櫻桃寫給粉絲的真心話

親愛(ài)的粉絲朋友們：

最近幾天，我只要回想起過(guò)去五年來(lái)房地產(chǎn)的經(jīng)歷就會(huì)失眠，我是藏不住事的人，憋著不說(shuō)出來(lái)，我一直會(huì)有心理負(fù)擔(dān)，怕會(huì)一直睡不好。

雖然寫這篇文章是自揭傷疤，可能喪失你們對(duì)我的信賴，但我還是要反思自己，坦誠(chéng)的向你們吐露我的心聲，給這些年一直關(guān)注我的人一個(gè)交代。

我是2017年開(kāi)始從報(bào)社辭職干自媒體，從櫻桃小房子到2018年的櫻桃大房子，有的人已經(jīng)伴隨我走過(guò)了8年時(shí)間，感謝大家的陪伴，很多人都很信任我，所以我不能辜負(fù)大家的厚愛(ài)。

作為記者出身，我始終覺(jué)得不管在哪里，講真話，說(shuō)實(shí)話，實(shí)事求是，帶有正義感和公德心是最起碼的職業(yè)道德。

我最初做自媒體的目的也很簡(jiǎn)單，就是希望能有更廣闊的職業(yè)發(fā)展空間，賺更多錢，我覺(jué)得賺錢并不丟人，但必須是有底線的去賺錢，不擇手段敲詐勒索得到的財(cái)富，終有一天會(huì)還回去。

不管是不是迷信，我一直都相信天道有輪回，善惡終有報(bào)，做人做事憑良心，始終秉持一顆善心，給自己和家人積德，這也是我的信仰， 我可以接受別人對(duì)我專業(yè)度水平的批評(píng)嘲笑，但我很難承受別人對(duì)我人格的指責(zé)。

我可以保證，今天我講的每一句話都是發(fā)自內(nèi)心的肺腑真言，我想回顧一下過(guò)去這些年，特別是最近五年，房地產(chǎn)從頂峰自由落體式的跌落過(guò)程，大家跟著我買房的過(guò)程，也是對(duì)自己對(duì)錯(cuò)的一次反思。

太久的就不啰嗦了，也沒(méi)證據(jù)，最早有記錄的是我發(fā)微信朋友圈，2014年樓市見(jiàn)底的時(shí)候我在朋友圈說(shuō)可以買房了，2015年330政策后我判斷樓市會(huì)大漲，但也沒(méi)想到會(huì)翻倍，一直到2016年調(diào)控大棒下來(lái)，2017、2018、2019三年都是在橫盤調(diào)整期，這三年剛好也是我在公眾號(hào)唱空樓市的三年。

那幾年我賺的錢也不多，基本上都是靠一點(diǎn)雜七雜八的廣告，有人嘲笑我賣酒賣茶葉的廣告都非常LOW，但我覺(jué)得比靠寫負(fù)面去拉房地產(chǎn)廣告要光彩，我最鄙視走這樣的野路子，也不是謀生的長(zhǎng)久之計(jì)。

后面隨著我的號(hào)在市場(chǎng)慢慢做起來(lái)，開(kāi)發(fā)商也愿意主動(dòng)投我地產(chǎn)廣告了。

我開(kāi)始賣房應(yīng)該是從2019年，估摸著調(diào)整時(shí)間差不多，價(jià)格已到位可以買了。

按照以往規(guī)律，一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)漲一兩年，跌兩三年，比如09、10年漲，11、12年跌，13年漲，14年跌，15、16年漲，17-19年跌，漲多了就調(diào)控，接著房?jī)r(jià)下跌，跌多了就放松，然后房?jī)r(jià)上漲，大體就是四五年左右一個(gè)周期。

當(dāng)時(shí)主要是推深圳和珠海，不過(guò)我也沒(méi)有自己的銷售團(tuán)隊(duì)，都是跟外面的中介合作，那時(shí)候還在限購(gòu)，一年成交的房子也沒(méi)幾套。

2019年11月深圳樓市調(diào)控小幅放松，樓市又迎來(lái)了上漲預(yù)期，我自己也在深圳2019年底投了一套，現(xiàn)在還算是賺的。

那一撥核心地段普遍漲了50%。

到2020年7月深圳開(kāi)始史無(wú)前例的收緊調(diào)控，當(dāng)時(shí)我條件反射的做出判斷，樓市應(yīng)該會(huì)等來(lái)下跌10-20%。

但當(dāng)年下半年，樓市還在慣性上漲，市場(chǎng)信心十足，哪怕是2020年8月三條紅線出爐，哪怕是恒大在9月開(kāi)始向ZF求救釋放暴雷信號(hào)，也沒(méi)人意識(shí)到大廈將傾。

