西安200㎡戶型，已經換了新玩法！

上回書說到，5年來隨著城市發展、人居需求的升級以及樓市的不斷進階，。

事實上除此之外，西安有一類產品在這幾年不僅是戶型占比增加，同時設計規劃也是在飛速進階，那就是建面200㎡左右的大平層產品。

5年占比翻倍

9區域在售200㎡戶型

這兩年，提到建面約200㎡的大平層，很多人可能會脫口而出金茂、招商、星河灣等等，但對比曾經的西安樓市，200㎡左右的戶型可以稱得上是“稀缺品種”。

數據端擁有更直觀的體現，西安200㎡以上戶型的成交市場份額從2020年的不足5%，到2024年占比已經接近10%。

而根據我們（公眾號：四海為家）針對目前西安推售房源的信息來看，有200㎡戶型釋放的項目盤次占比已經在15%。

結合今年已推售+價格公示的項目信息，目前西安共計有19盤規劃200㎡戶型。

其中曲江自然是一騎絕塵以6盤的占有量遙遙領先，上半年的曲江金茂府、金茂璞逸東方、華發璟宸賦等，為曲江貢獻出較高成交量的同時，200㎡以上戶型供應占比也達到了68.2%。

高新上半年共計推售盤次33次，其中6盤次包含200㎡以上供應，就房源占比來看，200㎡以上戶型供應占比達到11.38%。

排名第三的區域是浐灞國際港，其中港務+浐灞共計有3盤規劃了200㎡以上的戶型。能看到隨著港務招商西安璽47天創造四開四罄的銷售業績，再加上區域的改善化趨勢逐漸上升，接下來或許也會有房企規劃200㎡左右的主力戶型。

當然，對于很多購房者來講在買這類項目的時候也要注意，這些規劃200㎡以上的戶型產品中，有項目是140㎡±-200㎡±，也有200㎡左右起步的住宅。

二者相比，居住圈層、產品規劃以及生活方式均有不同。140㎡±-200㎡±的社區，多定位中高端改善，對于改善客群的覆蓋面更廣；而200㎡左右則改善的更純粹，圈層粘性更強，這就導致未來社區配套如會所等功能的使用同頻。

因此對于關注200㎡左右戶型的購房者，要考慮你是想「買一套大房子」，還是「買一種高端生活方式」。

尺度感+場景適配

西安200㎡特點明顯

200㎡戶型的住宅占比增高之外，需要注意的還有在不斷進階的生活理念以及住宅新規的落地下，這些戶型的多方面升級。

我們（公眾號：四海為家）也找到了找到了前幾年的200+㎡戶型圖，和目前西安熱銷的200+㎡戶型進行對比，相較于前幾年200+㎡戶型以“面積大”為特點，如今的200+㎡戶型設計中增加了更多“互動場景”，同時在新規的影響下，層高加深讓生活的享受指數直線上升。

先來看兩個前幾年的200+㎡戶型圖，這兩個項目分別位于高新和曲江，從戶型的設計來看，相較于前幾年小面積的戶型設計，除了房間數量增加，就是各個空間的面積增大。

你看，戶型1臥室A如果用作主臥，則沒有獨立私屬的衛生間，雖然臥室C配備衛生間，但臥室尺度不大，在今天看來一些設計確實雞肋。

再看戶型2，78㎡左右的餐客一體確實不錯，但廚房與餐廳的規劃，也是讓做飯-端菜-吃飯-洗碗的路途遙遠了不少。再加上規劃的臥室B+C，雖然可以理解是解決很多家庭男女主人生活休息習慣的不同而設計，但這個空間實在是不敢茍同。

其實現階段也有部分200+㎡戶型在設計中考慮到了這點，例如招商西安璽建面約226㎡的戶型。

丨招商西安璽226㎡戶型圖

南側兩間臥室后期其實也可以做成類似分床不分房的設計，但這么規劃下來就合理了很多，此外結合不同家庭需求，這兩個臥室也可以進行多種規劃設計。

生活場景的適配，呈現的是一種生活情緒也是一種生活方式，比單純的大面積魅力可大太多了。

保利天瑞建面約218㎡的戶型設計，入戶5.1㎡的玄關就增添了生活儀式感，再加上接近20㎡的書房，讓整個空間的場景化更高。這樣足夠分配的空間尺度，更有利于結合每個家庭成員的生活意愿進行合理的場景利用。

丨保利天瑞218㎡戶型圖

而結合滿足全生命周期的需求，這個戶型的書房和主臥墻體也能打通，這樣如果你想要一個專屬主臥的書房，完美承接主臥小家化，也可以很好實現，滿足后期優化改造。

當然，說到200+㎡的戶型，不得不提就是金茂，作為西安高端改善的主力品牌房企，金茂一方面是打造出更純粹的高端改善社區，目前西安在售200㎡起步、單套總價700萬以上的社區中，金茂的占比量達到70%；另一方面目前金茂在西安的府系、璞系產品都主打一個進階享受。

這點從之前金茂璞逸曲江的產品規劃及熱銷，再到今年金茂璞逸東方和曲江金茂府的熱銷就能看到。200㎡左右的戶型，金茂已經是爐火純青，前不久金茂璞逸東方的339㎡，更是讓不少人“哇塞”。

丨金茂璞逸東方建面約339㎡戶型圖

3.4米的層高，縱向拉升了整個空間的舒適度，讓空間的縱向橫向都得到了延伸；再加上公區不含露臺就有150㎡，再加上露臺空間，實現大空間+多場景的布局，閱讀辦公、娛樂休閑，實現“n+1”中生活可能。

整體來看，西安目前200+㎡的產品已經開始了從 “面積擴張” 到 “品質迭代”，從 “單一功能” 到 “全維度生活場景”的升級。

尤其是對居住全維場景的優化升級，例如全套房設計、超過100㎡的超級社交公區、戶型內多功能的彈性預留空間等等，都是它的特點。

而對于購房者來講，如果你有這類訴求，在選擇過程中要記住2點。

首先，避免“為大買大”。之前住建部已經明確建“好房子”不等同于建“大房子”“貴房子”。很明顯的例子就在于上述我們提到的戶型1和戶型2，都是200+㎡的住宅，但實用性確實差。

其次，注意觀察居住場景和體驗的優先級。

一些戶型的側重點在臥室的情緒空間。例如最私密的主臥就是個天然的情緒場，超大獨立衣帽間+書房+衛浴+小陽臺，換好家居服可以小陽臺擺弄花草還可以書房來點音樂，休閑愜意。

又例如一些戶型的大方廳、大橫廳、大會客廳等等讓視野更開闊，考慮優先級更好做選擇。

相較于200㎡以下的戶型，更多是從舒適度、空間功能升級，而更大的戶型除了面積舒適度的增加，更多的是一步到位以及升級的居住體驗感。

最后，對于買房，依舊是那句話，量力而行。無論選擇200+㎡的大戶型，還是剛需改善類的小戶型、中戶型，每一類產品都承載著不同的價值，也是一個家庭生活畫面的呈現。