蘇州土拍遇冷！三宗地底價(jià)成交，樓市分化加劇

三宗宅地全部底價(jià)成交，市場(chǎng)分化成為主旋律。

蘇州今日迎來(lái)三宗宅地出讓?zhuān)謩e位于姑蘇區(qū)、相城區(qū)和吳中區(qū)，總成交金額15.48億元，全部以底價(jià)成交。建發(fā)、漕湖置地、天鴻偉業(yè)各落一子。

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土怕詳情

1、姑蘇區(qū)金閶街道地塊（蘇地2025-WG-Z11號(hào)）被建發(fā)以6.95億元總價(jià)摘得，樓面價(jià)22800元/㎡，容積率僅1.2，將打造高端低密社區(qū)。

旁邊是建發(fā)獲得的蘇地2024-WG-Z47號(hào)地塊，樓面價(jià)26054元/㎡成交，溢價(jià)率高達(dá)24%。目前規(guī)劃已經(jīng)出爐，打造8棟4F疊加+6F疊加產(chǎn)品。

2、相城區(qū)北橋地塊（蘇地2025-WG-Z10號(hào)）由漕湖置地5.75億元競(jìng)得，樓面價(jià)6000元/㎡，，溢價(jià)率0%，板塊斷供超7年后迎來(lái)新供應(yīng)。

3、吳中郭巷地塊：蘇地2025-WG-Z14號(hào)（吳中區(qū)郭巷街道北港路南側(cè)、規(guī)劃道路東側(cè)）則被天鴻偉業(yè)以2.78億元拿下，樓面價(jià)8000元/㎡，溢價(jià)率0%。緊鄰地鐵3號(hào)線(xiàn)北港路站，屬“雙湖板塊”輻射區(qū)。

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土拍降溫：底價(jià)成交成常態(tài)

今日蘇州土地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯降溫態(tài)勢(shì)。三宗地塊均以零溢價(jià)成交，與今年2月綠城在奧體南地塊創(chuàng)下的122輪競(jìng)價(jià)、21.61%溢價(jià)率的火熱場(chǎng)景形成鮮明對(duì)比。

成交地塊特征顯著：

• 核心區(qū)低密化
• 姑蘇區(qū)地塊容積率1.2，與建發(fā)4月競(jìng)得的相鄰地塊（容積率1.2，樓面價(jià)26054元/㎡），樓面價(jià)有明顯下降，當(dāng)然兩個(gè)地塊可以形成聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)格局，定位高端改善。
• 外圍剛需補(bǔ)倉(cāng)
• 相城北橋地塊時(shí)隔7年再供地，要求戶(hù)型不小于80㎡，瞄準(zhǔn)區(qū)域地緣客戶(hù)；
• 吳中郭巷地塊設(shè)置中小戶(hù)型配比要求，適配地鐵剛需需求。

• 房企擇地聚焦
• 品牌開(kāi)發(fā)商持續(xù)加倉(cāng)姑蘇核心，外圍區(qū)域還是由國(guó)企兜底。

土地市場(chǎng)理性回歸，房企對(duì)非核心地塊表現(xiàn)謹(jǐn)慎，與2024年末旭輝聯(lián)合體近12億拿地時(shí)的市場(chǎng)熱度形成反差。

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新房遇冷，二手房趨穩(wěn)：市場(chǎng)分化加劇

7月首周（6.30-7.6）蘇州樓市呈現(xiàn)明顯分化

蘇州商品住宅成交面積為 10.11 萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌 45.44%；總成交套數(shù) 752 套，環(huán)比下跌 50.03%；

截止本周周日，全市商品住宅可售總量為 39662 套，可售面積為 561.50 萬(wàn)方，環(huán)比下跌 1.07%。

本周成交均價(jià)最高的為姑蘇區(qū) 35146 元/㎡，環(huán)比下跌 3.19%；其次為吳江區(qū)，成交均價(jià) 30055 元/㎡，環(huán)比上漲 28.84%。本周全市住宅均價(jià) 25727 元/㎡，環(huán)比上漲 6.89%。

新房市場(chǎng)剛需項(xiàng)目和二手房依賴(lài)“以?xún)r(jià)換量”，而核心區(qū)高端項(xiàng)目為市場(chǎng)穩(wěn)定器。

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土地供應(yīng)縮量提質(zhì)：低密化與核心聚焦

2025年蘇州土地供應(yīng)呈現(xiàn)戰(zhàn)略性收縮

• 全年商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)166.7公頃，同比縮減9.9%，創(chuàng)11年新低
• 上半年成交住宅地塊23宗，同比上漲，但成交樓面價(jià)6324元/㎡僅微漲4.32%

供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)兩極化：

• 核心地塊仍受捧
• ：如姑蘇金門(mén)、獅山核心、園區(qū)奧體南等低密地塊持續(xù)吸引品牌房企
• 外圍定向出讓
• ：吳中甪直6月成交的定銷(xiāo)房地塊，明確建設(shè)726套定銷(xiāo)房，售價(jià)7500元/㎡

土地市場(chǎng)的“控量提質(zhì)”導(dǎo)向明確，與2024年11月蘇州低密宅地底價(jià)成交的趨勢(shì)一脈相承。

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政策托底，市場(chǎng)尋路：剛需轉(zhuǎn)向二手已成趨勢(shì)

政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化：

需求刺激：7月1日靈活就業(yè)人員公積金新政落地，實(shí)行“多繳多貸、自由提取”

人才新政加碼：6月出臺(tái)8條人才補(bǔ)貼，公積金貸款額度翻1.5倍，最高補(bǔ)貼225萬(wàn)

保障房擴(kuò)容：7月4日發(fā)布住房保障新規(guī)，優(yōu)化中等收入家庭保障資格審核

市場(chǎng)格局正在重構(gòu)：

新房市場(chǎng)：核心區(qū)高端化（如獅山、園區(qū)雙湖、姑蘇金門(mén)等）、外圍剛需化（如相城北橋、郭巷）的分化格局深化

二手房市場(chǎng)：上半年住宅簽約32232套，同比漲10.22%，對(duì)新房的替代效應(yīng)顯著；

價(jià)格預(yù)期：城市房?jī)r(jià)連續(xù)環(huán)比下滑，6月再降0.33%，但核心區(qū)跌幅較小（姑蘇區(qū)-0.23%）；

土地市場(chǎng)的理性回歸與新房成交的大幅縮量，勾勒出蘇州樓市深度調(diào)整期的真實(shí)圖景。

建發(fā)在姑蘇核心區(qū)的持續(xù)深耕，外圍區(qū)域國(guó)企的兜底，暗示著房企策略已轉(zhuǎn)向細(xì)分市場(chǎng)精耕。而6月園區(qū)雙湖地塊6萬(wàn)元/㎡起拍樓面價(jià)的掛出，預(yù)示著核心區(qū)價(jià)值標(biāo)桿仍將突破。

當(dāng)“房票安置”與“存量房轉(zhuǎn)保障房”政策加速推進(jìn)，蘇州樓市正在構(gòu)筑新平衡：剛需轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，改善聚焦核心區(qū)低密項(xiàng)目，高端購(gòu)買(mǎi)力向頂級(jí)資源傾斜

分化時(shí)代，房企的生存法則已然改寫(xiě)——要么做精，要么做透