被閔行拋棄的板塊，未來還能翻身嗎？

梅隴快成了閔行“被拋棄”的板塊。

橫跨徐匯閔行邊界的梅隴，不僅身份模糊，更被滬杭鐵路、滬閔與外環(huán)高架切割得支離破碎。

先天區(qū)劃的奇葩飛地，后天頂級(jí)規(guī)劃紅利的缺失，讓這片土地的發(fā)展舉步維艱。

反映在樓市上，梅隴的二手房產(chǎn)品在上海激烈的房產(chǎn)市場競爭中節(jié)節(jié)敗退，幾近“被拋棄”。

即便有力波啤酒廠的轉(zhuǎn)型亮點(diǎn)，也顯得杯水車薪。

梅隴的未來，究竟路在何方？還能翻身嗎？

梅隴這個(gè)地方先天就存在不足，區(qū)劃和地方發(fā)展很割裂，也缺乏一些戰(zhàn)略規(guī)劃紅利加持。

梅隴鎮(zhèn)的行政區(qū)劃很奇葩，在古美街道竟然還有一小塊“飛地”：

再加上滬杭鐵路、滬閔高架和外環(huán)高架的層層割裂，梅隴的版圖被切割得一塊一塊的。

阻擋的鐵路與隧道

就因?yàn)轱w地管轄和幾道割裂，梅隴孕育的一些優(yōu)質(zhì)資源都為鄰居古美“做了嫁衣”。

比如兒童醫(yī)院、中庚漫游城、百聯(lián)南方購物中心、蓮花國際廣場，這些本屬梅隴的重要地標(biāo)。

因?yàn)榕c古美無縫銜接，直接輻射和惠及了古美，讓梅隴其它區(qū)域反而成了“燈下黑”。

梅隴板塊很大，還包含了春申（原曹行），本次我們探討的是滬閔高架和外環(huán)高架合圍的片區(qū)：

梅隴處在閔行與徐匯交界的邊角料地塊，大部分土地都拿來放動(dòng)遷房了，商品房開發(fā)很少。

梅隴周邊的“隊(duì)友”——徐匯的凌云、長橋板塊同樣都是放動(dòng)遷房的，發(fā)展形成不了什么帶動(dòng)。

這些邊緣地帶都是被動(dòng)地承擔(dān)底層居住職能，缺乏一些自身造血的能力。

放大到整個(gè)大上海的發(fā)展版圖來看，上海一些頂層的戰(zhàn)略規(guī)劃都和梅隴沒關(guān)系。

不管是代表頂級(jí)資源配置的CAZ（中央活動(dòng)區(qū)）、聚焦濱水活力的“一江一河”發(fā)展帶；

還是承載區(qū)域核心功能的“城市副中心”（如徐家匯、虹橋等），都沒有梅隴的份。

即使是在閔行區(qū)內(nèi)，未來兩大增長極在前灣和大零號(hào)灣，還是沒有梅隴的地位。

雖然梅隴新中心在規(guī)劃，但利好的是春申，對北部老梅隴的帶動(dòng)作用有限。

長期以來，梅隴缺乏重要的發(fā)展戰(zhàn)略紅利，在城市資源爭奪戰(zhàn)中留下了先天不足的底子。

這對于梅隴的樓市來說，是致命的。

在割裂、資源匱乏的背景下，梅隴房產(chǎn)市場的產(chǎn)品力短板被無限放大，走到了被拋棄的地步。

梅隴的教育資源是一大軟肋：

羅陽中學(xué)是閔行公辦第四梯隊(duì)初中；

上海中醫(yī)藥大學(xué)附屬閔行晶城中學(xué)是閔行公辦三梯隊(duì)初中；

復(fù)旦大學(xué)附屬閔行實(shí)驗(yàn)學(xué)校、華東理工大學(xué)附屬閔行梅隴實(shí)驗(yàn)學(xué)校都是新建設(shè)的九年一貫制學(xué)校，分別在2022年和2023年才開始招生，暫無評級(jí)。

