金茂保利用一場競合，改寫朝陽北路價值邏輯

壹

商場如戰場，出奇方致勝。

理是這么個理，但要做到卻不易。

皆因，無論哪行哪業，白熱化競爭是常態，對手皆非等閑之輩。

這也讓你出“如來掌”，我亮“伏虎拳”的情況不勝枚舉。

這種現象，不僅在電車行業內蔓延，樓市也同樣如此。具體表現，不僅體現在產品力上的“往死里卷”，更體現在營銷動作上的“壓著打”。

然而，只有出其不意者，才能達到意想不到的成功局面。

對，說的就是“競合”。

而金茂和保利，就在今年夏天，于北京樓市上演了一出超級精彩的“競合大戲”，代號：“朝陽北路雙核新作”。

貳

一切的開始，源自于今年2月11日那場精彩絕倫的朝陽三間房土拍大戰。

因為優越的地段屬性，讓這塊熱地，經歷了103輪的激烈競價，最終由保利和金茂聯合以87.295億元競得，溢價率10.5%。

從那時起，市場就在揣測，實力不分伯仲的保利和金茂，會以怎樣的形式登場，將給市場帶來怎樣的全新驚喜。

如今，答案已經揭曉，那便是以“競合”，上演了一場精彩絕倫的營銷大戲。

從5月26日起的連續三天，保利朝觀天珺和金茂滿曜便在朋友圈曬起了“兄弟情”，你向我致意，我向你致敬，立刻便引爆了北京地產圈。

緊接著，5月29日一支充滿懸疑感的短視頻——《朝陽北路三間房，吵起來了》，又再一次引發了市場熱議，不僅讓人產生疑問，難道之前的“兄友弟恭”是表象，還是離不開“拼命內卷”的既定劇情。

不過，反轉馬上就來了，6月13日一支名為《朝陽北路雙核新作，共燃京城樓市》的短視頻再度出街，三位地產大V以客觀的視角，深入解讀朝陽北路的地段價值，以及保利朝觀天珺和金茂滿曜的超級產品力。這也讓市場完全明白，保利朝觀天珺和金茂滿曜，就是要手牽手，一起向前走。

這出高潮迭起的營銷大戲，不僅讓市場各方“沉浸式入戲”，更讓購房人的目光都集中到保利朝觀天珺和金茂滿曜這兩個“朝陽北路雙核新作”之上。

不得不說，此舉是真的“妙不可言”。

一

讓朝陽北路的熱力值瞬間PLUS＋。

眾所周知，如今的購房人，在買房這件事上，不是一般的挑，而是特別的挑。想要打動他們的心，除了產品力得能打之外，還得在地段價值上，贏得置業者的認同感。

這也是為何，各大項目接待購房人時，第一步就要把板塊價值講透講清楚的根本原因所在。

說到朝陽北路，存在著產業多、商業多、交通方式多、客戶多、供應少的“四多一少”情況。

由于處于國貿CBD、望京CBD、運河CBD的萬億產業極核，讓朝陽北路成為了職住平衡的最佳代言人。

以朝陽大悅城、長楹天街為代表的豐盛商業，讓這里擁有了東部頂流商圈的樂活氛圍。

由“三橫三縱三軌一高鐵一機場”的多位立體交通，構筑了便捷高效的通勤方式。

經過20年的時間沉淀，區域內用60＋的10年以上社區，擁有32萬＋地緣改善需求。

近10年來，朝陽北路僅四個新盤入市，物以稀為貴的價值屬性，在明面上擺著。

總體來看，朝陽北路的地段價值，不是一般的強，但也面臨著一個現實問題，就是2025年朝陽宅地供應大開閘，大量新盤擺在面前，不免會讓購房人產生選擇困難癥。

此刻，更需要把朝陽北路的地段價值放大再放大，將市場上的目光聚焦于此。

但一人聲音小，兩人聲量大，當保利朝觀天珺和金茂滿曜一起將“朝陽北路雙核新作”這個概念共同打出去，把朝陽北路的板塊勢能同頻放大，自然而然就上演了“1＋1＞N”的效應。

