關于城市更新，繞不開的五組辯證關系

導讀

當城市發展從“增量擴張”轉向“存量提質”，我們該如何重塑家園？中國城市規劃學會深度對話多位城市規劃學者，從理念變革、治理邏輯到實施路徑，拆解“人民城市”的內涵。看他們如何解答城市從“比高度”到“比溫度”的轉向，剖析更新中那些“改與不改”、“新與舊”的真正難題。

本文字數：6073字

閱讀時間：19分鐘

原標題：內涵式城市更新的實踐表征與底層邏輯

作者 | 唐燕，中國城市規劃學會城市更新分會副秘書長，清華大學建筑學院院長助理、長聘教授

中央城市工作會議指出，城市更新是城市發展建設的重要抓手，需要走高質量、內涵式發展的道路，并與經濟的內外循環緊密掛鉤。其中，內涵式城市更新是指城市在不進行大規模擴張、超常規拆建的前提下，通過盤活存量資源、優化空間功能、提升城市品質與治理效能等，實現以人為核心的可持續城市發展轉型。因此，無論是老舊小區整治、歷史街區改造、產業園區升級、公共空間提質還是服務設施補短板，回應社會真實需求，推動文化、生態、產業的融合發展，助力空間價值重構與社會活力再生，實施漸進式有序更新等，都是內涵式更新的實踐表征。

內涵式城市更新

需要解決城市內生動力和底層邏輯問題

在城市更新方式從傳統的“大拆大建”逐步走向“拆改留”的多模式并舉，從以物質環境改造為主走向空間手段與社會經濟手段的并舉。我們不難發現，城市與建筑是社會經濟發展在真實空間中的映射，不解決基本的社會公平、文化傳承、經濟發展、產業更替等城市內生動力和底層邏輯問題，單純對物質實體的“修舊”或“建新”往往是不可持續的，會讓更新后的很多空間仍然面臨持續衰落的風險。

在此背景下，更多的與物質空間改造配合的財稅、金融、行政、產業手段需要成為城市更新行動的必要組成部分，甚至是架構于空間手段之上的核心舉措。公共資金投入、資產證券化（ABS）、容積率轉移、用地功能兼容等管理工具，都是通過資金、容量、功能等多維度的規則激勵，來引導城市更新活動的發生，幫助明確物質空間改造需要采用的綜合整治、拆舊建新、拆改結合或功能升級等方式。

與此同時，城市更新作為“空間再生產”的重要方式，其良好運作在本質上需處理好城市發展轉型過程中的多重辯證關系——這些關系既反映了物質空間的改造邏輯，也涉及治理視角下的社會、經濟、文化等深層次價值取向，需要專業實踐者在多元訴求之間探尋“最優解”。

城市更新中“新”與“舊”的關系，其核心重在探討城市物質空間（以及社會空間）在時間維度上的延續與變革關系。“舊”代表著城市既有的物質載體，包括建筑實體、空間格局、肌理特征等具體存在，也隱含著這些物質要素所承載的文化意蘊、社會關系和審美認同等；“新”則指向為適應現代和未來需求，而對城市空間進行的改造與創新，既包括物質層面的更新升級，也涉及社會網絡與功能業態等的重新定位。

“新舊關系”在物質形態上表現為物質載體與空間組織的更新方式選擇，包括保護、拆建等不同空間處置措施下的新舊融合或新舊斷裂。其沖突集中體現在是歷史遺存空間的保護更新中——這類更新項目追求的“新舊融合”往往涉及歷史傳統與現代文明、古舊材料/技法與現代材料/技法、遺存空間與新建空間等之間的平衡與協調。例如在一些傳統合院建筑的更新改造中，鋼結構、玻璃墻面等現代建筑元素與傳統磚木結構的對話，不僅涉及視覺協調和文化保護問題，也需要考慮荷載、防火等技術規范的適配性。又如在北京隆福寺街區改造中，設計團隊采用結構置換策略，在保留歷史建筑外立面的同時，內部完全按現代建筑標準重建，這種“新舊共生”的技術路徑探索了創新性的解決方案。