那時(shí)候大家都沉醉在財(cái)富增長(zhǎng)的喜悅氣氛中， 我主要也是看空二手房，以為 新房有倒掛安全墊比較高問(wèn)題不大。

所以 2020年11月我老公還用別人名額合伙投了一套萬(wàn)人哄搶的網(wǎng)紅新盤，因?yàn)楦赃叾址績(jī)r(jià)格倒掛5萬(wàn)一平，人人都喊著搶到就賺500萬(wàn)，我心想后面就算跌一些，應(yīng)該也不至于虧。

目前這個(gè)盤因?yàn)橥顿Y客太多，總有人撐不住拋盤，基本沒(méi)賺錢。

一直到2021年2月，深圳出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，當(dāng)時(shí)我也寫了文章，只要銀行按指導(dǎo)價(jià)評(píng)估貸款，就是降杠桿，房?jī)r(jià)鐵定會(huì)降。但還是 沒(méi)人相信調(diào)控能帶來(lái)多大效果。

在2021年的一篇年度預(yù)測(cè)的付費(fèi)文章里，我明確預(yù)警，深圳二手房非常危險(xiǎn)，已經(jīng)是階段性頂部，千萬(wàn)不能再追高了，要買也只能買還有倒掛的限價(jià)新房。

坦白說(shuō)，我知道要跌，但也沒(méi)料到，后來(lái)房?jī)r(jià)跌幅會(huì)這么大。那時(shí)候流行一種說(shuō)法，房?jī)r(jià)跌30%，銀行也不答應(yīng)，否則大家首付跌沒(méi)了斷供，受害的還是國(guó)家金融系統(tǒng)。

當(dāng)然現(xiàn)在來(lái)看，房?jī)r(jià)即便真跌了四成，不到萬(wàn)不得已，中國(guó)的業(yè)主也不會(huì)斷供，因?yàn)槎贾罃喙┮馕吨裁矗远际悄惺茇?cái)富的損失。

2021年5月恒大正式暴雷，雖然震驚市場(chǎng)，但好像并沒(méi)有讓大家失去信心，否則2021年的房地產(chǎn)銷售額也不可能創(chuàng)出18萬(wàn)億，成為中國(guó)房地產(chǎn)歷史上銷售額最高的頂峰。

也許大家還是篤定，房地產(chǎn)一直是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的頂梁柱，中國(guó)老百姓財(cái)富都在房子里，國(guó)家不會(huì)動(dòng)真格，一定不會(huì)見(jiàn)死不救。

后來(lái)接二連三的大中民營(yíng)房企都跟著暴雷了，前三十強(qiáng)民營(yíng)房企基本無(wú)一幸免。但民企無(wú)從救起，這面臨著道德風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家只能救市場(chǎng)，保交房。

房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈如此龐大，房企倒下會(huì)牽連無(wú)數(shù)供應(yīng)商陷入困境，但我們的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)好像并沒(méi)有受到太大重創(chuàng)，這可能也是國(guó)家堅(jiān)定轉(zhuǎn)型的一個(gè)原因吧。

2022年是分水嶺，整體來(lái)說(shuō)，在2022年之前，這些年我對(duì)全國(guó)樓市的預(yù)判還算是比較準(zhǔn)的，大家都可以去回看我的文章，只是有些比較敏感的文章在公眾號(hào)都刪了，在知乎上都有。

但之后的市場(chǎng)我照搬歷史規(guī)律來(lái)預(yù)判，就失效了。

2022年，四個(gè)一線城市中，深圳早已開(kāi)始下跌， 上海也持平漲不動(dòng)了，反應(yīng)遲鈍的北京才開(kāi)始那一輪上漲。

廣州也還在繼續(xù)漲，市場(chǎng)信心還在， 根本不受房企接二連三暴雷的影響。

正是那年，我跟外面的公司合作賣房，那一年推了燕郊和佛山，加起來(lái)應(yīng)該有幾十套，因?yàn)?沒(méi)有自己的銷售團(tuán)隊(duì)，我只選城市，導(dǎo)流客戶，其他全由合作方干。

有人罵我推燕郊沒(méi)良心，這種靈魂拷問(wèn)，如針扎一樣刺痛了我的內(nèi)心。

我?guī)ьI(lǐng)大家去買房，不光是我自己賺傭金，我肯定還想帶著大家一起投資賺錢，買房本身就是個(gè)中長(zhǎng)期投資，我認(rèn)為沒(méi)人能完全采準(zhǔn)最低點(diǎn)，但只要不買在高點(diǎn)，在相對(duì)低點(diǎn)買都是劃算的。

