住宅+商業+教育，昌平新城東區上新！

大家幫2025年北京土地的第23篇推送

進入2025年下半年，北京土拍市場節奏開始放緩。

整個7月份，只有一頭一尾的延慶和昌平兩組地塊參與，而8月份確定拍地時間的順義薛大人莊地塊，也定在月底的8月26號。

剛剛，昌平新城東區組合地確定最終買家，至此2025年北京宅地成交數量來到24組，總成交金額1024.85億元。

2025年北京土拍成交地圖

今天昌平地塊的具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：昌平新城東區二期CP00-1101-0033、0036地塊、昌平新城東區四期CP00-1101-0044地塊

拿地房企：北京新恩祥睿澤置業有限公司（已確定龍湖做代建代銷住宅、教育用地）；

成交金額：13.69億（溢價率0%）；

住宅樓面價：2.04萬/平。

昌平新城東區西地塊全景圖

新昌平新城東區地塊算是昌平各項素質比較不錯的地塊，但它卻遇到了北京樓市整體下行期，未來入市壓力并不小。

關于今天的新地塊，關于昌平新房市場，你有啥想說的想聊的，歡迎加包哥微信，咱們邊看邊聊。

首先看看地塊。

此次出讓的昌平新城東區地塊是一塊組合地，由0033宅地、0036托幼用地和0044商業用地組成。

昌平新城東區新地塊位置

其中0033宅地位于現狀小區北京風景北側，內環東路東側，距離昌平線北邵洼地鐵站直線距離600米左右，同時0033地塊距離西北側清華附中昌平學校，直線距離1.1公里左右。

0033宅地東側的0036托幼用地則規劃建設12班幼兒園。

而0044商業用地在白浮泉公園東側，按照大規劃屬于昌平新城東區濱水商街的一部分。

0044地塊全景圖

地塊住宅地塊南側直線1公里左右就是南邵主城區，路勁世界城等生活配套醇熟。

此外，0033宅地東北側500米左右，是規劃的北醫三院昌平院區的大概位置，不過位置還未最終確定，不過位置范圍已經確定在與0033地塊一個街區的0038、0039地塊。

也就是說0033宅地未來入市，板塊內醫療、教育、商業、交通、公園等配置都會跟上，屬于比較優質的宅地。

再看0033宅地地塊本身，形狀比較方正，東西與南北的長度比也不夸張，未來會比較方便進行樓棟的排布設計。

0033地塊的用地規模2.87萬平，地上建筑規模5.74萬平，以100平的套均面積來算的話，未來將是一個500戶體量的小區。

昌平新城東區地塊信息

而且0033宅地的容積率只有2.0，低于地塊西側建發觀堂府和東北側梧桐山語的2.2。

地塊控高36米，局部可到45米，未來可設計15層以下的小洋房，居住舒適度會非常好。

當然，沒有一個地塊是完美的。

就比如0033宅地西側就是昌平新城東區主干道內環東路，未來地塊西側的住宅可能會有噪音影響，而且地塊西南側有一部分還是昌平線的地下線，西側首層可能會有地鐵噪音和震動影響。

0033宅地衛星圖

還有一點，就是0033宅地東北側100米左右，是一個昌平區文物保護單位何營村伯哈智墓，是一個明清時期的回族陵園，可能會成為未來買房人比較忌諱的一個點。

但整體來說，0033宅地的總體素質非常不錯。

今天昌平新城新地塊的總成交價是13.69億，其中0033宅地和0036教育用地成交價為11.6億元。

圖源地塊文件

經過計算，0033地塊的住宅樓面價是2.04萬/平。

而2023年3月拿地的梧桐山語的樓面價是2.49萬/平，2023年9月份拿地的建發觀堂府，彼時的樓面價為2.59萬/平。

相比較之下，0033地塊的樓面價低了不少，而這也有利于地塊后期住宅項目入市，為產品打造預留充足的利潤空間，后期定價方面也會有更多的可操作空間。

但與0033宅地同屬一個版塊的建發觀堂府、梧桐山語目前仍有不少的存量，包哥粗略統計了下，觀堂府一二期等三個項目截至7月底的新房庫存還有接近1000套。

這1000套左右的存量，對0033宅地來說，是實打實的貼面競爭。

觀堂府一二期7月份的成交均價在4.6萬/平左右，這不低的價格是建發的產品力溢價，而且觀堂府的實景做得相當不錯。

而梧桐山語目前還有超500套的存量，雖然產品設計和裝標方面沒有辦法和現在的好房子項目相比，但卻占了一個準現房和價格低的性價比優勢。

梧桐山語7月份的網簽均價只有3.77萬/平，卷價格沒幾個能卷得過它。

在今天昌平新地塊開拍前，包哥就統計了昌平大部分主力在售新房的網簽情況↓↓↓

昌平部分在售新房信息

除了新地塊所在的昌平新城東區板塊處在季度內卷狀態外，朱辛莊、沙河高教園、北四村、東二旗也都有不少主力在售項目，正在加緊去化。

包哥統計了大概15個主力在售的項目，目前只有朱辛莊的中海寰宇未來、新城東區建發觀堂府一期、東二旗北京國賢府一期，網簽去化率在80%左右，其他的項目仍有不少庫存。

而包哥統計的昌平新房這15個項目，未網簽庫存直接超過9000套。

也就是說，全昌平新房庫存直接超過了10000套，再加上如今大環境下去化速度放緩不少，成交均價也有明顯的下降，成交量銷冠昌平也需要想辦法。

而此時成交的0033宅地，不僅要考慮新城東區1000套存量的鄰居項目的虎視眈眈，更要思考面對全昌平新房10000+庫存的強勢壓迫。

產品和價格肯定是要卷了，只不過現在的市場環境，只卷這兩樣好像遠遠不夠。

以上。

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