房地產(chǎn)被拋棄了嗎？

　　我這幾天去迪拜了，一直不方便寫(xiě)稿子，今天再補(bǔ)充說(shuō)一下重點(diǎn)。

　　就是前兩天的會(huì)議通稿中，穩(wěn)房地產(chǎn)提都沒(méi)提，很多自媒體說(shuō)是首次中央會(huì)議沒(méi)有提及房地產(chǎn)幾個(gè)字，是不是真的被徹底拋棄了？沒(méi)人管了？

　　這次大會(huì)確實(shí)是沒(méi)提，但我查了下過(guò)去，其實(shí)也不是首次沒(méi)提了。

　　2019年和2022年年底的政治局會(huì)議，都沒(méi)有直接提到房地產(chǎn)，但這并不代表下一次開(kāi)會(huì)就不會(huì)提到了，以及出臺(tái)各種房地產(chǎn)政策。

　　這次關(guān)于下半年房地產(chǎn)的政策，只是說(shuō)了一句，加力實(shí)施城市更新行動(dòng)。

　　我理解的意思就是只能給老房子修修補(bǔ)補(bǔ)，別指望下半年有什么發(fā)國(guó)債回購(gòu)商品房的大政策出來(lái)了。

　　說(shuō)明房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)，在上面看來(lái)不是眼下要解決的當(dāng)務(wù)之急，最急的是趕快化債。

　　也說(shuō)明房地產(chǎn)眼下確實(shí)沒(méi)有以前那么受重視了。

　　為什么，因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)在ICU了，但好像并沒(méi)有對(duì)經(jīng)濟(jì)造成破壞性影響啊，GDP居然還有5個(gè)多點(diǎn)，銀行業(yè)也沒(méi)有發(fā)生金融危機(jī)。

　　過(guò)去兩年中央開(kāi)會(huì)經(jīng)常會(huì)提到一句，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

　　以前我們總認(rèn)為房?jī)r(jià)跌30%，銀行要倒閉，現(xiàn)在都跌了40%，銀行股還漲的飛起，也沒(méi)有一家大銀行倒閉，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也守住了，沒(méi)有房地產(chǎn)拉動(dòng)，經(jīng)濟(jì)照常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　如果你是上面，看到這個(gè)結(jié)果，你會(huì)怎么想？是不是會(huì)感覺(jué)中國(guó) 房地產(chǎn)危機(jī)并沒(méi)有大家說(shuō)的那么恐怖。中國(guó)有自己的特色，好像跟美國(guó)日本的房地產(chǎn)危機(jī)不太一樣？

　　就跟一個(gè)公司老板一樣，原來(lái)大家都以為公司沒(méi)了他就要倒閉了，結(jié)果發(fā)現(xiàn)他成植物人了，公司業(yè)績(jī)雖然有所下滑，但好像也還能運(yùn)轉(zhuǎn)下去，那可能也沒(méi)那么著急救他了，反而重點(diǎn)是做其他事了。

　　未來(lái)如果還是像現(xiàn)在這樣，經(jīng)濟(jì)增速能達(dá)到預(yù)期，也沒(méi)有金融危機(jī)，那房地產(chǎn)政策，想要國(guó)家擴(kuò)大國(guó)債拿真金白銀來(lái)回購(gòu)商品房應(yīng)該是不可能的了。

　　基本上就是眼下這種溫水煮青蛙，慢慢由市場(chǎng)自己出清，等到居民、企業(yè)和地方的負(fù)債率都降下來(lái)了，樓市自然就好了。

　　因?yàn)橹灰司芍涫杖朊磕暧形鍌€(gè)點(diǎn)的增長(zhǎng)，就說(shuō)明總有人的收入漲的不錯(cuò)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的人可能感覺(jué)收入不漲，但新興產(chǎn)業(yè)收入在漲啊。

　　所以哪怕你短期不看好樓市，但如果眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，一二線城市的房?jī)r(jià)總不可能一直跌下去吧，但這個(gè)底部在哪里，現(xiàn)在確實(shí)沒(méi)法預(yù)測(cè)。

　　現(xiàn)在短期兩年還有最大的一個(gè)指望，是看美國(guó)啥時(shí)候降息，中國(guó)跟著降了，因?yàn)榉抠J利率如果能降到2以下，達(dá)到甚至超過(guò)租售比，那二手房自然會(huì)減少拋售，也會(huì)增加購(gòu)買(mǎi)力。

　　今天美國(guó)的就業(yè)數(shù)據(jù)亮出來(lái)了，確實(shí)不如預(yù)期好，所以大家預(yù)期今年9月會(huì)提前降息。

　　雖然我們老百姓的體感跟經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可能確實(shí)不一樣，畢竟大家的財(cái)富都是在房子上，但上面做決策就是拿數(shù)據(jù)拿結(jié)果做為判斷依據(jù)，你覺(jué)得樓市不行了，上面看著沒(méi)事，三百六十行，沒(méi)有了房地產(chǎn)，其他行能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也行。