在這一點上，原真性理論（Authenticity）為處理歷史空間的新舊關系提供了重要的價值判斷標準。該詞最早出現于《威尼斯憲章》（1964）序言中，又可譯為原生性、真實性、確實性、可靠性。對于文物建筑或歷史遺址，原真性可以被理解為“那些用來判定文化遺產意義的信息是真實的”。由此可見，原真性強調要維護歷史環境的真實性和完整性，反對符號化的仿古改造或完全割裂的歷史虛無主義。歐洲許多歷史城市的更新實踐都遵循這一原則，新建筑在體量、材質等方面與歷史環境相協調，但在形式和細節上保持當代特色，以避免簡單模仿造成的“假古董”現象。

新和舊在功能組織上，常常存在傳統空間功能與現代使用需求之間的矛盾。“舊”反映的是過去特定時期的使用需求和生活方式，以及由此塑造而成的空間形態，它們往往與現代功能需求存在不同程度的脫節；而“新”則代表著對空間使用的重新構想，包括用途轉換、設施升級、流線重組等適應性改變。對功能新舊關系的處理，直接影響著更新后空間的實用價值和活力程度，以及伴隨其間的使用者與社會關系變化。因此，更新的重點在于把握功能重塑的需求與度——既不能因循守舊導致空間閑置，也不應過度改造而喪失有價值的場所精神。

新舊關系在時序上，還涉及改造節奏的把握：激進的整體改造雖能快速見效，但往往容易造成城市記憶的斷裂；漸進式的有機更新雖然耗時較長，卻更有利于維護城市文化的連續性。成都寬窄巷子采取分期實施策略，通過長達十年的漸進式更新，既完成了基礎設施現代化改造，又保持了街區的歷史氛圍，這種“漸進疊加”的方式為新舊融合提供了時間維度上的解決方案。

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保護與發展的沖突協調是城市更新中的常見命題，且與新舊關系存在顯著相關性，核心在于城市歷史延續與當代發展需求之間的關系平衡，反映的是城市空間中文化價值與經濟價值的決策博弈。歷史層積理論表明，城市更新過程要保護的不僅是物質空間上的歷史遺存，更重要的是這些遺存所承載的集體記憶、文化認同和社會網絡等。這要求我們在城市更新中尊重城市發展的歷史連續性規律，既要避免因物質空間衰敗而對其價值簡單地一票否決；同時也要避免一味守舊地抵觸更新，忽略城市、片區和建筑的當下發展需求，進而制約社會經濟的良性循環。如柏林煤氣廠公園改造通過植入文創新功能，煥新了老舊工業建筑，同時也重視社會網絡的延續，通過保留原社區60%以上的常住人口，維持了地區的原生網絡與社會活力。

但在具體實踐中，嚴格的歷史文化保護往往意味著對開發的限制、建設強度的約束以及土地收益的減少，因此許多更新項目會采用更具短期經濟效益的開發方案而非保護優先，甚至一些歷史文化街區和歷史建筑因此遭遇拆除風險。破解這一困局的關鍵，在于構建可持續的保護與發展協同機制，將保護視為發展的前提，發展視為保護的延續。事實上，歷史遺產不僅具有文化價值，同時可以將歷史文化特質轉化為經濟資本，從而為保護與發展的雙贏提供了可能。北京的798、上海的上生新所、深圳的南頭古城，都是利用空間的歷史價值與文化效應來實現產業升級與空間環境提質。而完善保護補償機制，則成為化解保護與發展沖突的重要工具，即通過開發權轉移、容積率獎勵等市場化手段，讓保護行為獲得合理的經濟回報。此外，適應性再利用理論（Adaptive Reuse）也對如何處理保護與發展的關系提供了思路，其探索了物質、文化、社會等多層面的“變”與“不變”，以及何為“該變”和何為“不該變”。這為政府建立“剛彈結合”的規劃管理體系，為不同類型文化資源制定差異化的保護更新策略等，給出了重要的邏輯支撐。

