高三西派天悅173㎡交房就賣，虧多少？西安五代住宅來了｜房哥問答437期

「西安房哥」本地購房服務平臺，深耕十年，接地氣，說人話！

小助手：18189215076，買房，裝修，投稿，微信同號。

問答437期

問：西安戶型越來越大，對不結婚的年輕人不友好？

答：對開發商而言，確定產品必然是抓大放小，當下市場，有急迫買房需求的，一是教育需求的剛需，學校是核心，房子是輔助。

二是小換大，舊換新的改善，洋房，大平層，甚至疊拼，面積越來越大，改善群體在意的純粹性，也需要大面積高總價設置門檻。

而年輕人不愿意結婚，想買80㎡以內的兩室，這種極小眾的需求，壓根不是開發商的意向客戶，一個小區1000戶，這樣需求的能有幾個，因此，新房找不到小面積也是必然的。

更關鍵的是，小面積實際的銷量也不好，三口之家，起步三室，兩室自住緊張，賣也不好賣，三代同堂，二孩家庭，起步四室，更無法接受兩室。

反而是大量的二手房，過去的2T4戶品字樓，中間戶都是兩室，對丁克單身群體非常友好，也可以新房買三室，拆了次臥改寬廳，住兩室。

預算夠，新房隨意折騰，預算不夠，先看二手房。

問：房哥講講二代，三代，四代住宅有啥區別？

答：在開發商包裝四代住宅概念之前，沒有人會專門留意所謂三代住宅，只是后來為了區分陽臺房和露臺房，又喊出三代住宅，至于二代住宅，更是沒有統一定義。

這種現狀下，如果有開發商在西安喊出五代住宅，六代住宅也不用意外，中海錦業元晟的二期，現在就叫五代住宅。

（西北首個中海五代宅）

目前，西安常見的住宅主要是露臺房和陽臺房，露臺即現在的四代住宅，通過擴大室內贈送面積，增加露臺面積，尋求差異化，其他的多數就是普通高層，陽臺可封閉，但有不小的公攤，這個里面，按照樓層高低，再分疊拼，洋房，小高層，高層。

過去，房價和面積牢牢綁定，如今四代住宅超100 %得房率，也可以理解為變相的降價，買房需求少，房價反跌后，大家都在搶有限的客戶，當地段，價格，會所已經卷到極致后，拼的就是戶型和贈送，露臺面積了。

買了四代的安心享受就好，不買的也不用焦慮，房子是用來住的，自己舒服就好。

問：300萬想在西安買洋房，疊拼，距離機場近，不考慮教育？

答：從需求上，屬于小眾的小眾，如果機場上班，空姐，地勤，機場是高薪鐵飯碗，住在機場附近也無可厚非，另一個有類似需求的是明星，因為經常出差，保姆買菜，也在機場周邊買別墅，北京就是。

回到西安，疊拼和洋房可選的區域，包括秦漢，涇河，空港，灃東以及浐灞，曲江，主城區范圍里，300萬預算買疊拼沒有機會。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

而洋房，曲江二期的金地南湖藝境、天地源香都東岸、大華公園世家有機會，但距離機場通勤太遠。

浐灞范圍內，世博園周邊，中南樾府、紫薇花園洲、世園大公館、綠城桂語江南可選，機場通勤距離適中，但地鐵3號、14號線要長距離換乘。

通勤時間最短的是空港，雖然配套弱，遠離主城，但房價低，14號線藝術中心站周邊，東航，綠城，金地，龍湖的小區，次新房都可以選。

（萬科理想城二手掛牌價，來源：貝殼）

秦漢范圍主要集中在蘭池大道沿線，典型的萬科理想城、啟迪佳蓮、旭輝江山閱，洋房，疊拼也都在預算內。

灃東方向，藍光公園華府、中南上悅城、保利和光塵樾、碧桂園國湖也都有房可選。

問：高新CID西派天悅173㎡準備交房就賣，不知道虧多少？

答：在當下的市場環境里，還是在供需失衡，二手房輪番破發的高新CID，交房就賣大概率是賠的。

即便和原購入價格平進平出，但貸款有利息，收房有大修，契稅，交易有增值稅，中介費，怎么算都是賠的，這是二手次新房交易的常規成本。

同時高新CID目前，大面積次新房銷量很一般，開發商自己也在降價，西派天悅房子蓋挺好，但所處的瞳西位置配套兌現慢，非熱點區域，周邊龍湖，高科，天地源，西派新房也在內卷。

后續小區西側還有不少住宅用地，新產品出來，大概率要背刺二手房。

以目前高新CID最保值的仁村區域為例，由于有31小、11初學區托底，中海學仕里、中建悅廬小面積還算抗跌，交付賣會小虧，但大面積需求更窄，門檻更高，非要賣虧的更多。

