口頭約定≠沒規(guī)矩，退租“糊涂賬”這樣理清→

王某本想租個門面開店做生意，

怎料剛開業(yè)幾天，

卻因店外圍擋施工導(dǎo)致生意慘淡，

于是想退租，

出租人張某拒絕退還店鋪押金和租金。

近日，

南寧市武鳴區(qū)人民法院審理了

這起房屋租賃合同糾紛案件。

基本案情

2023年9月，張某從房東秦某處租下案涉門面經(jīng)營便利店，租期三年。2024年2月，王某與張某達成口頭協(xié)議，以每月1200元的價格轉(zhuǎn)租該門面經(jīng)營粉店，并按“押三付三”方式支付費用，但雙方未簽訂書面合同。

同年3月初，王某的粉店開業(yè)后，因店前圍擋影響經(jīng)營，王某于3月24日通過微信向張某提出退租并要求退還押金，遭張某拒絕。

協(xié)商未果后，王某向法院提起訴訟，要求張某退還押金3600元及剩余租金2400元。張某則提起反訴，主張王某應(yīng)支付隔板費、電路改裝費共計2500元、電費625元、違約經(jīng)濟損失950元，并要求公開賠禮道歉。

王某主張，張某因便利店經(jīng)營不善轉(zhuǎn)租給其開粉店，粉店剛開業(yè)三天，對面施工圍擋導(dǎo)致想吃粉的學(xué)生要繞行，影響生意。王某質(zhì)疑張某在轉(zhuǎn)租時已明知施工情況卻未告知，且張某本身并無轉(zhuǎn)租權(quán)，故認(rèn)為雙方協(xié)議應(yīng)屬無效，要求退還押金和租金。王某強調(diào)，雙方在商定租賃事宜時從未提及隔板費和電路改裝費，其退租行為亦已提前告知并協(xié)商，但張某不僅拒絕退款，還提出支付隔板費、電路改裝費及電費等不合理要求。

張某辯稱，案涉門面系王某主動要求承租，王某當(dāng)時承諾將延續(xù)其與房東秦某簽訂的合同條款，并由其代為轉(zhuǎn)交相關(guān)費用。經(jīng)與秦某協(xié)商后，雙方同意維持原合同約定。在租賃期間，張某曾多次催促王某簽訂正式合同，但王某均以工作繁忙為由推脫。張某指出，雖未訂立書面合同，但王某作為門面的實際承租人和使用人，其單方面終止經(jīng)營純屬個人行為。此外，王某在未通知房東驗收的情況下擅自清空搬離，已構(gòu)成違約；且在協(xié)商過程中惡意編造事實并進行辱罵，應(yīng)當(dāng)賠償相應(yīng)精神損失。

法院審理

法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某交付案涉門面給王某使用，王某支付房租，該行為系雙方真實意思表示，雙方已形成事實上的房屋租賃法律關(guān)系，合法有效。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百零七條規(guī)定，雙方未采用書面形式訂立合同，無法確定租賃期限的視為不定期租賃，故雙方的房屋租賃合同為不定期租賃合同。

關(guān)于押金及租金退還問題。本案中，王某已支付三個月租金3600元及押金3600元。2024年3月24日，雙方協(xié)商退租事宜，對押金、隔板費及電路改裝費等問題未達成一致意見；3月28日，王某清空并搬離門面，應(yīng)認(rèn)定雙方的房屋租賃合同于當(dāng)日實際解除。因案涉合同為不定期租賃合同，退租應(yīng)當(dāng)在合理期限前通知，酌定合理期限為一個月，即王某應(yīng)按租金標(biāo)準(zhǔn)向張某支付一個月的租金損失，故張某還應(yīng)向王某退還租金1320元，超出部分不予支持。此外，雙方未對押金的退還條件進行約定，張某以王某違約為由不予退還，于法無據(jù)，故張某應(yīng)退還押金3600元。

關(guān)于墊付水電費問題。王某認(rèn)可尚欠張某墊付的3月份水電費625元，故張某請求王某支付墊付水電費625元，有事實及法律依據(jù)，予以支持。

關(guān)于門店隔板、電路改裝等費用問題。本案中，在案證據(jù)無法反映雙方對于隔板費用的具體金額進行了事先約定，但結(jié)合雙方協(xié)商過程中的聊天記錄，能夠反映扣除押金及房租外，王某承諾支付隔板費800元，故王某應(yīng)向張某支付隔板費800元。關(guān)于電路改裝費，現(xiàn)有證據(jù)無法反映雙方對電路改裝費的具體金額、由誰負(fù)擔(dān)進行了約定，故張某以其入駐案涉門面時產(chǎn)生的費用為由請求王某支付，于法無據(jù)，不予支持。

關(guān)于張某經(jīng)濟損失問題。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百零八條規(guī)定，本案中，張某與王某已成立房屋租賃關(guān)系，張某作為出租方，負(fù)有交付租賃物的義務(wù)和確保租賃物適租的義務(wù)，其為履行合同義務(wù)而清空門面的相關(guān)費用系其自身的必要支出，雙方對此費用亦無約定，故張某請求支付經(jīng)濟損失950元，于法無據(jù)，不予支持。

關(guān)于要求王某公開賠禮道歉問題。賠禮道歉系《中華人民共和國民法典》第一千條規(guī)定的行為人因侵害人格權(quán)而承擔(dān)的民事責(zé)任，本案系因房屋租賃引起的合同糾紛，張某要求賠禮道歉的訴請無請求權(quán)基礎(chǔ)，且其提供的聊天記錄并不足以證明其人格權(quán)受到侵害，故張某的該項請求沒有事實及法律依據(jù)，不予支持。

綜上所述，法院遂依法判決張某退還王某押金3600元、房租1320元；王某向張某支付墊付水電費625元、隔板費800元。

法官說法

本案中，王某與張某僅口頭約定租房事宜，未簽訂書面合同，因此被認(rèn)定為不定期租賃合同。此類合同的解除并非“說走就走”，解除方需提前通知對方，給予合理的準(zhǔn)備期限，王某退租時雖有協(xié)商，但未預(yù)留足夠時間，因此法院酌定其承擔(dān)一個月租金作為合理損失，既保護了出租人的預(yù)期利益，也平衡了承租人的解約權(quán)利。

法官在此提醒，大家租房時盡量簽訂書面合同，明確租期、解約條件、費用承擔(dān)等內(nèi)容；履行過程中注意留存聊天記錄、付款憑證等證據(jù)；遇到糾紛先進行協(xié)商溝通，若協(xié)商不成可通過法律途徑解決，避免因“口頭約定”“想當(dāng)然”引發(fā)更大損失。

來源：南寧市武鳴區(qū)法院 轉(zhuǎn)自：“廣西高院”公眾號