這使得梅隴的次新房和老破小產(chǎn)品競爭力大幅削弱。

先來看次新房，XQ缺失、房齡走高、戶型設(shè)計(jì)缺陷，已經(jīng)被新一代中產(chǎn)改善產(chǎn)品替換掉了。

梅隴曾經(jīng)的標(biāo)桿——“四大名園”（西班牙名園、望族苑、世紀(jì)苑、嘉和花苑，2000年左右建設(shè)）；

及后續(xù)的蓮花河畔景苑（2010年）、城開瓏庭（2016年）等次新房都陷入了困境。

因?yàn)槿狈Q支持，被很多重視教育的中產(chǎn)改善客群拋棄了，市場流動(dòng)性很低。

“四大名園”的房齡已25年了，產(chǎn)品開始老化，步入了“老破大”的行列。

四大名園實(shí)拍

梅隴的次新房戶型設(shè)計(jì)存在明顯的硬傷，成了時(shí)代的產(chǎn)物。

以四大名園為例，多是大兩房、大三房設(shè)計(jì)，總價(jià)相對較高，且有的戶型設(shè)計(jì)缺陷明顯，不再符合當(dāng)下置業(yè)主流。

如望族苑小區(qū)以108-131m2的大兩房為主，三房戶型在137-170m2，總價(jià)動(dòng)輒千萬級(jí)別。

望族苑的戶型設(shè)計(jì)有些像動(dòng)遷風(fēng)格，存在“斜角房”、“暗衛(wèi)”情況：

嘉和花苑主力戶型也是兩房，面積集中在77-120m2，部分三房戶型在120-137m2，存在上述同樣的缺陷。

世紀(jì)苑小區(qū)大戶型居多，主力戶型是130m2以上的三房，總價(jià)都在千萬級(jí)別。

蓮花河畔景苑、城開瓏庭XQ都不強(qiáng)，而且8萬元/m2的掛牌均價(jià)甚至高于春申XQ新房，競爭力被分流很嚴(yán)重。

梅隴的次新市場地位正在被強(qiáng)勢分流——被古美、莘莊南廣場、春申新房取代了。

上海西南的中產(chǎn)改善家庭非常喜歡古美和莘莊南廣場，它們都是“六邊形戰(zhàn)士”。

比如古美的萬源城，上海西南改善標(biāo)桿，商業(yè)、交通、醫(yī)療、教育配套和環(huán)境樣樣拿手。

莘莊南廣場次新房集中，各方面配套資源都很能打，完全能替代四大名園。

近幾年春申的新房供應(yīng)在加大，帶雙一XQ（閔實(shí)驗(yàn)+莘松中學(xué)）又形成了碾壓性的優(yōu)勢，精準(zhǔn)截流梅隴改善客群。

梅隴的次新房很少，市場產(chǎn)品供應(yīng)以動(dòng)遷房為主：

這里90年代建設(shè)的動(dòng)遷公房可不少：羅陽X村、梅隴X村、上隴X村、朱行X村、紫藤X村等。

動(dòng)遷公房也就是人們眼中的老破小，這種產(chǎn)品在市場上的競爭力同樣越來越低，被拋棄了。

梅隴的老破小在品質(zhì)、地段和周邊產(chǎn)業(yè)強(qiáng)度對比上不如康健，XQ和交通便利性不如長橋。

這是梅隴的老破小，品相看起來很不好：

這是康健的老破小，看起來明顯不一樣：

康健老破小得益于徐匯區(qū)強(qiáng)大的舊改投入，外立面、小區(qū)環(huán)境等品相明顯優(yōu)于梅隴。

康健也沒有鐵路、高架的割裂，且更靠近漕河涇產(chǎn)業(yè)區(qū)，地段價(jià)值更高。

長橋在XQ和地鐵配置方面同樣打敗了梅隴。

長橋的上海小學(xué)、上海中學(xué)非常知名，很多家長都是慕名前來購買長橋的老破小。

長橋有雙地鐵15號(hào)線、23號(hào)線（在建），還臨江（徐匯濱江延伸），享受的資源更好。

同樣是老破小，梅隴羅陽四村只能賣4萬，而長橋五村能賣7-8萬，這就是差距！

所以缺乏資源，加上產(chǎn)品本身存在的問題，還有春申新房的分流；

讓梅隴的產(chǎn)品競爭力低下，形成了被市場拋棄的趨勢。

面對困境，閔行區(qū)試圖通過城市更新為梅隴注入活力，上海力波轉(zhuǎn)型示范區(qū)是核心抓手。

上海力波非常值得一提，給梅隴的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)和城市空間都帶來了一定提升。