　　房?jī)r(jià)短期如果不能漲，就讓你們?nèi)ス墒匈嶅X(qián)，所以現(xiàn)在就引導(dǎo)各種資金流入股市。

　　昨天財(cái)政部、稅務(wù)總局還出了一個(gè)政策，就是從今年8月8日起，買(mǎi)國(guó)債、地方債、金融債的利息收入，都要征收增值稅了。以后說(shuō)不定我們存銀行利息都可能要征稅。

　　這等于是降理財(cái)產(chǎn)品收益率，就是想辦法把資金趕出去買(mǎi)房買(mǎi)股。

　　過(guò)去房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的時(shí)代，大家都不看租售比的，因?yàn)椴恢竿屈c(diǎn)租金，全是想著大漲賺錢(qián)。

　　但大漲時(shí)代過(guò)去后，現(xiàn)在市場(chǎng)的投資資金都開(kāi)始要看租售比了，未來(lái)中國(guó)這個(gè)指標(biāo)也會(huì)慢慢跟國(guó)際接軌。

　　這幾年國(guó)內(nèi)資金都在往外面跑，買(mǎi)房子的喜歡去香港、新加坡、東京、澳洲、迪拜、倫敦、泰國(guó)曼谷等租售比高的地方。

　　下面這個(gè)圖是2024年高凈值人士資金流入流出圖。

　　左邊，2024年高凈值人士?jī)袅魅肭?0個(gè)國(guó)家分別是阿聯(lián)酋、美國(guó)、新加坡、加拿大、澳大利亞、意大利、瑞士、希臘、葡萄牙、日本。

　　右邊，高凈值人士?jī)袅鞒鲎疃嗟?0個(gè)國(guó)家和地區(qū)分別是中國(guó)、英國(guó)、印度、韓國(guó)、巴西、南非、中國(guó)臺(tái)灣、尼日利亞、越南。

　　阿聯(lián)酋成了資金流入第一，而中國(guó)成為資金流出最多的國(guó)家。

　　富豪買(mǎi)是為了分散風(fēng)險(xiǎn)投資，而高產(chǎn)也去出去買(mǎi)就是看中他們的租金回報(bào)率都比較高，樓市相對(duì)成熟穩(wěn)定，不會(huì)大起大落，孩子過(guò)去上學(xué)租金太貴，買(mǎi)個(gè)房子到時(shí)候賣(mài)了也劃算。

　　這次我去阿聯(lián)酋迪拜旅游，相當(dāng)于中國(guó)的上海，順便也考察了一下當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)。

　　去之前只聽(tīng)過(guò)迪拜聞名于世的有世界第一高樓哈利法塔，世界第一座七星級(jí)酒店帆船酒店，還有富得流油的中東土豪。

　　但我真沒(méi)想到迪拜租金回報(bào)率居然是全球最高的，平均能達(dá)到6.5%，部分地區(qū)甚至能達(dá)到10%以上，而且沒(méi)有房產(chǎn)稅。紐約是4.6%（但每年有房產(chǎn)稅1,2%-3.3% ），倫敦3.2%，香港2.75%，新加坡2.5%，北京上海只有1點(diǎn)幾。

　　迪拜核心區(qū)房子均價(jià)是4.7萬(wàn)元/平，而香港高達(dá)19.2萬(wàn)/平，新加坡也有16.5萬(wàn)/平，倫敦15.4萬(wàn)/平，北京上海核心區(qū)房?jī)r(jià)基本都是超過(guò)十萬(wàn)了 。

　　算下來(lái)迪拜的租售比居然遠(yuǎn)高于新加坡、倫敦、悉尼、東京等國(guó)際化城市。

　　在迪拜主城區(qū)買(mǎi)一套200萬(wàn)迪拉姆，大概將近400萬(wàn)人民幣（1迪拉姆=1.963人民幣）的房子，一年租金可以收到三十萬(wàn)，還可以辦理十年黃金簽證，享受阿聯(lián)酋居民福利，比如不要付個(gè)人所得稅。

　　我在深圳，如果是南山區(qū)一套400萬(wàn)的房子，一年大概是六七萬(wàn)租金吧，雖然也沒(méi)房產(chǎn)稅，但這收益率還是差太遠(yuǎn)了。

　　讓我感覺(jué)不可思議，怎么租金會(huì)這么高，房?jī)r(jià)又不算高呢？

　　迪拜最大的華人房地產(chǎn)中介公司德西亞負(fù)責(zé)人告訴我，有幾個(gè)原因。

　　第一個(gè)，在迪拜買(mǎi)房三年內(nèi)就要付清全款，等于沒(méi)有杠桿，所以沒(méi)啥房?jī)r(jià)泡沫，大家全款買(mǎi)不起房的就得租房，租金就很高。

