上海最后一次城運來了

近關于徐匯的新聞太多了，綠城潮鳴東方火爆、東安一二村舊改、上海南站舊改、徐家匯二次開發……

這些現象背后，是徐匯區抓住上海最后一次城運，要沖擊一線地位了。

看到這肯定有人抬杠：徐匯本來就是一線區域啊，很多地方是上只角，是zz中心。

這些都是老黃歷了，zz中心指的是天平路街道，跟普通人也沒關系。

你一個普通人天天去康平路干嘛？

其實那里的權貴很多都搬走了。

居民能感受到的地段水平，更多的是商業定位、產業定位、居住定位。

可惜的是，徐匯之前是二線水平。

商業頂級大佬是南京西路、陸家嘴，代表項目是恒隆廣場、國金中心。

徐家匯略低一頭。

CBD建設上徐家匯也差一些，無論是入駐業態還是租金水平，都低于南京西路、陸家嘴。

上海三棟稅收百億樓分別是恒隆廣場、國金中心還有開掛的金虹橋國際中心。

稅收億元樓最多的也是陸家嘴、南京西路。

頂級的居住區要么是東郊、西郊這種別墅，或者新天地、鎮寧路這種現代化豪宅。

徐家匯還是低了一檔。

有人講徐匯區有老洋房，其實這在豪宅市場不是主流，非常小眾。

主流豪宅還是現代化別墅、市區大平層。

2014年后徐匯濱江崛起，漸漸有了豪宅氣氛，其實2020年之前也稱不上頂級地段。

所以徐匯區盡管不錯，實際的城市功能上，之前還是不如黃浦、靜安。

最明顯的，上海的奢華酒店全部分布在浦東、黃浦、靜安三區，徐匯一家沒有。

頂級酒店需要頂級的商務人群。

能不能逆襲成功，就看最后這次機遇能不能抓住。

過去二十多年上海的開發一直是兩極化。

南京西路、淮海中路這種優質地段，90年代快速舊改，抓住了最頂級的CBD業態、商業類型，保持了優勢地位。

至今也是上海頂級地段代表。

郊區莘莊、七寶這樣的地方憑借土地廉價，也能快速發展。

反而是中間的區域不尷不尬，沒抓住機會，比如四川北路、武寧路、楊浦濱江等等。

搞CBD不如黃浦靜安，搞工廠不如閔行浦東。

徐匯區的尷尬是，湖南路、天平路不能像南京西路一樣全面舊改，全面開發商務區，全面建設現代化豪宅。

當然徐匯算運氣好的，退而求其次搞了副中心，但是畢竟是副中心，跟南西還是有差距。

徐匯還有漕河涇、一號線、世博會等等，已經是兩極化時代的幸運兒。

但是依舊是輸給了靜安、黃浦，這就是時代紅利的力量。

現在徐匯的機會來了。

第一次舊改，上海拆除了全部的一級舊里、部分二級舊里，奠定了過去二十年的地段秩序。

2010年后上海搞郊區去了，市區變化不大。

現在上海又回頭搞市區了。

年初時環二就分析過，今年動遷會全面提速（《1400億拆遷計劃出爐，上海市區要變天了》）。

很快熱度就起來了，今年樓市關鍵詞中一定有“動遷”。

全網都在討論哪里該動遷、去哪博動遷。

其實這個事情的影響還是被低估了。

所有人都會被動遷影響到。

而且我們只關心住宅小區動遷，其實舊改是全方位的，也包含了商業、辦公的格局重塑。

關于動遷的新聞實在太多，這里不一一介紹。

虹口、黃浦、徐匯一大堆，連長寧都開始大面積舊改。

看到這些眼花繚亂的新聞時，不知道大家想到一個問題沒有：

為什么突然就動遷提速了？

動遷是不是好事情？當然是。

改善當地居民居住條件，提升城市建設水平，優化城市空間布局……

好處實在是太多了。

這么好的事情，為什么之前不搞？

為什么現在開始搞了？

這里面有些能說有些不能說。

反正結果就是，原來開發新城的資源都拿來做舊改了。

城市開發需要zf、銀行、居民、開發商集體配合，這些資源都是固定的。

比如銀行授信都有額度限制。

現在砸向市區舊改，用來建設新城的額度是不是降低了？

遑論zf的資金。