我為什么會(huì)推這兩個(gè)地方，當(dāng)時(shí)有幾個(gè)邏輯。

一是當(dāng)時(shí)北京和廣州都還在漲價(jià)，這兩個(gè)地方毗鄰北京和廣州，屬于熱點(diǎn)城市群， 北廣漲完了，按以往的規(guī)律，需求自然會(huì)外溢到旁邊的城市，輪動(dòng)上漲。

燕郊緊挨著北京，都是北京剛需來(lái)買，板塊已經(jīng)很成熟，而且燕郊房?jī)r(jià)本身已經(jīng)調(diào)整了五年時(shí)間，從三四萬(wàn)腰斬到兩萬(wàn)了，我認(rèn)為泡沫很小。

佛山挨著廣州，我推的是臨廣片區(qū)，有大量廣州人來(lái)買，不用擔(dān)心沒(méi)人接盤。2021臨深的東莞都漲到了三四萬(wàn)，佛山2萬(wàn)左右，我覺(jué)得還有上升空間。

另一個(gè)是限購(gòu)開(kāi)始變相放松了，這兩個(gè)地方是為數(shù)不多有買入的資格，當(dāng)時(shí)全國(guó)絕大部分一二線城市都還在限購(gòu)，其他三四線雖然不限購(gòu)，但我肯定不會(huì)去推。

同行大V也都在推這里，如果客戶不認(rèn)同升值邏輯，即使帶他們?nèi)ヒ膊粫?huì)買。

特別是關(guān)注我的粉絲，大家都有較高的認(rèn)知，不是我想推什么就會(huì)買什么，所以我需要精挑細(xì)選。

2022年底疫情全面解封，市場(chǎng)又開(kāi)始迎來(lái)信心，都認(rèn)為疫情解封后市場(chǎng)就會(huì)變好。

我也開(kāi)始組建自己的銷售團(tuán)隊(duì)， 沒(méi)有再和外面的機(jī)構(gòu)合作了。

果然很多城市在2023年迎來(lái)了一波小陽(yáng)春，上半年成交喜人。

我定了選城市的標(biāo)準(zhǔn)，必須是一二線熱點(diǎn)城市，主要是GDP排名全國(guó)前十的，這個(gè)其實(shí)也是所有經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)同的，任澤平已經(jīng)給過(guò)很多數(shù)據(jù)佐證了。

畢竟有14億人，哪怕全中國(guó)房子夠了，但大城市的住房供給還是不夠的，始終存在結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，而且90后還有2000萬(wàn)人口，房子又是個(gè)折舊品，永遠(yuǎn)有改善群體，這都是支撐樓市的一個(gè)龐大需求。

另外我選盤的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是板塊要相對(duì)成熟，并且是熱點(diǎn)核心板塊，樓盤要有地鐵、商業(yè)、學(xué)校配套。因?yàn)槲磥?lái)市場(chǎng)會(huì)走向分化，遠(yuǎn)郊地帶機(jī)會(huì)少。

2023年上半年，我主打的是放松限購(gòu)的成都和武漢，蘇州斷斷續(xù)續(xù)推的不多，一個(gè)是西部第一，一個(gè)是中部第一。

成都推的是高新區(qū)和天府新區(qū)，武漢推的是光谷，這些區(qū)域都是當(dāng)?shù)卮蠹夜J(rèn)的好區(qū)。

成都樓市相對(duì)比較抗跌和穩(wěn)定，這幾年一直是排全國(guó)成交量的榜首，而且我也看好成都發(fā)展前途。

所以2023年3月，我花了一萬(wàn)多塊解決名額問(wèn)題，在成都高新區(qū)買了一套3萬(wàn)左右的新房，當(dāng)時(shí)這個(gè)價(jià)格我覺(jué)得也不高，即使現(xiàn)在房?jī)r(jià)也沒(méi)怎么跌，當(dāng)然也沒(méi)賺， 作為長(zhǎng)期投資，我是期待 3萬(wàn)漲到5萬(wàn)。

武漢在2020年漲了一波，大概從2021年開(kāi)始下跌，到2022年底，光谷從3萬(wàn)多跌到了2萬(wàn)出頭，如下圖，如果按照2017-2019年的下跌幅度判斷，我感覺(jué)武漢應(yīng)該也跌差不多了，繼續(xù)下跌空間有限。

