晚上9-10點，檢驗『入住率』的試金石

我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

你好，現在成都有好多新小區，中介帶我們看，感覺每個都很好，但是不知道這些盤真實的價值如何，怎么看？

房段子解答

你們肯定是半天去看的吧？現在太陽毒辣，小區到底是清靜還是熱鬧，白天看不出名堂的。晚上才是檢驗入住率高低的唯一試金石。

粉絲最近在看二手房，被中介帶著看了很多板塊很多小區，其中不乏一些品質不錯房齡較新價格也低的樓盤，但總感覺哪哪不對勁。

我們思來想去，得出的結論是沒摸排清楚小區的入住率。于是大晚上的又跑去小區外面，一棟棟樓挨個數亮燈率。亮燈率，理論上會因為種種原因低于實際入住率，但已經到差不差，無比真實了。

首先說明下，這種二手房小區是交房三五年，開發商不會統一亮燈，而且裝修高峰期已過，當前的入住，就是真實的樓盤自住業主。

時間基本鎖定在晚上9-10點，這個時間段，睡得早的人也不至于就關燈睡覺了，下班晚的人，也不至于還沒回家。

1、高入住率，非常健康成熟，亮燈率約70%+，實際入住率約80%+。這種意味著生活氛圍成熟，入住意愿高，周邊配套好，剛需剛改盤居多，房價平穩投資客拋售少。

2、中等/正常入住率，符合預期的數值，亮燈率約50-60%，實際入住率約60-70%。這是交房3-5年次新盤最常見的區間，表明小區處于穩步入住階段，正在走向成熟。大部分項目經過3-5年的沉淀，如果位置和配套不是特別差，通常能達到這個水平，也是我們買二手房可以考慮的指標。

3、偏低入住率，亮燈率約30-40%，實際入住率不到50%，這是已經交房三五年的小區，說明要么配套兌現度差，要么前期投資客居多。說明在當前行情下，砍價幅度會比較大，整體的成熟周期較長。

4、過低入住率，亮燈率入住率低于30%，一棟樓只有稀稀拉拉的十來戶亮燈，啥都不說了，趕緊跑。

一般來說入住率50%以上的小區可以安全買入，但入住率確實偏低的小區，看似安靜不吵，不爭不搶，但隱藏的是物業費都收不起，最終演變下去就是提桶跑路，成都也不是沒有過案例的，對吧？

粉絲提問

我們在考慮要不要買房，如果要買的話整體最高的預算差不多也就350w，在軟件園上班，比較關注地段，戶型得房率，但是現在感覺產品好的話，我們就買不起板塊好一些的地方，對整體樓市不是很了解，擔心后面買虧了這些。不過買了是為了自己住，不是為了投資哈。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

目前我了解到的情況是你在南門軟件園上班，預算350萬內，想考慮下到底怎么買，從字里行間可能更喜歡產品好戶型好？但是我們也要結合樓盤本身的地段價值來分析和推薦哈。

具體來說呢，350萬其實放在成都還算不錯的了，因為成都不是一個錢多就能買到絕對很好產品的城市，更多的還是看緣分哈，只能說不同預算匹配不同的買法，不同的取舍。

我覺得主要分為3個角度來考慮，一是戶型產品確實好，內部細節，戶型得房率，整體質感，改善性到位的買法，但相對應的地段成熟度、通勤便利度會差一些；二是考慮就近的通勤，高新南本身的地段價值，尋求周圍的地緣性買法，這種的話，通勤和地段價值是沒問題的，但是產品會相對差一些，涵蓋新房和二手房范疇；三則是尋找一些均衡性的，地段不算遠，產品不算卷，高情商是兼顧到各種需求，低情商是兩不沾。

需要說明的是，我能推薦出來的三種樓盤，都是相對認可其保值自住價值的買法，而非推薦一些確實很垃圾的地段很差的產品，所以三種都是切實可行的買法。房子都是客觀存在的，但我們人是主觀變化中的。

第一，好產品，這個時候我建議看看成華區，這邊的開發商都很卷，在4.0的住宅時代，都卷得天昏地暗，戶型得房率，細節都很不錯，此時我建議考慮下中環一帶（7號線南下軟件園）的中環天宸、越秀天悅云萃二期以及首開臻禮著。

