāi)始主動(dòng)尋找第二條或第三條小收入渠道。白天在辦公室上班，晚上變身網(wǎng)約車(chē)司機(jī)，或者在周末兼做外賣(mài)跑腿、直播帶貨。

不是為了炫耀“斜杠”，而是希望給家庭的現(xiàn)金流多加一點(diǎn)安全墊。很多看起來(lái)衣著體面的人，在城市的某個(gè)路口、某條騎行道上默默補(bǔ)充著家庭預(yù)算。

消費(fèi)降級(jí)聽(tīng)上去很輕巧，實(shí)際落到生活方式上就是一個(gè)詞：硬著陸。曾經(jīng)隨手下單、無(wú)需猶豫的小支出，現(xiàn)在都要多看兩眼支付界面。

每一筆錢(qián)都要找理由，甚至要在家里開(kāi)個(gè)小會(huì)，算算本月還有多少空間，能不能承受這筆支出。

2026 年房?jī)r(jià)如果繼續(xù)回落，麻煩確實(shí)不會(huì)少，甚至?xí)窟B到中國(guó)大約一半有房家庭，從資產(chǎn)到負(fù)債，再到生活方式，全線承壓。這是一個(gè)不太輕松的現(xiàn)實(shí)。

但事情也不能只看悲觀一面。房地產(chǎn)本來(lái)就不可能永遠(yuǎn)一條直線向上，任何經(jīng)濟(jì)體從以房產(chǎn)為主的增值模式，轉(zhuǎn)向更平衡的增長(zhǎng)路徑，中間都要付出陣痛。

那些單靠房?jī)r(jià)上漲撐起來(lái)的“紙面財(cái)富”，早晚要回到理性區(qū)間。真正經(jīng)得起考驗(yàn)的，從來(lái)不是房子漲到多少，而是家庭有沒(méi)有能力在變化的周期里調(diào)整節(jié)奏，改掉拖累自己的舊習(xí)慣。

房子可以是資產(chǎn)，但不該被當(dāng)成信仰。

靠房子一把梭哈的時(shí)代正在落幕，接下來(lái)更考驗(yàn)的是穩(wěn)收入、控負(fù)債、保現(xiàn)金流的綜合能力。

大環(huán)境的輪回，普通人左右不了，但家庭內(nèi)部怎么支配有限資源，卻完全可以自己做主。少一點(diǎn)幻想，一點(diǎn)不妨多一點(diǎn)務(wù)實(shí)。

該砍的消費(fèi)拿起剪刀，該延緩的計(jì)劃適當(dāng)往后推，把眼前的現(xiàn)金流守住，把一家人的穩(wěn)定守住。

參考資料：
房?jī)r(jià)漲了跌了？數(shù)據(jù)公布！
2025-12-15 14:53·光明網(wǎng)
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