清華同衡袁昕：“新”城市更新將突破碎片化的更新方式，是一場長期行動(dòng)

中國城市正在迎來一場新的變革。

2025年5月，隨著《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》（以下簡稱《意見》）重磅出臺，更大規(guī)模的存量更新行動(dòng)拉開大幕。這份由中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)的文件，要求轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，大力實(shí)施城市更新，打造宜居、韌性、智慧城市。

這份《意見》出爐，意味著城市發(fā)展將以“四好”建設(shè)（好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)）為行動(dòng)綱領(lǐng)，“拆”字當(dāng)頭的開發(fā)模式將成為歷史，取而代之的是對現(xiàn)有建筑的智慧升級、對歷史遺存的精準(zhǔn)保護(hù)，以及讓中國建筑長一張“中國臉”的文化自信。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)自2021年起聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新分會(huì)、清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院等機(jī)構(gòu)，已連續(xù)四年推出“明日之城”城市更新年度策劃，今年第五屆活動(dòng)如期啟動(dòng)。

本期內(nèi)容專訪清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院董事長、中國城市規(guī)劃學(xué)會(huì)常務(wù)理事袁昕，圍繞新指導(dǎo)綱領(lǐng)之下的城市更新行動(dòng)，就項(xiàng)目規(guī)劃、資金籌措、案例分析等展開探討。

（清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院董事長、中國城市規(guī)劃學(xué)會(huì)常務(wù)理事 袁昕）

以下是部分采訪實(shí)錄：

鳳凰網(wǎng)：《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》出爐，新指導(dǎo)綱領(lǐng)之下，更大規(guī)模的城市更新行動(dòng)“新”在哪里？

袁昕教授：首先城市更新行動(dòng)本身并不是一個(gè)新事物。伴隨著城市的出現(xiàn)，城市的空間和功能就一直在不斷發(fā)展變化，這些發(fā)展變化，不僅是簡單的空間規(guī)模的增長和城市功能的擴(kuò)展，同時(shí)也包含了既有空間的更新和功能的調(diào)整與重構(gòu)，也就是我們今天說的城市更新的工作。

此次《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》中提及的城市更新行動(dòng)主要任務(wù)，也都是近年來城市建設(shè)工作中努力推進(jìn)的。如果說這其中“新”的要求，我認(rèn)為是明確了加強(qiáng)支撐保障，特別是明確了要建立完善“專項(xiàng)規(guī)劃－片區(qū)策劃－項(xiàng)目實(shí)施方案”的規(guī)劃實(shí)施體系，這就突破了以往碎片化的城市更新方式，強(qiáng)調(diào)即使一個(gè)小小的更新改造項(xiàng)目也要有明確的規(guī)劃目標(biāo)，也是嵌入整個(gè)體系的，促進(jìn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、文脈賡續(xù)、品質(zhì)提升，打造宜居、韌性、智慧城市的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

《意見》中還突出了創(chuàng)新完善以需求為導(dǎo)向、以項(xiàng)目為牽引的城市更新體制機(jī)制，提出堅(jiān)持“項(xiàng)目跟著規(guī)劃走、土地要素跟著項(xiàng)目走”的用地政策和銜接機(jī)制，這是保障項(xiàng)目落地實(shí)施的重要環(huán)節(jié)，畢竟城市更新不是紙上畫畫，而是要見諸行動(dòng)的。最后，我們也呼吁需要更新一些老舊的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，要有一些先破后立的創(chuàng)新探索，因?yàn)槌鞘械男螒B(tài)最終是由這些規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)塑造的。

鳳凰網(wǎng)：在確定某個(gè)商圈或某個(gè)具體項(xiàng)目需要做更新后，如何展開設(shè)計(jì)、規(guī)劃？

袁昕教授：更新項(xiàng)目與新建項(xiàng)目的區(qū)別，主要體現(xiàn)在更新項(xiàng)目運(yùn)作過程中的復(fù)雜性。如果我們把新建項(xiàng)目比喻是在一張白紙上作畫，那么更新類的項(xiàng)目一上來就要面對復(fù)雜的利益沖突和社會(huì)矛盾。所以，更新類的項(xiàng)目都不可能延續(xù)以往的城市擴(kuò)張期的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和流程，需要前期投入更多的溝通和時(shí)間成本，尋求利益相關(guān)方能夠就更新的目標(biāo)、過程和結(jié)果等達(dá)成共識，并且形成更加深入細(xì)致的規(guī)劃設(shè)計(jì)和實(shí)施方案，盡量避免實(shí)施過程中出現(xiàn)重大調(diào)整，導(dǎo)致原有的利益平衡被打破，不得不中斷施工以達(dá)成新的平衡。

