大跌超100萬，新川到底怎么了…

來源：成都淘房志

2年前，淘房君在新川踩盤時，恰逢紫境府二號地開盤，彼時的新川無論是產業還是樓市都一片生機勃勃。

但從去年開始，新川貌似開始有點啞火了。

新川之心公園 來源網絡

首先是，土地供應斷崖式下跌。

2024年，新川共出讓2宗住宅用地，加起來不到50畝，其中一宗更是底價出手；

2025年，根據官方供地計劃，新川僅有2宗住宅供地，其中一宗不到22畝，另外一宗比較大有超80畝的面積。

其次在二手市場上，相比23年大熱期，新川當前的價格更是不忍直視。

被不少人稱作目前新川二手市場風向標的紫境府：

23年，141㎡二手成交單價大多穩在了2.8萬元/㎡左右，而現如今2.3萬元/㎡成交是常態。

6月，有消息傳出，一套三期精裝的183㎡，最后成交價395萬，成交單價2.1萬/㎡，創下歷史新低。

2年時間，總價跌了80萬左右。

23年紫境府成交情況

25年紫境府141㎡成交情況 圖源好好選房

新川的二手剛改標桿香璟臺西苑三期：

23年，二手掛牌單價2.8-29萬元/㎡左右；

25年，二手掛牌單價最低已經來到了2.2萬元/㎡左右。

23年，香璟臺三期143㎡掛牌單價 圖源貝殼

25年，香璟臺三期143㎡掛牌單價 圖源貝殼

2年時間，差不多跌了100來萬。

二手市場的持續低迷讓不少人對新川開始質疑。

圖源小紅書

所以，新川到底怎么了？

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你還看好新川嗎？單選

看好，新川的底色還是很強！

不看好，被大源西搶盡風頭！

觀望一下，成都新板塊太多，需等時間驗證

01

破發＋跌價

新川二手持續低迷

目前在新川，除了受到熱議的紫境府和香璟臺，淘房君發現，還有一批剛改二手，也正處在持續下滑的階段。

比如，緊鄰香璟臺的中建天府公館。

作為片區內當初知名的網紅盤，項目第一次開盤2019年5月31日，當時出現了4600人搖232套房的盛況。

最大的原因就是價格：

項目一期為清水，取證單價1.4-1.5萬/㎡左右；

二期精裝，取證單價1.7-1.9萬元/㎡左右。

這個價格能買到高新南新川，可以說是很爆了。

項目實拍

因為開盤早，當時還沒有出臺3倍熔斷限售5年的政策，所以項目在23年拿到證后就有房源進入二手市場。

23前后，天府公館陸續有不少房源進入二手市場，從彼時的成交價來看，中小戶型房源成交單價大多在：

2.4-2.6萬元/㎡之間。

圖源好好選房小程序

相較于開盤價，這個價格可以說是很能打了，倒掛也受到了市場的認可，畢竟當時正處在新川火熱的時期。

但淘房君發現，從24年下半年開始，整個小區的成交價格開始陸續走低。

大部分中小戶型的房源，成交單價已經來到了：

2萬/㎡左右。

圖源好好選房小程序

而時至今日，從貝殼找房，我們不難發現，天府公館的價格更是開啟了進一步的下探：

精裝房源掛牌到了1.7＋萬元/㎡！

精裝價格對比開盤價，已經破發了。

最讓人腦殼痛的是，這套房源已經掛牌9個月了，還未成交。

所以，無論從前面的紫境府、香璟臺，還是偏剛需一點的天府公館來看。

新川二手市場，的確非常萎靡。

02

新川亟待解決的問題

到底是什么？

23年，一定是新川巔峰時期。

2023年3月，新川約34畝地塊以18000元/㎡成交，32家開發商參與抽簽，被華發拿下；

2023年8月，新川約77畝地塊以20200元/㎡成交，被保利拿下，清水限價34000元/㎡。

值得一提的是，保利拿下的地塊不僅創下彼時新川板塊的樓面價記錄，更是當時全成都少有的“2萬＋”土地。

除了土地火熱，新房市場同樣問鼎成都。

有數據顯示，23年，整個新川板塊共賣了7074套商品房，登頂全成都，是第二名麓湖的1.6倍。

圖源 克爾瑞四川

所以，現階段的低迷到底是何原因呢？

淘房君認為：

要論問題，新川整個板塊，其實不存在明顯的短板，而是在市場下行期，一眾小問題、弊端被更謹慎的購房者放大，導致片區成交萎靡。

產業、界面、交通、公園這些大的東西就不說了，只要去過新川都知道，其實兌現與落地效果還是很不錯的。

而且從今年新川的動作來看，也開始有很多改變，比如對新川之心周圍，比較核心的區域，就進行了調規：

把部分住宅用地合并，整體打造更好的一塊住宅用地。

把部分住宅用地調整為住兼商用地，為后續引入商業，提升片區配套打好基礎。

那么新川現在有哪些小問題呢？

1）教育

你說新川的學校差嗎？

其實真的不差。

新川目前規劃了22所學校，包括13所幼兒園，7所小學，2所中學。

還引進了如成都高新區和上海師大合作辦學等一些優質教育資源，銀都紫藤、成都師范銀都也在積極領辦。

但問題在于，與同是高新南的金融城、大源不一樣，新川是目前成都少有的多校劃片。

新川（中和）A學區包含的學校有：

成都高新區行知小學、成都高新區銀都紫藤初中東區學校、四川省教育科學研究院附屬實驗小學(成都高新區梓州小學)、成都高新區蒙新小學、四川省教育科學研究院附屬實驗小學崇和分校

新川（中和）B學區包含的學校有：

成都師范銀都紫藤小學(北區)、成都師范銀都紫藤小學(南區)、四川省成都高新區實驗小學新川分校、成都高新區新川科技園小學

你只能選擇你買房讀AB哪個區，至于具體哪個學校，只能搖號。

這就有兩個問題：

1：孩子讀書不是由你買在距離哪個學校最近而決定的；

2：在新川大多學校還沒有出口的情況下，比較在意教學質量的家庭，目前搖學校等同于開盲盒。

天C搖號，至少都知道去天七、元音，現在新川你想去哪里呢？

所以導致很多比較在意學校的家庭，在這一點上就會犯嘀咕，到底能不能去新川。

而且現在在一些社交平臺中還經常出現中和AB區中一些家長互相拉踩的事，更加糟心。

2）地鐵

現在住新川的小伙伴，如果不開車，就單論坐地鐵回家，你覺得真的方便嗎？

新川目前有1、6、18號線，看著數量還是很多的，但實際體驗后你會發現，真的老火。

如果你坐1號線，回新川大概率在華府大道下車，那么距離最近的次新房天府公館，還有兩公里，只能步行或騎車。

如果你坐6號線，回新川如果不是陸肖、高新天序以及保利、招商這幾個新盤，那你大概率回家也需要步行或騎車很長一段時間。

圖源百度地圖

而且被吐槽最多的是什么呢？

目前沒有橫向地鐵。

也就是說當前成都打工人最多的天府一二三四五街、金融城、大源等地，看著新川離得很近，其實如果你要去上班選擇公共交通，是很麻煩的。

所以，買新川，打工人也會犯嘀咕，是不是選擇大源更方便。

你認為呢？