誰(shuí)又能想到武漢在2023上半年回暖之后，下半年繼續(xù)下跌呢？

客觀地說(shuō)，任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)人可以百分百保證買了一定賺。

只是我認(rèn)為，在中國(guó)，房子是更適合普通老百姓的一種資產(chǎn)，至少能租能住能貸，而且無(wú)數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)歷已經(jīng)告訴我們，哪怕是城鎮(zhèn)化結(jié)束，房地產(chǎn)依然有周期性和結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

而在股市，散戶十有九虧，如果帶人買房就叫沒(méi)良心，那帶人開(kāi)戶炒股和其他任何投資，虧了呢？都是沒(méi)良心嗎？

我也深知，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代過(guò)去了，所以我這兩年會(huì)跟粉絲一再?gòu)?qiáng)調(diào)，買房子只能是作為5-10年的長(zhǎng)期投資，一種對(duì)抗通脹的資產(chǎn)，不要指望買到就能馬上大漲發(fā)財(cái)，這不現(xiàn)實(shí)，所以我從來(lái)不會(huì)給大家畫大餅，閉眼瞎吹房?jī)r(jià)三年五年要翻幾倍，10年能翻倍都算是幸運(yùn)了。

我忘記具體是哪一年了，我記得有一個(gè)東北的粉絲自己還沒(méi)解決自住的問(wèn)題，就想跟我來(lái)投資，我毅然勸退他了，先解決自己住房的問(wèn)題再考慮投資。

而且投資一定是在自己具備經(jīng)濟(jì)條件，供得起月供的情況下去買，借錢投資就千萬(wàn)不要買。那些高杠桿欠了一屁股債還想買房的人，我一般都會(huì)勸退，現(xiàn)階段要降杠桿，降低風(fēng)險(xiǎn)。

那時(shí)候市場(chǎng)對(duì)政策還抱有幻想，每次只要有一輪放松出來(lái)，成交就會(huì)小幅回升。

國(guó)家提出止跌企穩(wěn)，我也對(duì)國(guó)家通過(guò)發(fā)債回購(gòu)商品房，幫助市場(chǎng)去庫(kù)存抱有很大期待，只要能落地，樓市挽救有戲。

到2024年，深圳房?jī)r(jià)普遍大跌30-40%，有的學(xué)區(qū)房甚至跌了60%，距離2021年2月房?jī)r(jià)見(jiàn)頂，過(guò)去了三年，一般從上漲到下調(diào)的完整短周期是5年。

但考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)處在轉(zhuǎn)型升級(jí)期，房?jī)r(jià)觸底反彈的時(shí)間也會(huì)比以往任何一個(gè)周期都長(zhǎng)，不可能再出現(xiàn)2008和2015年那樣的一夜暴漲行情。

從2017年中國(guó)提出從高速度向高質(zhì)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型以來(lái)，已經(jīng)過(guò)去8年，借鑒全球經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)驗(yàn)，一般轉(zhuǎn)型8-10年就能走出低谷重新復(fù)蘇。

而且我對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)成功非常有信心，我認(rèn)為21世紀(jì)一定是中國(guó)的世紀(jì)，即使是現(xiàn)在我依然這么憧憬，只是不確定這個(gè)過(guò)程需要多久。

所以基于這兩個(gè)因素，我做出了一個(gè)簡(jiǎn)單的判斷，深圳 2024年止跌，2025年企穩(wěn)，2026年回升。

2024年9月底，深圳關(guān)外終于放開(kāi)限購(gòu)了，市場(chǎng)信心明顯提升，深圳出現(xiàn)久違的看房潮，搶房潮，二手房開(kāi)始提價(jià)，這已經(jīng)是三年多都沒(méi)出現(xiàn)過(guò)的。

我當(dāng)時(shí)真是松了一口氣，認(rèn)定煎熬的底部總算熬過(guò)去了。

所以我開(kāi)始主推深圳，我始終堅(jiān)信深圳普宅一定是將來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)最貴的城市（不包括豪宅），甚至比北京和上海還要貴，主要是城市小，基本面也強(qiáng)，已經(jīng)有房的人不多，未來(lái)還有大量要買房的人，需求龐大，但供給有限。

外地看好深圳的人也在去年四季度陸續(xù)入手深圳龍華，我還推薦了我老公他親妹和親表哥入手龍華，如果不是我真心看好，我也不會(huì)讓身邊的親人買入。

誰(shuí)知道今年關(guān)稅戰(zhàn)意外來(lái)襲，出口受阻，再次打亂了市場(chǎng)節(jié)奏，川普的政策變化莫測(cè)，別說(shuō)我一個(gè)地產(chǎn)博主，就連國(guó)際投行對(duì)中國(guó)樓市何時(shí)見(jiàn)底的預(yù)測(cè)，也是頻繁更改推遲，之前說(shuō)是2025，現(xiàn)在又說(shuō)2026。

