企鵝島搬遷倒計時！保利瑧譽府成“登島”第一站，值得買嗎？

6月12日，廣州發文重提：全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率。這一政策標志著廣州長達15年的樓市限制政策正式走向終結。

作為一線城市中首個全面松綁“三限”的先鋒，廣州此舉猶如向平靜的湖面投入一塊巨石，激起層層漣漪。

所有目光瞬間聚焦深圳：這座同樣位于大灣區的經濟強市，會緊隨其后打開政策閘門嗎？

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廣州為何此時發文“全面放開”？

廣州的限購之路始于2010年10月，當時發布了“國五條”的本地化版本。此后2013年、2017年，限購政策持續加碼。2023年才開啟松綁進程。

表面上，廣州新房成交量數據尚可：今年1-5月二手住宅成交量達46722套，同比上漲17.82%。但價格暗流涌動才是政策出臺的真正推手。

從統計局公布的房價數據來看，廣州是一線城市中房價下行壓力相對大的城市，去年9月底新政以來一二手房依然處于下行通道。

6月12日當天，國務院常務會議明確提出 “更大力度推動房地產市場止跌回穩”。這一表述相較此前“持續鞏固穩定態勢”的提法，政策力度顯著升級。

對深圳市場而言，去年929新政后，核心區域部分樓盤反彈上漲10%左右；外圍區域庫存高企，房價持續下滑，拖累整體市場。

目前深圳二手房掛牌量突破7萬套大關，5月份二手住宅網簽量僅為4687套，環比下滑18.2%。

深圳是否會跟進廣州？市場認為這幾乎是必然趨勢，但深圳可能不會“一刀切”取消所有限制，而是采取分區域、分人群的精準施策，進一步打開限購的口子。

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企鵝島效應：寶中價值重構的催化劑

6月深圳樓市，最引人注目的事件莫過于騰訊企鵝島的正式搬遷。這座斥資370億打造的騰訊全球總部，即將迎來7.5萬科技精英的入駐。

騰訊企鵝島絕非普通產業園。占地130萬㎡、相當于6座騰訊濱海大廈的體量，這里將被打造成集研發、辦公、會議中心、科技館及生活配套于一體的“未來科技城”。

其能量遠超普通產業基地——
人才虹吸效應：首批員工6月入駐，最終7.5萬高凈值人群聚集。
產業鏈爆發力：參照南山科技園經驗，巨頭總部落地將帶動上下游企業遷移，形成產業集群
更關鍵的是地理紅利，保利瑧譽府與企鵝島直線距離僅1公里，經規劃中的跨海大橋，10分鐘即可抵達園區。這種“近水樓臺”優勢，使其成為承接科技新貴居住需求的首站。

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產品解碼：新規改善的實力

作為保利置業“譽系”產品線在深圳的首秀，瑧譽府展現出三大殺手锏：
極致空間效率
新規設計下，項目最高實現108%使用率的突破，4梯5戶專梯入戶，贈送面積驚人：入戶空間堪比次臥，飄窗+陽臺半贈送。

純改善圈層壁壘
打破7090政策束縛，全盤403戶均為114-143㎡純四房，徹底規避小戶型租客混雜問題。這種純粹性在寶中近年新盤中絕無僅有。

景觀資源稀缺性

南側原150米商業地塊調整為30米學校，使8層以上戶型基本能收獲海景+騰訊島天際線的雙重景觀資源。大部分房源可享“園、島、海”三重視野。

項目的體量不大，占地面積不到1萬㎡，只有2棟住宅，層高44-45層，容積率5.4，車位比是1:1.29，預計2027年底精裝交付。

共有四個戶型，建面為約114平、122平四房兩衛；138平、143平4+1房。

114平戶型：擁有139㎡的尺度享受

123平四房兩衛：含海量極高的“小豪宅”

143平(橫廳)：整個小區只有40套房源，位于一棟二單元東側。

143平(方廳)：約16.4平全明電梯廳帶來的開闊感撲面而來，空間超值。

總結來說，騰訊效應需時間發酵，但前海戰略提供兜底保障，周邊聚集了壹方城、歡樂港灣、前海HOP三大頂流商圈，被規劃的九年一貫制學校、新安中學高中部、海韻學校圍繞，主要面向改善群體。

項目預計8月份入市開盤，有改善需求的可以蹲一下。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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