例如，清華同衡在參與三里屯商圈更新過程中，先是作為街道責(zé)任規(guī)劃師開展了街道的全面體檢、尋找區(qū)域發(fā)展的空間痛點(diǎn)和建設(shè)短板、梳理盤點(diǎn)土地與建筑資源等工作。站在全局視角思考后，與街道基層政府一起深入交流，針對問題，發(fā)現(xiàn)每個(gè)更新項(xiàng)目發(fā)展的可能性，結(jié)合發(fā)展的目標(biāo)尋找問題的解決路徑，謀劃和孵化每一個(gè)更新項(xiàng)目，最終通過這些更新項(xiàng)目為整個(gè)片區(qū)注入新的活力。

更新工作的開展重點(diǎn)關(guān)注兩方面的內(nèi)容，一是關(guān)注區(qū)域統(tǒng)籌更新。以往的項(xiàng)目開展都是由更新主體自己進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)，盡量謀求項(xiàng)目自身的經(jīng)濟(jì)平衡。現(xiàn)在的更新項(xiàng)目開始關(guān)注區(qū)域內(nèi)各種資源的統(tǒng)籌，比如建設(shè)指標(biāo)等空間資源統(tǒng)籌、打破各類物理邊界的規(guī)劃設(shè)計(jì)一體化統(tǒng)籌、政府投資與社會(huì)投資結(jié)合的資金統(tǒng)籌等，統(tǒng)籌工作可以有效提高有限更新用地的利用效率和可實(shí)施性。二是開展高顆粒度更新工作。在前期工作中，對片區(qū)的用地和建筑空間，開展深入到土地權(quán)屬、具體樓棟、地上地下、經(jīng)濟(jì)效益等精細(xì)化的資源盤點(diǎn)，才能根據(jù)片區(qū)的需求提出具備實(shí)施條件的更新方向；在開展前期規(guī)劃工作時(shí)，就要進(jìn)行高顆粒度的精細(xì)化設(shè)計(jì)，用于明確更新指標(biāo)的精準(zhǔn)分配、指導(dǎo)項(xiàng)目更新方式和路徑、梳理解決歷史遺留問題等，避免更新主體因?yàn)閷ǔ蓞^(qū)全局了解不夠深入，更新方案無法實(shí)施，或更新方向與城市發(fā)展方向不一致等問題。

鳳凰網(wǎng)：國外的城市更新能套用中國模式嗎？外地的城市更新項(xiàng)目可以復(fù)制到北京嗎？有哪些商圈或項(xiàng)目的更新值得借鑒和學(xué)習(xí)？

袁昕教授：城市更新既然是以項(xiàng)目為牽引，而每一個(gè)項(xiàng)目都有其特殊的情況，需要更新的建筑和空間情況不同、所有者和使用者的情況不同、利益相關(guān)者的條件和訴求不同、上位規(guī)劃要求和更新的目標(biāo)不同等等，最終導(dǎo)致城市更新不可能歸納為幾種模式并加以簡單復(fù)制。

世界上很多城市更新的經(jīng)典案例非常值得我們學(xué)習(xí)借鑒，但因?yàn)檫€涉及制度上的一些根本差異等，更不能簡單套用。但是，無論是國外的經(jīng)驗(yàn)還是國內(nèi)其他地區(qū)的探索，關(guān)于如何發(fā)現(xiàn)問題、評估現(xiàn)狀、建立有效的溝通機(jī)制、促進(jìn)利益相關(guān)方形成更新共識、多方參與確定更新改造的目標(biāo)和方案、籌措資金、開展落地實(shí)施等各個(gè)環(huán)節(jié)的工作方式和思維邏輯等，都可以給我們當(dāng)前的更新工作很多有益的啟發(fā)，所以還是要打開我們的工作視野，多去總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取借鑒。

在三里屯的系列更新項(xiàng)目中，我們也總結(jié)國際化一流商圈建設(shè)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有一些共性的特征，比如地理位置位于城市中心區(qū)域、具有一定體量的商業(yè)集聚度、擁有商業(yè)建筑地標(biāo)、采用精品百貨+大師設(shè)計(jì)獨(dú)棟品牌店的業(yè)態(tài)組成模式等。對比國內(nèi)的商圈更新，主要更新難點(diǎn)在于土地制度的差別，導(dǎo)致我們完整連續(xù)的更新土地資源比較稀缺，用于建設(shè)標(biāo)志性單體建筑、獨(dú)立的品牌之家的機(jī)會(huì)較少。同時(shí)御用大師的單體建筑設(shè)計(jì)，與國內(nèi)的規(guī)劃要求、風(fēng)貌協(xié)調(diào)、消防規(guī)范等本土化標(biāo)準(zhǔn)相互配合等，這些問題也是通過我們的責(zé)任規(guī)劃師的工作加以化解的。所以，在城市更新的新階段，規(guī)劃師的價(jià)值也在被重塑，規(guī)劃師不僅要像以往那樣靠設(shè)計(jì)圖紙創(chuàng)造價(jià)值，而且更要通過專業(yè)的溝通和綜合統(tǒng)籌能力，讓大家的愿景變成圖紙并通過協(xié)調(diào)各方力量讓圖紙變成現(xiàn)實(shí)，規(guī)劃師花在圖紙以外的時(shí)間和精力已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于圖紙工作了。