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在城市更新語境下，效率與公平這一組關系被賦予了經濟與社會內涵，本質上是空間資源配置的決策取向問題。從空間生產理論視角來看，效率導向的更新模式往往遵循資本增值邏輯，追求空間價值的快速變現。但這種模式通常伴隨著社會成本的隱性轉移，即以未來的效益增長邊際成本為代價換取短期高收益。例如，在紳士化機制的作用下，更新區域通過環境改善和功能升級吸引高收入群體入駐，同時迫使原住民因生活成本上升而被動遷離，形成典型的空間置換效應。這容易造成公共服務設施的不合理集聚與排他性使用，導致社區社會資本的斷裂和城市多樣性的消解，從長遠來看反而會降低城市發展的整體效率，最終形成“高投入—高回報—高衰退”的非可持續發展路徑。

那么是否走向效率的反面就能達到所謂的公平，答案顯然是否定的。傳統意義上的公平往往被簡化為更新中補償標準的統一性，以及更新后公共資源的共享性，但真正的空間公平應該包含三個層次：機會公平、過程公平和結果公平。“機會公平”強調各利益主體平等參與更新的權利；“過程公平”關注決策程序的透明性和參與度；“結果公平”則著眼于空間收益的合理分配。這些方面與追求效率并不一定產生沖突且可能相輔相成，即公平是效率提升的驅動因素，而效率可為公平的實現提供必要的物質基礎和制度保障。工作的關鍵在于建立科學的協調機制，在社會效益和經濟效益的二者互動中找到平衡點。

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在城市更新運作中，空間“需求”與“供給”之間的有效匹配和持續的“動態校準”是項目獲得成功的關鍵保障。其中，“需求端”既包括多元主體對住房、交通、公共空間、文化認同、經濟發展的顯性訴求，也潛藏著對城市安全感、歸屬感及未來可適應性的隱性期待；“供給端”不僅在于借助城市更新提供高品質的物質空間載體，還可通過政府、市場和社會等輸出土地、資金、技術、政策和機制保障。當城市更新的需求端從“有沒有”升級為“好不好”“優不優”時，供給端也必須由一次性的“項目交付”轉向持續性的“能力供給”。過去，城市更新之所以屢屢陷入“一改就死、一改就貴、一改就怨”的困境，根本原因是只解決了“供給端”的方案設計、技術支持與資金提供，卻忽視了“需求端”真實、持續與可承受的改造訴求。而供給側的核心競爭力在于能否準確捕獲需求所在，并把一次性的“硬件更新”轉化為持續的“運營賦能”，從而使更新后的空間具備自我造血與自我迭代的能力。

從時間維度上來看，更新需求應當被及時識別、分類和迭代，進而重塑供給要求和供給產品。二者在城市建設全生命周期中不斷互饋修正：需求確定供給的精準度，供給激發需求的新潛力。在這種邏輯下，改造后的存量建筑空間可以從幼兒園變成養老院，進而變更為社區活動重心等持續性的功能適配與彈性調節行為，需要被城市管理規則支持和認可。只有形成“需求牽引—供給響應—場景反饋—制度優化”的行動鏈，城市才能通過更新真正成為可生長、可自我修復的有機體，而非靜態的更新工程項目集合。

