貨幣增速持續(xù)爆發(fā)，樓市即將迎來大變天

昨天，央行公布了最新的6月金融數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)全面超預(yù)期。

M1增速：預(yù)期2.7%，實際4.6%；

M2增速： 預(yù)期 8.08%，實際8.3%；

社融增速：預(yù)期8.81%，實際8.9%；

新增貸款：預(yù)期1.84萬億，實際2.24萬億；

上述預(yù)期值取自國內(nèi)多家主要券商預(yù)測值的算術(shù)平均值。

近幾個月，M1增速和M2增速，都出現(xiàn)了持續(xù)上行的趨勢性現(xiàn)象。其中，M2創(chuàng)下近15個月以來的新高，M1創(chuàng)下近25個月以來的新高。

M1和M2剪刀差也在快速縮小，表明定期存款向活期轉(zhuǎn)變，企業(yè)投資擴張或居民消費的意愿可能在增強。從下圖中可以看到，本月的M1有一個跳升。整體趨勢向上。

從最近的股市表現(xiàn)看，股市已提前反映了這些利好（大家知道，A股走勢，一定反應(yīng)在數(shù)據(jù)之前），我前段時間在知識星球多次提到，目前出現(xiàn)了牛二的跡象，但未能確認。昨天的金融數(shù)據(jù)，給前一段時間的股市表現(xiàn)提供了數(shù)據(jù)基本面方面的支撐。

從我們4月初在3100點下方大規(guī)模買入（詳情請點擊：）到今天的3500點，股市持續(xù)上漲，但速度并不激進，能否兌現(xiàn)牛市，還需繼續(xù)確認。

如果預(yù)期牛市，要通過什么確認？

創(chuàng)業(yè)板

這個我們在知識星球多次提到過。

但是，隱憂也是存在的。數(shù)據(jù)上，不得不承認的是，近幾個月的數(shù)據(jù)持續(xù)上升，主要靠的是財政刺激，而非企業(yè)和居民的自發(fā)債務(wù)擴張。

社融表現(xiàn)如下圖。

如圖，貸款部分有企穩(wěn)跡象，但并未出現(xiàn)明顯反轉(zhuǎn)，社融增速的持續(xù)走高，主要靠的是政府債券的持續(xù)擴張。

由于政府部門的債務(wù)擴張對沖了企業(yè)和居民部分的債務(wù)收縮，使得總體增速依然在持續(xù)增長，未來可持續(xù)關(guān)注接下來幾個月的數(shù)據(jù)?？磾?shù)據(jù)反轉(zhuǎn)的確定性是否在持續(xù)增強。是否能帶動 企業(yè)和居民的債務(wù)擴張。

接下來我們來聊下大家最關(guān)心的樓市。

按照慣例，我們依然是拿出這張圖。

如上圖， 是近20年，居民新增貸款和房價的關(guān)系圖。 居民債務(wù)周期等同于房價周期，居民新增貸款是直接轉(zhuǎn)換為樓市增量購買力的，因此新增貸款大漲會推動房價上漲（如上圖2009年，2016年），新增貸款下跌也會使得房價失去債務(wù)支撐而下跌（如上圖2022年）。我們也據(jù)此數(shù)據(jù)也在2023年初開始減持京滬房產(chǎn)（2023年的發(fā)文請點擊： ）。

居民債務(wù)對于樓市漲跌的關(guān)鍵作用，可能老讀者已經(jīng)很清楚了。以下藍字部分是對該作用的解釋，新讀者可以看一下，老讀者可直接跳過藍字部分。

我們先展開 來解釋下， 很多人會把樓市成交量當(dāng)成是房價上漲的決定因素。然而，樓市成交量只是房價上漲的必要條件而非充分條件。

從去年9月底提出止跌回穩(wěn)以來，北上深等一線城市都出現(xiàn)了成交量的大漲。

很多炒房客根據(jù)過去樓市成交量大漲3~6個月，必然推動房價上漲的“歷史規(guī)律”，預(yù)測房價將會出現(xiàn)上漲而抄底，這是典型的刻舟求劍。

因為他們對房價上漲的底層邏輯理解錯了。

所以我們看到，在成交量持續(xù)大漲幾個月后，價格卻依然疲軟，掛牌均價依然在下行。

其背后的原因，在于，只有 居民貸款，才是樓市成交量背后的成色。

因為樓市放量，存在著放量上漲和放量下跌兩種情況，當(dāng)有增量資金進入樓市時，才會出現(xiàn)放量上漲。

什么是增量資金？簡單的說就是貸款，根據(jù)銀行貨幣學(xué)，大家知道貸款就是貨幣創(chuàng)造。

當(dāng)我只有100萬買不起300萬的房子時，我可以貸款200萬去購買300萬的房子。這多出的200萬，就是我通過貨幣創(chuàng)造而產(chǎn)生的增量資金和增量購買力。