深圳這樣的城市，本來(lái)就是外貿(mào)大市，說(shuō)不受影響是不可能的，所以今年4月過(guò)后，市場(chǎng)就開(kāi)始轉(zhuǎn)冷，我也停止了推深圳。

我賣房子的原則是，有合適的我認(rèn)可的房子，我才會(huì)賣，去年以來(lái)我都是找低首付、能做先息后本，降低持有成本的房子，這樣可以扛更長(zhǎng)時(shí)間，如果沒(méi)有，我寧可休息不賣。

今年我做過(guò)一次長(zhǎng)沙的推廣，位于德思勤商圈，還可以做到低首付，我覺(jué)得投入和持有成本低，長(zhǎng)沙租售比較好，我當(dāng)時(shí)就推了一次，但給我的房源有限，還有一些人沒(méi)買到，后面因?yàn)槲乙恢睕](méi)找到其他合適的房源，也就沒(méi)再推長(zhǎng)沙。

今年政策落地實(shí)施的節(jié)奏，確實(shí)是遠(yuǎn)比預(yù)期要慢太多，這也是最近私募大佬李蓓在做出反思時(shí)提到的一點(diǎn)，為什么她也錯(cuò)判了房地產(chǎn)市場(chǎng)，就是對(duì)政策指望太高了，但實(shí)施卻是雷聲大雨點(diǎn)小，基本沒(méi)有形成規(guī)模。

現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看，我對(duì)市場(chǎng)復(fù)蘇還是偏樂(lè)觀了點(diǎn)，提前帶大家入市抄底，這也是讓我很愧疚的一點(diǎn)。

當(dāng)然去年帶大家買入深圳的是已經(jīng)大跌過(guò)的新房，到現(xiàn)在價(jià)格還是穩(wěn)定的，但未來(lái)何時(shí)能開(kāi)始上漲， 我現(xiàn)在也不知道，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的復(fù)蘇，一定是需要經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇才行 。

中國(guó)是一個(gè)14億人口的大國(guó)，全世界還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一個(gè)這么大的國(guó)家，是如何從發(fā)展中國(guó)家升級(jí)到發(fā)達(dá)國(guó)家的，沒(méi)有范例，中國(guó)也是 摸著石頭過(guò)河，相比日韓，這個(gè)過(guò)程也許會(huì)更加漫長(zhǎng)，也許會(huì)更加艱難，誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)。

但我想敞開(kāi)心扉的告訴大家，我當(dāng)時(shí)為什么會(huì)去推這些城市， 我推的城市，都是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)去挑選的，也是我發(fā)自內(nèi)心認(rèn)可才去推的，如果我自己都不認(rèn)可，我也不會(huì)推薦別人去買。

但凡親口咨詢我本人的粉絲，我都會(huì)坦誠(chéng)的回答他們，做一個(gè)誠(chéng)實(shí)的人是我的原則，口是心非會(huì)讓我感覺(jué)是犯罪。

所以從道德上來(lái)說(shuō)，我對(duì)得起自己的良心，我問(wèn)心無(wú)愧。

自責(zé)的是我的判斷出錯(cuò)了，我按照歷史經(jīng)驗(yàn)生搬硬套的去判斷未來(lái)，最后錯(cuò)判了市場(chǎng)，抄底的時(shí)間早了點(diǎn)，沒(méi)有讓大家等到市場(chǎng)最低點(diǎn)，這一點(diǎn)還是讓我感到很愧疚，還是怪自己水平不夠，在這里，我要對(duì)那些跟著我買房的粉絲說(shuō)聲對(duì)不起。

以后我沒(méi)有十足的把握，也不敢再去預(yù)判市場(chǎng)了，二線城市租金不能覆蓋持有成本的房子，也不會(huì)推薦給大家去投資了。

現(xiàn)在全球風(fēng)云變化，我們經(jīng)濟(jì)何時(shí)能企穩(wěn)復(fù)蘇不可預(yù)測(cè)，政策效果也不可預(yù)測(cè)，只能邊走邊看，投資保守一點(diǎn)會(huì)更安全。

我想說(shuō)的都說(shuō)完了，不管你們以后是否還關(guān)注我，還相不相信我的為人，相不相信我的判斷，我都要再次感謝大家過(guò)去的陪伴，祝愿每一個(gè)關(guān)注櫻桃的人，未來(lái)都能幸福快樂(lè)，健康的活好每一天。