土拍結束 上海誕生全國地王

今日是上海第六批集中土拍最后三幅地塊的爭奪，包括最關注的虹口北外灘和徐匯衡復區地塊的出讓。下午進行的是徐匯區XH-02(TPL)單元051-11地塊交易，也是第六批土地出讓的最后一幅地塊。最后被祺祥旺宇以總價12.25億元獲得，樓板價20.03元/平方米，溢價率約22.4%。該樓板價也是全國最高樓板價。

這幅地塊位于衡復風貌區，區域內歷史人文價值高。地塊一街之隔就是交通大學，學術氛圍濃厚。地塊南面一街之隔是one ITC商場，離開徐家匯商圈核心港匯、美羅也僅僅500米左右。既有商業繁華也有濃厚的居住氣息。

從技術指標來看，地塊面積不大，不到5千平方米，因此總價不高。按相應指標可以做風貌類產品。目前區域內土地供應幾乎為0，因此受諸多開發商關注。

市場分析

這幅地塊最終成交結果符合預期，畢竟那么好的地段完全值這個價格。但是拿地的企業并非大家熟悉的房地產開發商，背后可能有幾方面因素。

首先，面積太小，開發成本偏高。對大房企而言希望地塊面積適中，能有一定發揮空間，這個地塊只能造10多套房子，開發完項目就結束，各種成本會比較高。而且傳統房企要有一定流速，定價過高會有回款壓力。

其次，地塊技術指標要求比較高。那么小的地塊還配一小部分商業，可售部分面積進一步縮小，會影響利潤。所以看得出，傳統房企在報價上相對保守些。

最后，不少房企有開發風貌類產品經驗，這些項目相對小眾，去化速度并不快，今后產品選擇余地多，會面臨一定挑戰，所以超過某個臨界點后，不愿意拿地。當然，作為拿地企業而言，沒有傳統房企有營收壓力和時間上的要求，可以慢工出細活，打造成區域內的標桿產品。

第六批土拍總結

本批次六幅地塊全部成交，總交易金額達到289.57億元，僅一幅土地底價成交外，其余土地均溢價成交。土拍有幾個看點：

1

房企拿地積極

從拿地到產品投放現在普遍周期是5、6個月，7月拿地還有機會在年底前入市，對完成今年的銷售計劃有積極推動。此外，不少房企今年上半年沒有拿到土地，或是收貨不多，抓緊機會補倉。比如中海花錢超過百億拿下2塊重量級地塊，今年中海在公開市場上還沒有收獲。

2

深耕上海，拿地的絕大部分是“老面孔”

招商、中海、聯發等等都是上海有不少土儲和項目的房企，拿地參與度高。當然，類似保利等也有參加，只不過今年上半年有斬獲，下半年拿地壓力沒那么大，沒拿到地。上海新房市場銷量不錯，越是市中心賣得越好，利潤有保障，所以重倉上海的意圖也很明顯。

3

土地價格刷新紀錄

有多幅地塊刷新價格紀錄。比如虹口北外灘地塊，不但刷新區域樓板價新高而且溢價率達到46.3%，也創了今年土拍溢價率紀錄。浦東唐鎮地塊溢價率也達到了40%。徐家匯地塊樓板價刷新上海樓板價記錄。優質地塊是刷新記錄的前提，更重要的是大家對上海市場成長性的認同。

總體來看，這批土地拍賣的結果符合大家預期。土地市場的信心也會傳導到交易層面，尤其是區域內有在售項目的是最直接的利好。