我國城市更新在當前的物質空間改造重點：一是承擔“保民生”作用的居住類空間更新，包括老舊小區綜合整治、危舊樓房拆建、城中村改造、傳統院落保護更新等；二是起到“促發展”作用的產業類空間更新，包括老舊廠房改造、低效產業園區更新、商業商辦建筑盤活、傳統商街提質等；三是發揮“強支撐”作用的設施類更新，包括道路交通、市政基礎設施、公共空間與公共服務設施供給等。這些更新工作要實現“需求”與“供給”的同頻共振，除了物質形態改造的各方需求需要被真實地捕捉到之外（我們過去在物質環境改造上已經積累了相對多的做法經驗，能夠通過“供給端”的方案設計與優化，形成相對有效的需求應對）；物質載體所承接的“功能”與“內容”策劃更是重中之重，只有精準對接未來經濟發展、產業升級、業態變化、社群訴求等“需求端”的客觀要求，城市更新供給的空間產品才能真正獲得長久可持續發展，確保更新后空間的造血與盈利、持續活力與高效使用等。然而，對未來業態變化趨勢、新興訴求增長點、產業進入與外遷規律等的理解與研判，一直是過去城市更新聚焦“空間載體”而非“空間內容”所存在的工作短板，也是接下來我國城市更新探索至關重要的“命脈”所在。

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城市更新中的干預與自由問題，實質反映的是現代城市治理中公權力與市場主體、社會力量之間的權責邊界劃分。這一關系的平衡既需要確保城市更新的整體質量與綜合目標達成，又要尊重基層社會與自由市場的自主性和創造性。

從理論淵源來看，干預與自由的矛盾可以追溯到現代城市規劃思想的起源。霍華德的“田園城市”體現了通過規劃干預塑造理想空間的嘗試；而簡·雅各布斯在其對“街道眼”的分析中強調了自組織空間活力的價值，新自由主義則推崇充分發揮市場這只“看不見的手”的作用，而非強化政府介入。這兩類思想在城市更新實踐中形成了持續影響：一類是推進政府干預和主導、整體改造的城市更新項目；另一種則是市場主導的靈活更新運作，以及有機生長和多元共生模式下的空間民主化改造。在強干預模式下，政府對空間形態、功能配置乃至建筑風貌實施嚴格管控，并借助公共資金保障和空間管理話語權確保項目的完整實施——這種模式的優勢在于改造效果和公共利益的實現更能得到保障，但可能導致空間同質化與活力喪失、抑制市場創新和社會介入等。相比之下，自由導向的更新模式更強調市場機制的自發調節和社區自主更新，如產權人自主改造、功能混合使用、不良資產市場化盤活等實踐——其有利于激發空間活力及形成更好的社會動員，但完全放任的自由又容易造成公共利益受損與空間失序。

在“干預”和“自由”之間找到合適的“度”與邊界，是當下城市更新運作管理的關鍵所在，理想是建立彈性結合剛性的管制框架，對干預和自由進行科學組合以揚長避短。依據雅各布斯提出的“有序復雜性”理論，健康的城市需要自上而下的規劃引導與自下而上的自發秩序相結合。新加坡的“白色用地”政策提供了相關的示例參照，政府只規定用地的最大容積率和高度限制等，允許開發商根據市場需求靈活調整功能組合。這種“有限自由”使城市在更新中既能保持整體協調，又能適應未來發展。

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結 語

綜上可見，內涵式城市更新需要解決城市內生動力和底層邏輯問題。對此，城市更新實踐需要處理五組辯證關系，即“新與舊”“保護與發展”“效率與公平”“需求與供給”“干預與自由”——對這些關系的有效應對是城市更新成功運作的關鍵。城市更新是空間、資本與社會等不斷互動的結果：它首先要回答“留什么、改什么、建什么”等新舊空間的處置命題，以原真性為底線、適應性再利用為方法，讓歷史記憶與現代功能共生；繼而需要把“保護”轉化為“發展”的引擎，用政策補償與市場激勵等舉措化解文化保護與經濟收益之間的潛在矛盾；同時城市更新還需對“效率”和“公平”進行平衡，通過“需求—供給”的持續校準，把一次性的空間交付升級成為可自我造血的項目運營系統；最后城市更新需要在“干預”與“自由”之間尋找一條彈性邊界，既讓政府守住公共利益底線，又讓市場和社會釋放創造活力。通過對這五重關系的循環調試中，城市在更新進程中才能真正成為可生長、可自我修復的有機體。

供稿單位：中國城市規劃學會城市更新分會

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