　　第二個(gè)，迪拜跟新加坡有點(diǎn)類(lèi)似，阿聯(lián)酋屬于中立國(guó)，安全，資金進(jìn)出也沒(méi)有外匯管控，自由，所以是熱錢(qián)的避風(fēng)港。

　　第三個(gè)，迪拜的匯率，跟港幣一樣，對(duì)準(zhǔn)美元，實(shí)施固定匯率， 從1997年到現(xiàn)在匯率都沒(méi)變過(guò)，一直是3.672，不用擔(dān)心匯率風(fēng)險(xiǎn)。

　　第四個(gè)，迪拜稅收很低，企業(yè)所得稅僅為9%，沒(méi)有個(gè)人所得稅，買(mǎi)房也能避稅，比如英國(guó)人因?yàn)楸芏惾ベI(mǎi)房的就特別多。

　　第五個(gè)，這幾年中東戰(zhàn)亂不斷，巴以沖突，俄烏沖突，周邊戰(zhàn)亂國(guó)的富人就喜歡去這里避險(xiǎn)。窮人就去打工，在迪拜當(dāng)保潔員都是1.5萬(wàn)元起步。

　　加上這幾年中國(guó)加緊搞一帶一路，去中東賺土豪的錢(qián)也容易，企業(yè)和人口流入中東確實(shí)越來(lái)越多了，現(xiàn)在迪拜的工地現(xiàn)場(chǎng)，超過(guò)7成的建筑公司都是中國(guó)的。聽(tīng)說(shuō)強(qiáng)東哥也去迪拜開(kāi)物流園了。

　　所以過(guò)去五年，迪拜外來(lái)人口總共流入了100多萬(wàn)。

　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是流入的人口不斷增多，而房子供給量又跟不上，富人有錢(qián)就買(mǎi)房，中產(chǎn)沒(méi)錢(qián)就租房。

　　所以房?jī)r(jià)和房租同頻上漲，2024年迪拜房租漲了20%，房?jī)r(jià)漲了17%。

　　2020年11月-2024年12月，迪拜公寓累計(jì)漲幅64~94%，別墅累計(jì)漲幅90~180%，豪宅累計(jì)漲幅122%，創(chuàng)下國(guó)際大都市最快漲幅紀(jì)錄。

　　我去迪拜本土開(kāi)發(fā)商 杰克寶的幾個(gè)項(xiàng)目也參觀了一下，他們就是幾個(gè)沙盤(pán)放在大廳，也沒(méi)什么像樣的樣板房，現(xiàn)場(chǎng)人如潮水，來(lái)自各國(guó)的面孔都有，還不等開(kāi)盤(pán)他們就預(yù)訂完了。

　　我在樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)碰到不少中國(guó)人，一問(wèn)發(fā)現(xiàn)很多人都是奔著給小孩投資去的，因?yàn)橘?gòu)房只要超過(guò)200萬(wàn)迪拉姆，就可獲得10年黃金簽證，而且可以無(wú)限次續(xù)。

　　而且迪拜經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，人均收入高達(dá)44萬(wàn)人民幣，人口持續(xù)流入支撐基本面的情況下，他們都預(yù)期未來(lái)十年迪拜的房?jī)r(jià)還會(huì)漲。

　　現(xiàn)在的迪拜有點(diǎn)像十幾年前的深圳，還處在城市快速建設(shè)的過(guò)程中，

　　因?yàn)橄啾刃录悠隆惗亍⑾愀邸⒓~約這些房?jī)r(jià)動(dòng)輒一二十萬(wàn)一平，高產(chǎn)已經(jīng)高不可攀的地方，迪拜四五萬(wàn)的房?jī)r(jià)最起碼還夠得著。

　　就算買(mǎi)200平的兩房豪宅，總價(jià)大概也只要1000萬(wàn)多人民幣。

　　還有剛需盤(pán)，套內(nèi)100多平兩房，帶泳池加花園50㎡，總共400多萬(wàn)人民幣，一年能租三十多萬(wàn)。

　　70平的大一房，大概240萬(wàn)人民幣，一年能租15萬(wàn)人民幣左右。

　　最小的一房面積40平左右，大概總價(jià)是130萬(wàn)人民幣，一年租金收入可達(dá)11萬(wàn)，就算扣除物業(yè)費(fèi)托管費(fèi)之類(lèi)的各種成本，到手凈租金收益也可以拿到8.5萬(wàn)左右。

　　目前迪拜人口是397萬(wàn)，超過(guò)9成都是外來(lái)人口，按照迪拜政府的計(jì)劃，到2040年人口要達(dá)到780萬(wàn)，等于迪拜城市化進(jìn)城至少還有一半的空間。

　　未來(lái)房?jī)r(jià)想象空間確實(shí)還是蠻大的。