流拍！萬博地下巨無霸商業(yè)，無人接盤！

7月28日，備受矚目的番禺南村萬博商務(wù)區(qū)核心資產(chǎn)——佳創(chuàng)盛匯土地使用權(quán)及在建工程拍賣正式落幕，最終以流拍告終。

據(jù)阿里法拍平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，這場(chǎng)起拍價(jià)約29.78億元的司法拍賣雖引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注，累計(jì)吸引8795次圍觀、158人設(shè)置提醒，卻始終無人報(bào)名參與競(jìng)拍。

從圍觀熱度與實(shí)際參與度的強(qiáng)烈反差中，早已埋下流拍的伏筆。

佳創(chuàng)盛匯項(xiàng)目體量龐大，建筑面積達(dá)28萬平方米，總投資額約33億元，作為廣州市首宗帶產(chǎn)權(quán)的單建式地下商城，以及地下空間綜合開發(fā)利用的示范項(xiàng)目，自規(guī)劃之初便備受關(guān)注。

圖源佳創(chuàng)盛匯公眾號(hào)

其設(shè)計(jì)藍(lán)圖宏偉，計(jì)劃打造為集交通、停車、商業(yè)、市政于一體的“全天候購(gòu)物公園”，內(nèi)部還規(guī)劃有海洋世界、冰雪世界、兒童樂園等特色區(qū)域。

圖源佳創(chuàng)盛匯公眾號(hào)

按照規(guī)劃，它將通過66個(gè)出入口連通地面數(shù)十個(gè)超甲級(jí)寫字樓，與雙地鐵交匯的南村萬博站負(fù)二層直駁，從而將萬博現(xiàn)有的寫字樓和商業(yè)體經(jīng)由地下通道全線貫通，形成前所未有的TOD規(guī)模。

若能順利建成運(yùn)營(yíng)，佳創(chuàng)盛匯本可成為萬博商圈商業(yè)拼圖中至關(guān)重要的一塊，極大提升商圈的商業(yè)活力與競(jìng)爭(zhēng)力，重塑番禺商業(yè)格局。

然而，現(xiàn)實(shí)卻頗為殘酷。

項(xiàng)目在推進(jìn)過程中陷入重重困境。從項(xiàng)目背景來看，2014年8月，萬博商務(wù)區(qū)地下空間項(xiàng)目地塊競(jìng)價(jià)出讓，廣州市萬雍投資有限公司以底價(jià)7.28億元競(jìng)得。

此后，項(xiàng)目公司廣州萬璟投資有限公司成立，由廣州市萬雍投資有限公司持有75%股權(quán)，廣州市番禺信息技術(shù)投資發(fā)展有限公司（信投公司）持有25%股權(quán)。

但在后續(xù)開發(fā)中，廣州萬璟投資有限公司陷入財(cái)務(wù)困境，雖已繳清土地出讓金，卻拖欠番禺區(qū)政府地塊開挖及基礎(chǔ)等工程費(fèi)1.6億元，以及番禺土地開發(fā)中心和信投公司代墊的5.46億元款項(xiàng)。

項(xiàng)目現(xiàn)狀 圖源阿里法拍

此次被拍賣，源于工商銀行廣州同福中路支行與廣州萬璟投資有限公司的借款合同糾紛，涉案金額約6.24億元。

從工程現(xiàn)狀而言，佳創(chuàng)盛匯雖主體結(jié)構(gòu)完成100%，人防工程、出入口裝飾工程完成95%，水電安裝工程、空調(diào)安裝工程、出入口鋼結(jié)構(gòu)工程完成90%，消防工程完成85%，但除靠近地鐵部位有裝修外，-1層、-2層其余部分基本上處于毛坯狀況。

這意味著接手方不僅要支付高昂的拍賣款，還需投入巨額資金用于后續(xù)建設(shè)、裝修以及解決遺留債務(wù)問題，實(shí)際成本遠(yuǎn)超起拍價(jià)。

項(xiàng)目現(xiàn)狀 圖源 阿里法拍

此次流拍，對(duì)佳創(chuàng)盛匯項(xiàng)目本身而言，無疑是雪上加霜。項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)的時(shí)間將進(jìn)一步延后，原本期待項(xiàng)目建成帶動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展、提升物業(yè)價(jià)值的周邊業(yè)主、商戶，希望再次落空。

而對(duì)于萬博商圈來說，商業(yè)格局升級(jí)的步伐也因此受阻。

當(dāng)前，萬博商圈商業(yè)密度雖高，但商業(yè)空間缺乏立體聯(lián)結(jié)，行人需穿越地面道路才能完成場(chǎng)景切換，地下通道難實(shí)現(xiàn)無縫銜接，“30分鐘消費(fèi)圈”難以成型。

而萬博地下空間原本被稱為“亞洲最大公共地下商業(yè)空間”，總投資33億元，總體量約180萬平方米，是珠江新城地下空間面積的3倍多。

佳創(chuàng)盛匯本可成為填補(bǔ)旅游與城市消費(fèi)裂縫的關(guān)鍵拼圖，通過地下空間將萬博商圈的各個(gè)商業(yè)體串聯(lián)起來，緩解地面交通擁堵，提升商圈整體運(yùn)營(yíng)效率。

如今流拍，這一愿景的實(shí)現(xiàn)變得更加遙遙無期。

從商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)角度分析，流拍反映出當(dāng)下市場(chǎng)參與者對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的謹(jǐn)慎態(tài)度。

實(shí)體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，萬博商圈已有番禺萬達(dá)廣場(chǎng)、番禺天河城、廣汽四海城等眾多大型商場(chǎng)，且未來還有K11、萬象系等項(xiàng)目在建。

在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，接手一個(gè)尚未完工且債務(wù)纏身的地下商業(yè)體，對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力以及風(fēng)險(xiǎn)承受能力都是極大考驗(yàn)。

各大企業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，普遍收緊現(xiàn)金流，對(duì)于此類高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目持觀望態(tài)度。