各城市的隱形地主，終于浮出水面

如今行業(yè)里土地的競爭已經(jīng)非常激烈

新增土地儲備決定了新增的貨值，就像一家公司未來能做多少業(yè)績，就從它們儲備了多少客戶里產(chǎn)生

提到房地產(chǎn)最大的地主，各位會想到誰

如果打開年中的任意榜單

答案可能是保利發(fā)展、或者是中建系

而我們今天要分享的

實(shí)際上是這兩年樓市土地市場隱秘的另一面

有的城市，在非公開市場協(xié)議出讓的土地，已經(jīng)超過了公開市場，存量隱形地王因此誕生

還有些地方，正在有一類房企愈發(fā)猛烈的攻城略地，很久沒關(guān)注的下沉市場，正在崛起另一個“碧桂園”（強(qiáng)勢民企）...

這些現(xiàn)象的背后

也讓人們后知后覺

房地產(chǎn)最大的隱形地主，或許不是我們認(rèn)為的那些企業(yè)

如今各城市最大的土地儲備方，終于浮出水面了

01

比如，協(xié)議出讓的方式，今年在上海就造了多個“地王”

所以，你可能也想象不到，將非公開市場的土地成交統(tǒng)計在內(nèi)的話

上海的“隱形地主”并非榜單上的規(guī)模型房企，而是它：上海地產(chǎn)集團(tuán)

大家來看今年上海的協(xié)議出讓土地情況有多夸張

可以說是發(fā)力最猛的一年

（來源：網(wǎng)絡(luò)）

今年上半年上海五輪土地出讓賣地總金額累計才654億

但非公開市場的協(xié)議出讓土地，金額就高達(dá)851億

而這其中，上海地產(chǎn)集團(tuán)就斥巨資超過800億拿下13塊地

（來源：網(wǎng)絡(luò)）

確確實(shí)實(shí)是如今上海的存量土儲之王

不過可以看到非公開市場的土地多以大型舊改地塊為主

而上海地產(chǎn)集團(tuán)背靠上海國資委，是上海城市更新的主要平臺，其主要角色是深入?yún)⑴c前期舊改地塊的安置工作，后續(xù)再引入市場化房企，聯(lián)合開發(fā)

而為什么說這家企業(yè)是隱形地主的原因

大家可以感受下，上海地產(chǎn)集團(tuán)在土地市場拿下的項(xiàng)目，無不是上海最好的最核心的黃金地段

可見，這家企業(yè)在上海的城市建設(shè)中，含金量有多高

徐匯東安新村523億的總價地王，由上海地產(chǎn)+徐匯城投聯(lián)合獲得后掛牌轉(zhuǎn)讓

現(xiàn)在東安新村兩塊地，已經(jīng)在在上海公共資源交易中心，掛牌90%的股權(quán)捆綁轉(zhuǎn)讓

由這個典型案例可以看到

上海地產(chǎn)集團(tuán)拿地模式的特點(diǎn)：與區(qū)政府的城投公司成立合資公司拿地

再通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，最后形成“協(xié)議出讓+產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓+合作開發(fā)”的模式

東安新村地塊，上海地產(chǎn)與徐匯城投合作，各持股50%，黃浦區(qū)淮海中路的余慶里地塊，是與金外灘集團(tuán)合作，而金外灘集團(tuán)實(shí)際控股公司為黃浦區(qū)國資委

即便是自己拿下的地塊，上海地產(chǎn)集團(tuán)也較少獨(dú)自操盤開發(fā)，且轉(zhuǎn)讓到市場上的動作很快

今年3月份，上海地產(chǎn)集團(tuán)依舊通過協(xié)議出讓拿下新江灣城板塊2塊地

才過去沒多久，6月份，新江灣城其中一塊和北外灘的三幅地塊，就通過資產(chǎn)包的形式，打包賣給了建發(fā)房產(chǎn)，建發(fā)獲得100%的開發(fā)權(quán)

還有，剛剛開發(fā)濱江板塊后灘九宮格，上海地產(chǎn)同樣也是通過協(xié)議出獲得其中2塊地，后續(xù)應(yīng)該很快，上海地產(chǎn)將會以資產(chǎn)包的形式上架轉(zhuǎn)讓

據(jù)說今年的上海地產(chǎn)集團(tuán)，還有超過千億的土地資產(chǎn)包，會持續(xù)轉(zhuǎn)讓，如果確實(shí)如此，這個份額遠(yuǎn)超公開土地市場

也因此，上海地產(chǎn)集團(tuán)擁有自己城市更新的朋友圈

很多房企進(jìn)入上海，在公開土地市場搖不到土地，最后大概率都會與上海地產(chǎn)進(jìn)行合作

就拿有三年未在上海拿地的華潤置地來說

回到上海樓市的第一塊地，就來自于上海地產(chǎn)的舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓：三林楔形綠地