力波原先是一個(gè)啤酒廠，順應(yīng)城市更新的浪潮，轉(zhuǎn)型為了一個(gè)集商辦、文化、租賃住房于一體的綜合體，前后變化很大：

力波改造前后對比

力波的商辦布局

力波實(shí)拍

這里搞的有力波九坊商業(yè)、力波公園、城市書房、煙囪廣場，還有辦公樓，融合了多種業(yè)態(tài)。

這個(gè)項(xiàng)目打造的非常好，填補(bǔ)了梅隴中部地區(qū)的商業(yè)空白，滿足了居民部分生活需求。

還塑造了文化地標(biāo)，保留工業(yè)遺存（煙囪），打造出新的公共文化空間，提升了區(qū)域形象。

但是，力波的局限性也是十分突出的：

商業(yè)體量不大、偏向社區(qū)型，沒有南方商圈的業(yè)態(tài)豐富。

其中MINI MALL和block街區(qū)商業(yè)共3.9萬㎡，顯然沒法和南方商圈等區(qū)域級(jí)商業(yè)中心競爭。

打造的辦公空間也不大，產(chǎn)業(yè)氛圍薄弱，招商艱難。

力波的獨(dú)棟花園辦公4.3萬㎡，5A甲級(jí)寫字樓7.3萬㎡，辦公空間不大，遠(yuǎn)小于徐匯60萬方的北楊人工智能小鎮(zhèn)。

而且周邊被大量老破小包圍，缺乏成熟的商務(wù)氛圍和高端產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，對高能級(jí)企業(yè)吸引力不足。

結(jié)果這些辦公樓早在2022年就入市銷售了，現(xiàn)在還沒有清盤。

力波很可惜沒有附帶商品房開發(fā)，打造的只是租賃住房，改善不了片區(qū)二手房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

力波的租賃住宅是4.3萬㎡，也可能因?yàn)楸旧淼胤骄筒淮螅瑳]有多的空間去開發(fā)商品房。

所以力波沒有觸及到梅隴住房結(jié)構(gòu)的痛點(diǎn)，補(bǔ)充不了板塊的次新房、提升不了品質(zhì)住宅占比。

因此，僅靠力波一個(gè)“點(diǎn)狀”的更新，沒法扭轉(zhuǎn)梅隴積重難返的“面狀”困局：

面對古美、春申、莘莊南廣場的優(yōu)質(zhì)次新，梅隴次新在XQ、產(chǎn)品、價(jià)格上都處在劣勢；

老破小也毫無翻身之力，品相、地段、XQ、舊改力度全面落后于康健和長橋。

外環(huán)內(nèi)北部的梅隴開發(fā)已經(jīng)很成熟，土地消耗殆盡，大規(guī)模升級(jí)改造空間非常小。

不過呢，梅隴很靠近徐匯，隨著徐匯南部地區(qū)的發(fā)力，梅隴會(huì)跟著受利好。

比如華涇TOD、北楊人工智能小鎮(zhèn)，疊加梅隴新中心，會(huì)一起提升整個(gè)大梅隴地區(qū)的能級(jí)。

梅隴新中心、北楊人工智能小鎮(zhèn)、華涇TOD效果圖

結(jié)語

綜合來看，梅隴的困境是空間割裂、規(guī)劃缺位、資源匱乏和產(chǎn)品老化共同打起的一個(gè)“死結(jié)”。

力波的更新雖也說算一抹亮色，但還是難以照亮整個(gè)板塊，充滿局限性，未來更大的發(fā)力點(diǎn)要看春申及徐匯周邊規(guī)劃。

梅隴的未來是把XQ變好，推動(dòng)大規(guī)模成片舊改（動(dòng)遷老破小，釋放土地建設(shè)優(yōu)質(zhì)商品房+配套），搞一個(gè)大范圍的城市更新，這樣才會(huì)有一個(gè)質(zhì)的飛躍。

梅隴的老破小太多、太破了，建議通過政府引導(dǎo)+居民參與的模式，進(jìn)行外立面整治、加裝電梯、公共空間改造，延緩衰老提升居住體驗(yàn)和市場接受度。

另外建議借鑒紐約高線公園、深圳橋下空間利用經(jīng)驗(yàn)，把滬杭鐵路橋下改造為線性公園、社區(qū)活動(dòng)空間或小型商業(yè)，減弱割裂效應(yīng)。

要是實(shí)現(xiàn)不了這些，梅隴北部也就注定無法翻身了。未來的梅隴會(huì)如何？讓我們拭目以待！