海南
大多數在日本買房的人，都會有兩個痛點：
第一是怕買錯了
第二是怕買貴了
其實第二個還好，只要資產對了，又不是貴的太離譜，拉長周期看，基本都能漲起來，讓客戶賺到收益。
最怕的是買錯了，買錯了，那可能就是掉進坑里出不來了，就算拉長時間，坑也還是坑。只要買錯了，哪怕你買的再便宜也不行。
舉個例子吧，日本的民宿投資非常火。但是，每當有客戶問的時候，成竹都會勸客戶，不要碰。
因為總體來講，日本民宿投資就是一個偽概念，是一個在日本的中國人開的中介公司，根據中國人的喜好，專門定制的圈國內投資客的產業鏈。
大白話說，這就是一個中國人做局專騙中國人的產業鏈。
這樣說可能太絕對，民宿有沒有好的，也有，但太少了。
賺錢和騙局之間，1/9，一套是用來撐門面做宣傳的，然后9套是賣給客戶賺錢的。
這1和9的區別就是，前者地段好位置好租金高，而后面的9套，則就水很深很深了。
去年我在大阪考察，下面是我現場看到的民宿。
你沒看錯，這就是大阪在售的一種民宿聚集區。
不少民宿原本是一個地塊，后期中介拿下改造的時候，做成了兩套，這樣可以收益最大化。
很顯然，日本人不會買這些房子，當時給我們開車的司機是東北人，在日本住了30年，已經退休了，他說的非常直接，這在家里，放個屁鄰居都能聽見。這句話我記得非常深。
這些民宿周邊很破落，屬于城市收縮周期的典型區域。
日本人不會來買，也不會來住這些民宿，這些房子，只能是專門賣給中國人。
下面這這張圖，就是民宿周邊的環境。
所以，這就是我們不推薦粉絲碰民宿的核心原因。犯錯率太高了。
如果國內的客戶買了，最后的結果只有一個，那就是砸手里，變成沉沒成本，等著房子自然老去。根本是不可能轉手的。
這就是在日本買房的最大問題。因為共識性很強，所以這幾年在日本買房的國內人多了很多，導致在日本做中介的國內人也非常的多，然后就亂了。
我們一直在想的是，自己該怎么做，才能對得起一直跟隨我們的客戶。
熟悉成竹的人，一直跟著成竹的客戶會知道，我們做了十多年的資產配置，靠的就是一幫一直跟著我們的客戶，從國內一直買到澳洲、買到曼谷、買到越南，買到日本。
HOMEX就是我們在東京公司的名字，這張PPT是在內部會議上，我們討論的核心問題。
最后討論的結果是，我們要對抗人性。
人性是什么？
是有錢不賺王八蛋；
是千方百計的利益最大化，就像上面的一塊地拆成兩套民宿一樣；
是賺容易賺到的錢，比如說，單純的給客戶用租售比賣房，但在現實中，租售比和房子升值是相反的，租售比也意味著房子基本沒有升值預期
這些都是在日本房產銷售中最常見的，其他地方也是這樣。
但如果你想做長期主義，看的是10年20年的長遠的事，那么這些人性你就必須不得不對抗。
就像我們在海外做托管，成立FaceHome一樣，就是因為這么多年，我們的客戶吃過虧，我們自己吃過虧，知道了：
1
、海外沒法像國內一樣對房屋情況進行實時掌控，租出和租金收取只能委托給當地中介；
2
、當地中介又完全沒有國內中介的成熟度、制度化和規模化，所以經常瞎搞；
3
、最重要的是一切費用都很不透明，基本就是中介說什么就是什么。
所有的海外房產公司，重心都只在前端的銷售，因為這一塊最賺錢，而后端的托管服務不但不賺錢還事很多，人性是趨利避害讓大家做了選擇。
但海外資產，除了購房之外，最重要的正是后期持有時候的長時間服務。
最終我們自己貼錢把跟著我們在海外置業的客戶的房源都收了過來，自己做托管，單此一項一年的成本就是200萬。
但我們卻因此打通了前端購房和后端持有服務的鏈條，讓跟著我們的客戶可以后顧無憂。
所以，這是值得的，也非常契合我們長期主義的價值觀。
那么，在日本，我們該怎么做，該怎么對抗人性？
是制度。
能對抗人性的，只有嚴格的制度。
比如說跟投制度。為了規避日本公司同事隨意拿房，或者沒有兌現看10套選1套法則，我們定的制度是，在日本我們所有的自拿房源，日本同事都必須自己出錢跟投，拿錯了自己要承擔后果。
這個制度，就是確保房子不會拿錯。
還有就是不議價制度。一些在日的華人中介公司喜歡從高到低溢價，100萬買不買，不買降到80萬，再不買降到70萬。
背后的核心就是先把定價定很高，然后再一步步降。從商業的角度上，這一點問題都沒有。
但我們認為這和我們的原則是沖突的，所以為了規避日本公司也隨大流，我們訂的制度是，出價就必須是市場最低價，并且只能一口價，不議價。
后期只要客戶發現了降價的證據，直接給客戶獎勵100萬日元。
只要發現了房源后期必須降價才能售出，日本公司薪酬直接減半。
這一切都是為了遏制日本同事為了多掙錢，多拿分紅，胡亂定價，瞎定價。
這一切，目的只有一個，絕不讓信任我們的客戶吃虧！做不到，日本公司不如倒閉！
長期主義也是利他主義，客戶賺錢我們才能走的遠！
所以，必須低價格低利潤一口價，和客戶共贏！
公司拿房源全員跟投，拿錯了必須自己兜底！
就是要從源頭上遏制隨意拿房，謹慎出手，與客戶共贏！
售價就是最低，后期降1毛賠客戶100萬日元！
就是從源頭上遏制亂定價、定高價！
客戶怕買錯怕買貴，成竹日本公司的存在就是解決這一切！
所以，成竹日本必須堅守在對的地方賣最低的價格！
最終，不在乎一房一地，做商業的長期主義！
就必須主動讓利，確保最低價，確保客戶賺錢！
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物必先腐也而后蟲生之，只有嚴苛的制度，只有從小處防微杜漸，才能確保走的更長遠。
我們把這些制度，定義為日本公司的憲法和鐵律，是紅線和底線。
我們要做的，就是成為國內在日本最專業、最干凈、最透明、活的最久的資產配置機構！
我相信我們一定能做到！
感謝成竹老客戶的一路支持，
如果你還沒有加入成竹的客戶交流群，
如果你覺得成竹是一家值得信任的公司，
是一家值得托付的公司，
掃碼進群，握手成竹，
一起驗證成竹、驗證HOMEX東京的承諾。
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