這部分購買力，并不是基于我過去勞動的積累，而是我通過貸款憑空創(chuàng)造出來的。

在增量資金存在的樓市中，會產(chǎn)生明顯的置換鏈條。

A首付100萬貸款200萬，買入B的300萬的房子。

B拿到300萬后，貸款600萬，買入C的900萬的房子。

C拿到900萬后，貸款1100萬，買入開發(fā)商的2000萬的房子。

在這個鏈條中，貸款總共新增了1900萬，創(chuàng)造了1900萬的購買力。和最初A的100萬，共同創(chuàng)造了2000萬的購買力（開發(fā)商新房2000萬）。

當(dāng)一個市場，所有人都在通過貸款去獲得增量購買力，就會持續(xù)推動房價上漲。

但如果是存量博弈，

比如A貸款200萬買了B的房子，B拿到200萬歸還了自己的貸款，就不會產(chǎn)生后續(xù)的置換鏈條。這種情況只是債務(wù)的轉(zhuǎn)移（B轉(zhuǎn)移給A）。從社會整體看沒有新增債務(wù)。

在這種情況下，成交量高反而說明出貨量大，也就是我們常說的放量下跌。

所以，我們只要看居民的整體新增貸款，就能獲知樓市的增量購買力，也就能了解到樓市是否會上漲了。而前面的示意圖，正是說明了債務(wù)和房價的關(guān)系。

那么，我們來看昨天發(fā)布的6月最新數(shù)據(jù)。

從總量看，截止6月的累計值，是十年來最低，但6月單月，相比去年 卻 沒有繼續(xù)下行，而是有持平或略微增長。

我認為這是樓市在居民債務(wù)層面觸底的一個跡象，但要確認至少還需要3個月以上。

我們可以觀察接下來兩個月的量，由于去年5月有樓市刺激，如果今年6~8月在沒有增量政策刺激的情況下，新增居民貸款至少能穩(wěn)定在去年數(shù)據(jù)的水平上，那么可視為樓市在貸款支撐方面觸底企穩(wěn)了。

但是，即便貸款支撐觸底，但房價，還會再繼續(xù)下跌一段時間，只是，如果居民債務(wù)持續(xù)穩(wěn)住甚至開始反轉(zhuǎn)，那么房價的觸底，應(yīng)該也就不是遙遙無期了。房價的下跌終局，就是匹配住新的債務(wù)增量。從這個時間點開始，樓市開始企穩(wěn)反轉(zhuǎn)，也就會迎來變天。

但是，更大概率的，如果接下來居民債務(wù)沒有穩(wěn)住，那么我們只能繼續(xù)跟蹤或等待。

當(dāng)然，我們上面所說的，都是 聚焦于人口凈流入的一線城市和強二線城市。因為長期角度看，全國樓市會持續(xù)受到人口下行因素壓制，所以我們放棄對三四線城市的跟蹤判斷。

央行曾在過去一年持續(xù)發(fā)聲，第一是讓大家不要再期待貨幣總量的高增速，第二是說增加貨幣供給會加劇通縮（點擊：）。從這些發(fā)聲看我們認為貨幣增速上行是小概率。

但我們從最終的數(shù)據(jù)層面，依然看到了M1和M2增速的不斷上行。這是我認為要在未來幾個月跟蹤居民債務(wù)和貨幣增速的核心原因。

當(dāng)然，我也看到，部分券商研報已經(jīng)發(fā)布了“貨幣寬松是否還有必要”的疑問。

所以，接下來，大家可以先看股市，如果股市盤整甚至下行，那么說明貨幣寬松可能告一段落，如果繼續(xù)走牛，那么M2增速大概率還會持續(xù)上行。

如果貨幣增速持續(xù)上行，我們就更要緊盯居民債務(wù)，來追蹤樓市觸底的那個時間點。

但不管怎樣，通過各方數(shù)據(jù)的確認，我們會幫大家找到那個出手樓市的最佳擊球點。

后記：

有人可能會問，為什么我的文章中，要用居民整體貸款而非 中長期貸款。這個并非我的疏忽，而是我認為這個數(shù)據(jù)才是最精準的。因為我們長期搏殺在市場一線，知道里面的門道。

有一種低息的大額短期貸款，是需要房產(chǎn)抵押的，會被用于置換高息的房貸，而這種被統(tǒng)計數(shù)據(jù)歸為短期的貸款，實際上是可以不斷展期的。所以其本質(zhì)依然是房貸。對于這一點我不展開，但凡搏殺在樓市一線的，懂的都懂。

最后， 全國的居民貸款數(shù)據(jù)在昨天已發(fā)布到6月。但各個城市的居民貸款數(shù)據(jù)還只更新到5月，預(yù)計接下來的兩周，各個城市的居民貸款數(shù)據(jù)會陸續(xù)發(fā)布。

對于公眾號的讀者，可查看自己所在城市的本地統(tǒng)計局或本地央行獲取該項數(shù)據(jù)。

對于知識星球的讀者，我會在下半月及時公布6月份的各大城市的居民債務(wù)增速數(shù)據(jù)（上一篇發(fā)布是在7月3日）。然后每周一的樓市周評，我會繼續(xù)跟蹤最新的數(shù)據(jù)，以及分享我的看法，供大家參考。

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