三林楔形綠地，是市級城中村改造項(xiàng)目中規(guī)模最大的城市更新項(xiàng)目，約4.2x平方公里，其中前灘潤璟就是其中的一部分

總建筑面積達(dá)到約7.2萬平方米的長橋新村片區(qū)舊改項(xiàng)目，其中就引入了招商蛇口作為合作伙伴，即為海上清和璽

還有寶山顧村大型居住社區(qū)拓展區(qū)新顧城板塊，也是上海集團(tuán)的城市更新項(xiàng)目之一

截至2024年底，上海地產(chǎn)集團(tuán)已經(jīng)累計實(shí)施了32個城市更新項(xiàng)目，涉及面積約147萬平方米

可以看到，這個城市超過一半的城市更新土地，都交給了上海地產(chǎn)集團(tuán)

而接下來幾年，又毫無疑問是上海發(fā)力城市更新的最猛時期

我們會越來越多看到，房企們來到上海，想要獲得核心地塊

除了去招拍掛市場試運(yùn)氣，也會和上海地產(chǎn)集團(tuán)這樣的企業(yè)合作

不僅如此，上海地產(chǎn)集團(tuán)不僅在城市更新中擁有大量土地，在公租房、保租房、動遷安置房模塊，也是上海這個城市體量最大的持有者之一

所以，與其說這是上海的“隱形地主”，不如說它是上海的“舊改之王”

02

說到第二種隱形地主，我提名各城市地鐵公司

最近兩年，地鐵公司包圓土地市場的畫面，時常出現(xiàn)

先說兩個城市

一個是沈陽

在2022年沈陽二批次集中供地的10宗地塊，沈陽軌道交通獨(dú)得8宗

這還不是偶發(fā)事件

接著2023年，沈陽整個城市就只賣了10塊地，有7宗被沈陽軌道交通拿下

沈陽軌道交通集團(tuán)花了65億，一舉拿下這座城市七八成的土地

另一個城市，合肥

在土地市場較為冷淡的二線城市，地鐵公司往往成為托底角色

合肥軌道交通在2022年開始加碼土地市場，年內(nèi)競得9宗地塊

在2024年合肥軌道交通再次大手筆拿地，以138億元左右金額，拿下707畝，9塊涉宅土地，位列合肥拿地企業(yè)第一名，并拿下合肥的單價地王

其實(shí)，回顧這兩年的土地市場

你會發(fā)現(xiàn)，地鐵公司的存在感持續(xù)走高

另一方面來說，地鐵公司確實(shí)也是各大城市的“隱形地主”了

尤其是在2022年，把各城市地鐵公司拿地金額加起來，都要抵過一個千億房企級別的企業(yè)了

時間到了今天，并沒有停止，還在瘋狂拿地

最典型的就屬廣州地鐵和廈門軌道交通建設(shè)，不僅以近30億的拿地金額位列前茅

截至寫稿前，它們還在出手

廣州地鐵在7月又花了21億底價拿下地鐵上蓋地塊

廈門軌道交通更厲害，直接拿下五緣灣地塊，花了28億

如今，隨便點(diǎn)開一條賣地新聞，各城市和軌道公司掛鉤的房地產(chǎn)項(xiàng)目，已是樓市常態(tài)

很多地鐵公司，硬是把房地產(chǎn)這個副業(yè)，干成主業(yè)，悄然成為當(dāng)?shù)氐哪玫卮髴?/p>

廣州地鐵就是

2024年報里，房地產(chǎn)經(jīng)營收入比運(yùn)營收入還要多出20多個億

難得的是，如今地鐵公司的項(xiàng)目，依托于TOD軌道開發(fā)的模式，地鐵上蓋的項(xiàng)目，擁有先天優(yōu)勢

尤其是在那些地鐵尚未全面鋪開的城市中，TOD+住宅+商業(yè)就是香餑餑

因此還成為了當(dāng)?shù)刭u得最好的開發(fā)商

去年，廈門房企商品房銷售中，廈門軌道集團(tuán)無論是銷售金額，還是銷售面積，均為第一

（來源：克而瑞）

某種意義上，地鐵公司已經(jīng)成為廈門最大的房地產(chǎn)企業(yè)

而地鐵公司能夠在樓市冷淡期托底土地，背后的學(xué)習(xí)榜樣，毫無疑問就是香港地鐵

截至2025年7月，港鐵在全球范圍內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目一共達(dá)到86個

深圳地鐵緊隨其后，一共有53個項(xiàng)目，是深圳TOD開發(fā)的絕對主力

從項(xiàng)目數(shù)量上看，如今的地鐵公司，已經(jīng)成為了樓市不可忽視的一股力量

噢，別忘了

地鐵公司入局房地產(chǎn)的模式還非常多樣化

它們不僅自己拿地賣房，還是知名房企背后的大股東

曾排名行業(yè)第一的萬科，深圳地鐵集團(tuán)是第一大股東，也是實(shí)際控制者

廣州地鐵就與越秀地產(chǎn)達(dá)成了深度合作，不僅雙方共同成立品秀地產(chǎn)，共同開發(fā)TOD項(xiàng)目，廣州地鐵還是越秀物業(yè)的主要股東