鳳凰網(wǎng)：針對資金籌措難題，REITs、專項(xiàng)債等工具在更新項(xiàng)目中落地效果參差，如何優(yōu)化金融產(chǎn)品與項(xiàng)目周期的匹配？

袁昕教授：城市更新雖然是以項(xiàng)目為牽引的，但如果只將每一個(gè)更新項(xiàng)目當(dāng)作獨(dú)立的項(xiàng)目謀求自身經(jīng)濟(jì)平衡，就失去了城市更新作為城市新發(fā)展方式的意義，忽略了其對城市發(fā)展轉(zhuǎn)型和功能調(diào)整的作用。因此，城市更新項(xiàng)目的業(yè)主必須和城市政府形成一致行動(dòng)人和利益共同體，項(xiàng)目資金既不太可能全部來自于業(yè)主也不可能全部來自于城市政府，而是政府與市民的密切合作，資金和政策配合推進(jìn)。

鳳凰網(wǎng)：請分享近期您和您的團(tuán)隊(duì)重點(diǎn)在做的項(xiàng)目，以及在工作中遇到難題、找到解決辦法、取得成就等過程，可以舉一兩件有意思的事。

袁昕教授：更新項(xiàng)目可以在復(fù)雜的工作中創(chuàng)造出更多的可能性，通過對存量空間的深度盤點(diǎn)，可以發(fā)現(xiàn)很多機(jī)會(huì)。

比如，我們主導(dǎo)的三里屯“L地塊”更新項(xiàng)目，最開始是為了給工體配建小型消防站而尋找一塊合適的土地，但責(zé)任規(guī)劃師團(tuán)隊(duì)在和街道進(jìn)行深入搜索的時(shí)候，竟然能夠在這么核心的地區(qū)發(fā)現(xiàn)一塊“無主”的土地，是歷史上在周邊用地開發(fā)建設(shè)過程中，因?yàn)閱栴}復(fù)雜而被各家放棄的土地。用地面積雖然僅有4000平米，最窄的地方只有6.53米寬。但在北京的城市核心區(qū)，也是寸土寸金啊。最終這里成了消防站最佳的選址，同時(shí)也解決了街道其他公共空間需求無處安置的問題，社區(qū)活動(dòng)中心等項(xiàng)目也落在這個(gè)“L地塊”上。用地周邊的復(fù)雜情況為項(xiàng)目協(xié)調(diào)和方案設(shè)計(jì)增加了更多的設(shè)計(jì)難度和溝通成本，和它相鄰的用地分屬8個(gè)不同的業(yè)主，涵蓋商業(yè)、商務(wù)辦公、酒店、公寓、居住等多種類型，規(guī)劃師在規(guī)劃設(shè)計(jì)具體建筑方案的同時(shí)，周邊地塊也都提出了一些道路、出入口等共建共享的想法，這反而讓這個(gè)被遺棄的地塊的更新與周邊既有小區(qū)和建筑的使用形成聯(lián)動(dòng)，大家最大化的共享資源，相互支持，通過一體化的規(guī)劃設(shè)計(jì)，完成整體的功能布局、公共空間、建筑立面等的優(yōu)化，形成多贏的局面，“L地塊”也從一個(gè)獨(dú)立的小更新項(xiàng)目發(fā)展成片區(qū)更新，為片區(qū)發(fā)展創(chuàng)造了更多可能性。

鳳凰網(wǎng)：您如何看待城市更新的前景？

袁昕教授：城市更新不是一場短暫的行動(dòng)。既然城市更新是伴隨著城市發(fā)展而存在的，那么它也一定會(huì)持續(xù)伴隨著城市的發(fā)展而發(fā)展下去。

城市更新雖然看似更新的是城市空間環(huán)境，主要表現(xiàn)為建筑物因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)壽命臨近或者使用壽命的終結(jié)而做的拆除重建，但城市更新不是為了更新而更新，城市更新的目的和動(dòng)力主要是為了促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)和活力，讓城市空間的使用能夠與時(shí)俱進(jìn)，更好的匹配城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展需求，最終實(shí)現(xiàn)的是城市煥新，煥新城市的精神面貌、煥新城市的發(fā)展方式、煥新城市文明。如同前幾次工業(yè)革命一樣，重大的技術(shù)突破和產(chǎn)品創(chuàng)新都會(huì)重構(gòu)區(qū)域發(fā)展和城鄉(xiāng)空間關(guān)系，改變城市的空間結(jié)構(gòu)和形態(tài)。

未來，人工智能推動(dòng)的新技術(shù)革命帶來的生產(chǎn)力大幅提升必將深刻改變?nèi)祟惿鐣?huì)的生產(chǎn)方式和生活方式，城市空間環(huán)境的更新也必然要適應(yīng)并支撐新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，調(diào)整空間結(jié)構(gòu)和形態(tài)，滿足人類社會(huì)的發(fā)展需求。