南通昔日“第一神盤”跌落神壇

開發(fā)區(qū)昔日“第一神盤”中興蘭溪薈，近日多套法拍房溢價(jià)成交激起市場漣漪，也引發(fā)市場對其現(xiàn)狀的重新審視。

No.1

法拍熱度：溢價(jià)成交下的市場躁動(dòng)

第一套，位于小區(qū)98幢506室（該樓層總層數(shù)為27層），建筑面積142.46㎡，市場評估價(jià)約124萬，起拍價(jià)約87萬，折算起拍單價(jià)僅約6117元/㎡。

這套法拍房吸引到8人報(bào)名，經(jīng)過34輪競價(jià)，最終以總價(jià)約116萬、單價(jià)約8135元/㎡落槌，溢價(jià)率約33%。這場拍賣近370人設(shè)置提醒，超萬次圍觀，足見其市場關(guān)注度。

第二套，98幢205室，建筑面積102.26㎡，市場評估價(jià)約86萬，起拍價(jià)約60萬，吸引到5人報(bào)名，經(jīng)過8輪競價(jià)，最終以總價(jià)約65萬、單價(jià)約6317元/㎡落槌。

第三套，98幢202室，建筑面積102.26㎡，市場評估價(jià)約86萬，起拍價(jià)約60萬，吸引到4人報(bào)名，經(jīng)過6輪競價(jià)，最終以總價(jià)約63萬、單價(jià)約6199元/㎡落槌。

根據(jù)拍賣公告，上述不動(dòng)產(chǎn)買受人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起（不動(dòng)產(chǎn)登記日期為2021年8月），滿五年后方可轉(zhuǎn)讓登記。

根據(jù)執(zhí)行裁定書，上述不動(dòng)產(chǎn)被法拍原因?yàn)?strong>建設(shè)工程分包合同糾紛，同批被查封的還包括149個(gè)車位及另外9套住宅。

No.2

神盤往事：烈火烹油下的狂熱與倒掛

提到南通的“倒掛神盤”，可能很多人首先想到的就是中興蘭溪薈。

將時(shí)鐘撥回2019年。彼時(shí)南通樓市正值高點(diǎn)，開發(fā)區(qū)能達(dá)板塊新房價(jià)格普遍高企于1.8萬-1.9萬/㎡，最高甚至突破2萬大關(guān)。

在此背景下，中興蘭溪薈以高層均價(jià)僅11990元/㎡的姿態(tài)入市，瞬間形成高達(dá)約7000元/㎡的價(jià)格倒掛，被冠以“南通第一神盤”之名。

巨大的套利預(yù)期點(diǎn)燃了市場狂熱。即便開發(fā)商設(shè)置了高達(dá)80萬的驗(yàn)資門檻，并強(qiáng)制捆綁車位及儲(chǔ)藏室銷售，不到600套房源仍然吸引了超6000組購房者蜂擁而至。

銀行門前排起長龍，甚至有人攜帶棉被通宵守候。狂熱隊(duì)伍中，炒房客、跟風(fēng)者與部分剛需客混雜，共同寫下這場非理性的搶房盛宴。

▲中興蘭溪薈排隊(duì)鎖資現(xiàn)場丨圖源網(wǎng)絡(luò)

No.3

現(xiàn)實(shí)困境：光環(huán)褪色與破發(fā)窘境

然而，昔日盛況難掩今日尷尬。搶房盛景猶在眼前，“一代神盤”如今境遇如何？

二手房平臺(tái)信息顯示，目前中興蘭溪薈共有102套房源掛牌（含別墅），整體掛牌均價(jià)約1.9萬/㎡，但別墅產(chǎn)品顯著拉高其均價(jià)水平，實(shí)際上大量高層掛牌價(jià)已跌至萬元以下。

今年上半年小區(qū)共成交16套二手房。其中，僅包含高層成交的月份數(shù)據(jù)顯示：2月成交2套高層，均價(jià)約0.97萬/㎡；3月成交2套高層，均價(jià)約1.03萬/㎡。

這意味著，目前中興蘭溪薈高層實(shí)際成交價(jià)在1萬/㎡左右，對比當(dāng)年11990元/㎡的開盤價(jià)已“破發(fā)”。

若再計(jì)入當(dāng)年捆綁車位、儲(chǔ)藏室的額外成本以及資金成本，購房者的實(shí)際持有成本更高，“紙上富貴”早已蒸發(fā)殆盡。

No.4

冷峻反思：泡沫消散后的市場真容

中興蘭溪薈此次法拍房溢價(jià)成交，更多是特定標(biāo)的、相對低廉的起拍價(jià)引發(fā)的短期市場博弈結(jié)果，疊加部分買家對限售期滿后市場好轉(zhuǎn)的預(yù)期，這并不能掩蓋項(xiàng)目整體二手房市場表現(xiàn)低迷的現(xiàn)實(shí)。

查詢發(fā)現(xiàn)，去年5月，同樣位于98幢、同樣建筑面積為142.46㎡的另一套法拍房，成交價(jià)約141萬成交。時(shí)隔一年，相似房源（上述98幢506室）成交價(jià)“縮水”約25萬，也印證了市場下行的壓力。

中興蘭溪薈從“神壇”跌落的故事，是特定市場周期下價(jià)格倒掛催生非理性繁榮，最終在潮水退去后價(jià)值回歸的典型案例。

法拍房的局部溢價(jià)，難以照亮項(xiàng)目整體價(jià)值“縮水”的黯淡現(xiàn)實(shí)。其興衰軌跡揭示了脫離實(shí)際價(jià)值支撐的“倒掛神話”的脆弱性，以及流動(dòng)性限制（五年限售）在市場下行期對資產(chǎn)價(jià)格的巨大壓制作用。

昔日帶著棉被排隊(duì)搶購的投資者，如今不得不直面“破發(fā)”的苦澀，這無疑為市場參與者上了一堂生動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)教育課。