西派天悅非熱門區域，無高溢價學區托底，且新房自己也在降，外加周邊潛在新房背刺，交房就賣，業主壓力很大，小區房子很好，耐心自住，與高新CID共成長。

剛交房就賣房，和剛結婚又離婚有啥區別……

問：房哥，中建悅廬的房子不是正南正北，這個影響大嗎？

答：全國城市里，對坐北朝南最在意的城市，西安算一個，更多是基于日照，通風，采光的考慮，但城市里，受地形限制，不可能都做純南向，中建悅廬就是這個問題。

（中建悅廬樓棟示意）

由于西太路東北-西南走向，沿線的住宅小區樓棟也都有偏轉，附近的中海，碧桂園，招商，新希望等也不是正南正北，悅廬也只有最北側兩棟樓，純南朝向，其他樓棟南偏西約30°。

從居住體驗上，沒有本質影響，小區的采光，通風，樓間距，景觀視野不受朝向印象，悅廬多數樓棟室內也都是南北通透，西側沒有大開窗，西曬并不明顯。

但大面積的幾棟樓，比如建面約176㎡、210㎡，端廳270°采光設計，西向夏天的日照時間更長，更曬一些，開足空調，窗簾做厚一點。

問：航天有什么發展潛力和希望，305萬閉眼買曲江高新？

答：那是你站在2025年8月，看著航天二手房頻頻破發，開了天眼總結的，但放在當年買房業主的視角，不是這一回事。

航天房價的上行，與曲江有莫大的關系，可以說是承接曲江外溢的結果，2018年后，西安第一個搖號小區就是曲江金輝世紀城，由此開啟西安房價狂飆。

最貴的時候，南湖周邊均價過四萬，二期甚至有三萬一平的二手房成交，當年高價買曲江，就是因為曲江無地。

轉念一想，不如兩萬買航天，還是新產品，大平層，和曲江有價差，萬一還能賺錢，305萬在2018年，曲江只能買二手高層，但在航天可以買洋房，大平層。

（航天基地夜景）

航天自身也有房價支撐，一方面距離富人區近，區域內產業人口齊全，公園多，住宅少，密度低，環境好，短板是人氣差，商業弱，但對于改善，養老，自住還是舒服的，只是打工剛需不友好。

后來全國，西安，高新，曲江，航天二手普跌，拋售心態賣房，航天有房的，想的就不是潛力希望了，而是及時止損，不是航天不好，而是買房心態變了。

問：房哥點評一下，天地源萬熙天地的二手房？

答：萬熙天地是怎么火起來的，老高新人都知道，當年天地源開發的眾多小區，都有高新系學校資源，比如楓林綠洲、丹軒坊、蘭亭坊等，后來天地源去雁塔做 萬熙天地，大家的預期也是高新系跨區辦學。

但賣房是賣房，教育是教育，萬熙天地是雁塔北沈家橋城改地塊，配套學校就是雁塔十小，優質教育的預期也就沒了，小區從一梯隊變為普通的高層住宅區。

回歸社區本身，最大賣點是距離高新近，太白南路一路之隔就是都市之門，但房價比高新低，房子比錦業路二手房新，作為平替是有性價比的，隔壁碧桂園壓根不裝了，就叫高新時代。

（萬熙天地二手掛牌價，來源：貝殼）

目前，貝殼二手掛牌價，小區毛坯高層，普遍在15600+左右，符合當下行情，園區本身，中規中矩，戶型，景觀，周邊配套，學區沒有明顯特色。

但作為自住剛需盤，生活方便，馬路對面是錦業路，北邊有8號線，立豐城，附近都是成熟住宅區，且隔壁綠城春月風華新房在售，天地源賣的貴，大家就去買綠城了。

更別說西灃一路，西部大道上，新房，二手不斷，中海又要推五代住宅！

問：西電搬遷，產業工人搬遷，西電片區未來前景如何？

答：西安的城市規劃里，產業區和居住區平衡算挺差的，主城區內幾乎純住宅，產業和工作機會，集中在高新區和經開區。

前者交通不便，西三環，三號線，唐延路，太白南路牛馬川流不息，但下班后，又奔波各地，后者產業園集中在草灘，高陵，通勤噩夢。

過去，城東紡織城，城西電工城，城南電子城，以廠為中心，周邊配套家屬院，醫院，公園，商業，大家生活舒適度還是挺高的。

后來服務新區建設，主城版圖擴容，工業外遷，導致現在主城區是清一色的住宅區，停車，上班通勤，擁堵都是問題。

（西電片區規劃方案）

碑林，蓮湖，新城三區的發展局限就在土地，新城重點開發幸福林帶，蓮湖重心在西電拆遷，核心是看重土地開發，從西電搬遷后的規劃圖看，還是以住宅為主，配套商業和學校，目前首批土地已陸續供應。

所以，不要太糾結前景，主城更新，大差不差，西灃路啥樣，西部大道啥樣，密密麻麻的高層，絡繹不絕的人流，也是這里往后的現狀，以后蓋住宅，熱度也有限，最需要補齊的是教育，大概率也要引入名校+。

【樓盤點評】

| | | | | | |

| | | | | | | | | | | | | | |

【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

● 實景/設計案例： | | | | | 悅 | | | |

【城市觀察】

● 熱門商業： | |
|

聲明：未經許可，禁止轉載

作者：Kikyo

房哥1對1咨詢通道