二

一起做大做強，共創輝煌。

實話實說，這些年來北京樓市誕生了不少“兄弟連項目”，但也上演了不少“位于家門口”的激烈競爭，如此操作常會讓購房人感覺不是那么好。

而保利朝觀天珺和金茂滿曜的攜手同行，通過同頻亮相、同頻發聲、同頻共進，由此成就了氣勢如虹的市場效應。

有了強大的關注度，自然就能獲得不俗的吸粉效果，由此推動了兩個項目人氣值的持續爆棚。而這種共同把“池子做大”的競合方式，更有利于“吸粉＋轉化”。

三

合力共贏，提升品牌效應。

唯有深耕者，才更懂用戶的心，方能打造更符合用戶需求的好房子。

從這一點來看，一直在朝陽發力的保利和金茂，都建樹頗豐。

對于保利而言，朝陽堪稱主場，其在這里開發了保利·東郡、保利·中央公園、保利·天譽、保利·和光塵樾、保利·和錦薇棠、保利·和光煦境、保利·錦上、保利·天匯、保利·朝央和煦等知名項目，擁有強大的朝陽群眾基礎。

而金茂的成名之路，也是從朝陽開始。其在京首個項目廣渠金茂府憑借“五恒科技系統”一戰成名，于是就有了“豪宅只有金茂和其它”的一說，由此擁有了眾多金茂粉。在隨后的時光，金茂在朝陽推出望京金茂府、望京金茂悅、首開金茂·望京樾等項目，在朝陽形成了良好的口碑效應。

為了一起把“朝陽北路雙核新作”的聲勢打響，保利和金茂都拿出了自己的拳頭產品系，保利朝觀天珺為保利天字系天珺產品序列，將“東方文化的印記”融入于建筑、室內、園林；金茂滿曜作為金茂“滿系”在京的首發作品，將“好房子+科技系統”相結合，把高品質、年輕化、藝術風、科技感融入于項目的方方面面。

處于對土地的尊重，對朝陽客群改善需求的深度了解，以及對打磨標桿作品的匠心，保利和金茂以差異化產品匹配朝陽客群對高端人居的多元期待，又通過優勢互補推動區域板塊價值升級，在土地稟賦與市場需求的碰撞中，用競合智慧締造出代表現在和未來的城市理想居所。

可以說，保利朝觀天珺和金茂滿曜的這出精彩的“競合大戲”，與LV＋村上隆推出白三彩聯名款引發熱議、推動銷量走高，有著異曲同工之妙。皆因，同樣都是強強聯手引發粉絲效應，合眾聯合拓展受眾群體，攜手共進提升品牌形象。

而此舉，也給卷上天的京城樓市創意營銷，打了個好樣。

叁

作為今年夏天，北京樓市看點不斷的競合大戲“雙男主”，“朝陽北路雙核新作”在產品力上，同樣是沒得說。

兩者都是好房子全新力作，實際拓展率都近乎100％；兩者同樣是超高顏值，刷新了朝陽北路的城市風景線；兩者同樣在園林景觀上細下功夫，構筑都市之芯的詩意風景。

不得不說，都是匠心作品。

保利朝觀天珺建筑立面以傳統京式拱券門為靈感，轉化為建筑的"鎏金冠頂"，借鑒美國邁阿密摩天超級豪宅的冠頂形制，對標曼哈頓的鎏金光瀑立面，彰顯城市擎天地標流動質感。同時，采用南北雙玻璃幕，通過格柵與裝飾主義細節處理，實現360°無死角。并在單元入戶大堂采用空青色陶板，引入鈞瓷非遺數字窯變技術，以極致的美學韻味升維歸家的儀式感。