中環臻邸的優點是單價總價低，性價比高，戶型好，學區好，地鐵近，板塊界面成熟，不過缺點是容積率3.0，而且距離南門上班較遠；

越秀天悅云萃二期的優點是產品戶型好，雙地鐵口，純改善，缺點是臨近醫院，周邊界面一般，房源少；

首開臻禮著的優點是產品戶型好，總價門檻不算高，117戶型能相當于以前143戶型，整體細節質感不錯，而且臨近萬年場商圈外溢；缺點是挨著學校，周邊地鐵通勤較遠。

然后第二類，就是圍繞就近的買法，新房的話，我建議是看看新川這邊的幾個新房，比如新川錦萃（近地鐵，人氣旺），蜀道寬境（板式T2，待售，單價低，不過開發商口碑一般，而且周圍人氣還沒起來）和金泰和序（顏值高，價格低，地鐵口，不過是T3產品）。這三個盤的戶型產品沒有卷起來，但是新川的大環境，軟件園的近通勤還是很不錯的，而且自住舒適度也能打個七八十分的。

至于二手房的話，這里就不展開說了，地段肯定是好的，但是產品確實不令人滿意。比如站南可以看人居盛和林語南區，市一醫院看南城都匯匯彩園，大源可以看雅頌居二期、中洲錦城湖岸、凱德世紀名邸、建發鷺洲國際等等，可選的很多了，一般適合于孩子讀書，需要近通勤，即買即住的客群。

第三種，就是要尋找那種距離不算遠，但是產品又還不錯的買法，也就是偏南門的買法了，思來想去，其實很難找，我只找到了一個。下一篇詳細給你說下這個樓盤，你可以先了解下。具體略。

粉絲提問

我最近看上了溫江永寧***的頂躍，改善需求，想進一步了解下樓市掃盲，1期目標戶型賣完，繳納誠意金兩萬“排號”，等新樓棟開盤，價格未知。暫報320+，177平，**棟***號房，看重的是花園，純享受。如果首付15%，預算五六十萬。手里一套80佳兆業西城廣場，一套藍光長島國際134，可賣可不賣，如果能買下新房，考慮搬過去，暫時出租另外兩套。其次還考慮到真買的時候，什么價位是可以接受的。純自住的背景。繳納了誠意金感覺砍價有點被動。但是確實單純太喜歡那個樓頂花園。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

***這個樓盤位于溫江永寧板塊，是一個相對小眾的樓市區域，但又是一個醫療條件，生態環境很好的區域，整體來說，不是偏向于保值增值流通的一個樓盤，而是一個純消費自住改善養老的樓盤。

如果能疊加你或者你的大家庭，長期在溫江或者永寧周圍工作生活的話，那么買來純享受純自住倒也無可厚非，就是要融入成都樓市大環境，跟著一榮俱榮的話，就顯得很勉強了。

當然，****周邊也有相對應的一些醫療產業客群（鄰成都醫學城、科大科創谷），對吸引高新西郫都溫江的一些改善家庭也有助力。

目前來說，這個盤還是周圍少有的純板式改善產品，11棟南北樓間距比較寬，視野通透，頂躍是177平的套五四衛，從戶型功能性上看，的確是很讓人心動，幾乎找不到什么槽點，溫江主打的就是一個花園城市，大家喜歡的就是這種類似躍層別墅的優質環境。

也就是說，純消費純改善純喜歡的話，沒問題。

那么另外一個角度就是性價比了，目前價格是320萬+的話，折合單價約1.8萬，精裝單價1.8萬，放在樓盤算正常，但是價格優惠力度不算很大，洋房的單價門檻是1.4萬左右，躍層拔高到1.8萬了，我覺得確實有點貴，現在你交了誠意金，不是不可以退的定金，所以不要感到什么壓力，完全可以用不買了，要求退誠意金來要求更大的價格折扣，我建議價格可以談到300萬的關口。

這樣單價來到了1.7萬，為什么設置這樣的價格？因為要比對周邊同品質二手房的價格段，比如***，184平的疊拼，精裝掛牌單價也大概是1.6萬+，成交價更低了，考慮到你看的新房，視野會明顯更好，因此溢價一點，是可以接受的。

老氣一些的**，單價則更低得多了。

總之300萬的話，我覺得是大家都合理的狀態，你不虧，開發商也不虧。但熬是320萬的話，那么我認為就是一個愿打一個愿挨，你個人愿意溢價買入，這個就沒法指責了。

至于你之前提到的佳兆業西城廣場、藍光長島國際說實話都不是很優質的產品，如果定位于剛性自住，那么尚可持有，反之建議擇機擇價一律賣掉。

話說回來，你有300萬的預算，在成都其實有很多其他買法了，更主流的買法，如果不是純粹的尋求頂躍花園，那么其他的板式小高層，普通套四戶型，還是能在西門找到很多替代品的，比如武侯區的機投、太平寺，比如金牛區的國賓，都有很多主流買法，如果需要的話，我們再單獨給你說。這個和你們的個人喜好有關，不強求。