像大虹橋這樣的從無到有拉高整個區域價值的故事，越來越少。

資金砸向舊改，市區整體宜居性、功能合理性都有提升。

在這個角度看，買市區的房子也更穩妥一些。

郊區畫的大餅，越來越難落地。

哪些區域還有潛力？哪些房子還能保值？

掃碼獲得免費咨詢

很明顯，這次回頭舊改就是要搞硬骨頭。

90年代那次舊改沒啃動的，現在必須嚼碎。

目前來看，還是徐匯、黃浦力度最大。

上輪舊改徐匯、黃浦確實搞得少。

老黃浦很多保住建筑拆不了，90年代老城廂整體沒動，這才給了老城廂這次唱主角的機會。

徐匯天平路、湖南路還是動不了，徐匯二級舊里也拆完了，但是徐匯就是有能力拆工人新村。

這里面原因很多，一方面是一江一河規劃，時代選擇。

一方面是徐匯有資金。

近幾年徐匯雖然沒有登頂一線地段，憑借徐匯濱江、漕河涇的活躍，徐匯經濟發展很快。

甚至反超了靜安。

你能拆得動的，我能拆；你拆不動的，我也能拆。

二次舊改，給徐匯提供了翻身機會。

另一個機會是我們經濟要轉型了。

之前附加值最高的是第三產業，其次是漕河涇、這樣這樣的2.5產業 ，制造業已經淪為老舊產能。

現在外企總部、金融行業紛紛遇到瓶頸，新質生產力成為風口，徐匯原來的沉淀迎來爆發。

模速空間就是優秀代表。

通過舊改，徐家匯整體轉型，徐家匯中心ITC的建成也抬高了徐家匯商務區的地位。

ITC中心既有默沙東這樣的新質生產力，也有優衣庫、匯豐銀行這樣的服務業。

有意思的是去年大寧的億騰醫藥入駐了恒隆廣場，恒隆也有一些金融企業離開。

業態上大家區別已經不大，房租上也漸漸拉齊。

徐匯濱江的動作更多。

西岸金融城建成后定位也是一線商辦，業態上跟南京西路、陸家嘴高度重疊。

據說某些奢侈品牌關了一些門店，等西岸金融城建成后在這開業。

居住水平變化最快，幾個豪宅的成功就能改變地段價值，比如董家渡那邊的綠城黃浦灣、融創外灘壹號院。

綠城潮鳴東方19.5萬開盤售罄，價格超過了靜安全境、黃浦大部分地段。

最近東安一二村一期項目方案出爐，要打造套均302平的頂級豪宅，有人開始分析徐匯濱江會不會超過新天地。

至少徐匯濱江一線豪宅地段坐實了。

現在豪宅市場是黃浦、徐匯天下，老靜安已經被甩開。

世博已經入駐了超過28家央企，前灘已經是成熟的中央活動區，不少企業在南京西路、新天地搬過來。

領頭羊當然還是徐匯濱江，無奈體量太大，目前建成度還不如前灘。

徐匯全面建成時，這個新的黃金三角，真的可以跟北邊的三角掰掰手腕了。

陸家嘴當然誰都比不過，北外灘還沒建成，外灘其實更多的是符號作用，實際的辦公樓、商業沒多少。

有個好鄰居，真是徐匯的又一次運氣。

如何避免買錯房？怎樣交易更有保障？

歡迎私信了解單邊代理

當然上面很多東西是規劃，能不能全部落地還有風險。

大家愿意押注誰，自行判斷。

環二想說的是，這是最后一次押注機會了，后面市區不會再有大的變動。

能在一線城市核心區域大范圍搞房地產的，只有中國。

倫敦好地段都是百年住宅，東京也是間或有一些“再開發項目”，不成規模。

我們這次力度有多大？

2014-2023年上海總價4000萬以上的新房累計供應2070套，成交金額高達1106.14億。

2024年到現在這一年半，上海4000萬以上的新房供應1862套，成交總額1068.65億。

這次上海真的拿出了魄力，拿出了壓箱底項目，靜安東斯文里，徐匯風貌區的宅地。

這次開發完之后，估計幾十年內市區不會有大動作了。

或者說錯過這次機會，以后市區不會有新房賣給你了。

城市的開發從來都不是線性的，而是某個時間段全部建好。

城市化高潮浩浩蕩蕩，這次你會如何選擇？