可以說，如今廣州地鐵+越秀集團(tuán)兩者的份額加起來，也算是當(dāng)?shù)刈畲蟮耐恋貎浞搅?/p>

大家看到了么

地鐵公司正在以越來越多樣化的形式，參與著每個城市土地的運(yùn)營和開發(fā)

03

在下沉市場，我看到另一個“碧桂園”崛起

先聲明下，這個比喻沒有任何負(fù)面的意思

因?yàn)榇_實(shí)無法找到更加合適的詞來形容這個品牌崛起的勢頭有多迅猛

相信你也聽過它的名字：邦泰集團(tuán)

一家來自四川的民企，在2021年我曾接觸過這個品牌，當(dāng)時對它留下深刻印象

來自于它與眾不同的深耕路線，當(dāng)時進(jìn)入的城市除了成都大本營，其余都是房價不過萬的縣城

（統(tǒng)計時間：2021年）

它不僅深耕三四線，還在下沉市場有著遙遙領(lǐng)先的銷售力

來看幾組數(shù)據(jù)，如今的邦泰依然保持下沉市場的統(tǒng)治力

邦泰在樂山銷售市占率超60%，在宜賓邦泰臻境登頂主城銷冠，同時在德陽、自貢、廣元、眉山、西昌、玉溪等三四線城市成為第一

（來源：克而瑞）

一直是四川地級市的銷售冠軍，且斷崖領(lǐng)先

但沒想到的是，一直深耕四川區(qū)域三四線的邦泰，這兩年開始走出來了

且是不斷往上走

不僅是更大范圍的走出四川，進(jìn)入城市的能級也在升維

邦泰的步伐從三四線走到了各大二線城市

今年，邦泰在多個二線城市拿下多幅地塊，并都創(chuàng)造了熱銷

在南寧，邦泰才進(jìn)入一年多，就拿下6塊地，不僅銷量進(jìn)入前十，首個項(xiàng)目邦泰璟和已經(jīng)成為南寧單盤之王

（來源：克而瑞）

在西安，邦泰半年就拿了5塊地，在合肥布局了4個項(xiàng)目，長沙2個...

一家外來的民企，進(jìn)入那些行情下滑停滯的城市，只花了1年時間，就能拿出這樣的成績，可以說是奇跡

在全國上半年拿地面積的排行榜上

邦泰新增土儲144萬平方米，已經(jīng)位居全國第四（前兩年分別排名第13、14），是民企中第一

（來源：中指研究院）

大家有沒有覺得這樣的畫面非常熟悉

先深耕三四線，再走向全國化

而邦泰的拿地策略和當(dāng)初碧桂園的不同之處在于

它抓住了這幾年二三線城市的空白期，通過小盤快跑的形式降低風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)高效布局

主要拿地的地塊面積聚焦于5萬㎡的中小體量盤，開發(fā)時間短，周期快

如果你問

現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)還有黑馬嗎

我想，邦泰就是現(xiàn)在最成功的那一個

相信它會在不斷深耕三四線的基礎(chǔ)上，成為下沉市場最大的“隱形地主”

而且也很有可能，未來我們會在其他一線城市的土拍市場中，看到邦泰的身影

04

我們說的“隱形地主”，這里要加上一個雙引號更為合適

實(shí)際上想要表達(dá)的是，如今行業(yè)土地市場，正在崛起的三股力量

1，那些深耕舊改的企業(yè)，成為未來核心城市主要角色

如上海、深圳的主要角色，舊改項(xiàng)目體量大、資金成本高、操盤難度大，主要模式以國資平臺拿地+房企聯(lián)合開發(fā)

不過個別城市也有民企操盤，如深圳鴻榮源，操盤深圳多個超大體量舊改項(xiàng)目，也是這座城市的隱形地主

2，各城市地鐵公司正在快速占領(lǐng)TOD上蓋項(xiàng)目的份額

不僅聯(lián)合開發(fā)，地鐵公司自己操盤的項(xiàng)目也被客戶認(rèn)可，如廣州地鐵、廈門軌道交通集團(tuán)等，產(chǎn)品力快速提升會是這類跨界房企的下一步

3，下沉市場有人退出，就有新王登場

在這兩年的市場冷凍期，邦泰集團(tuán)以更加穩(wěn)健的步伐，從下沉市場走向上層，或許未來我們亦會看到這個品牌進(jìn)入更高能級城市

本質(zhì)上，在任何市場，如今能夠成王

已經(jīng)不能單一的靠著當(dāng)初標(biāo)準(zhǔn)化的模式

而是靠一個又一個項(xiàng)目產(chǎn)品力征服市場獲得的

不管是國資平臺，還是地鐵公司，亦或是新勢力民企

讓土地轉(zhuǎn)換成為該有的產(chǎn)品價值，才能讓真正的野心實(shí)現(xiàn)落地

以上為正文，來自喬不絲

這是真叫盧俊公眾號的第6166篇原創(chuàng)文章