保利朝觀天珺效果圖

不同于，常規的“點陣式”排布，導致主景觀軸不能貫通，保利朝觀天珺經過102次總圖規劃顛覆重構，用“橫向排樓”的手法，以"如意"為精神圖騰，打通東西向園林景觀，創新演繹一柄三勢的東方哲學垂直園林，成就雙環活力動線、950米游園之旅、約1.5萬㎡中央花園、私享立體翡翠水院，5重橋景的歸家漫賞禮序。并以約240米長、高度約3米美學藝術院墻，豐富了北京的城市天際線和城市界面的審美層次感。

保利朝觀天珺效果圖

通過深研改善型客群的宜居痛點，項目精研空間尺度，建面約157㎡戶型為南向四面寬產品，三臥室朝南，南向15米面寬，放在全北京，都很難找到同等面積段做四面寬的戶型產品。

保利朝觀天珺建面約157㎡戶型圖

南向豪華雙套房（主臥+次臥），采用五星級酒店行政套房標準，配備迷你吧、獨立衣帽間、嵌入式頂噴花灑、墻出水面盆龍頭……拉滿生活的儀式感。南北面的臥室，都把落地窗安排上，由此成就極佳的觀景視野效果。而帶島臺社交廚房，則豐富了家庭成員之間互動場景。

得房率方面，更是沒得說，在南向陽臺和北向設備平臺贈送面積都拉滿的情況下，項目還使用了“黑科技PLUS”，獨創“窗戶大挪移”，將窗戶向外平移約20cm，讓室內又多出了不少空間。

保利朝觀天珺效果圖

建面約139㎡戶型，在空間設計上同樣可圈可點。以8面外窗、5面落地，0.5高奢窗墻比的實用空間設計，讓空間更加豁達明亮；2.5衛的巧妙設計，讓老人生活更方便；以玻璃墻替代傳統墻體，增加室內內空間；廚房采用了罕見的六扇門設計，追求與冰箱的軸線對稱；北側標配景觀陽臺，拉近與城市繁華美景的距離……這些無不反映了項目在細節層面的拳拳用心。

保利朝觀天珺建面約139㎡戶型圖

金茂·滿曜的建筑立面，傳承了現代經典主義的建筑風格，色彩選用低飽和度的陶瓷白與香檳金、仿古銅金，打造獨樹一幟寶格麗“經典白金立面”。頂部鎏金冠塔，定制滿系專屬美學標識，古銅鋁板上刻畫三交六椀的如意紋樣，大氣奢華。

金茂滿曜效果圖

單元門頭使用石材+金屬格柵+愛馬仕同款定制陶板+頂部金屬雨棚構成，部分樓棟大堂擁有約6米挑高，配備巨幅通高超白玻，項目在產品力表達上的舍得與用心，由此可見一斑。

為了讓業主的每一次歸家，都能感受滿滿的尊崇感，項目在社區主入口打造了150米的“超級界面”，包括社區主入口+車行入口 +藝術光影長廊。主入口約65米寬奢闊大門，搭配約8.5米穹頂大堂，內設藝術雕塑，大氣奢華；街角墻景的愛馬仕旗艦店同款高奢藍綠色陶板，需要經過高壓擠塑工藝，成品率約30%，且約3000片陶板均需要手工拼貼，價值不菲。

金茂滿曜效果圖

建面約116㎡的主力三居，南向三面寬，擁有近50㎡的家庭島；主臥全明獨衛，自成一體不受打擾；CI廚房，大收納+四面操作臺，更有驚喜的是，北側聯動廚房還配置了一個3㎡左右的陽臺，整體配置也是拉齊大戶型，Bosch三件套，杜拉維特，石材背景墻餐邊柜等等，朝青總價900萬爆款無疑。

金茂滿曜建面約116㎡戶型圖

建面約133㎡四室兩廳兩衛，貫通梯獨立入戶，成就實用性極佳的雙玄關。南向面寬約11.6米，客廳面寬達到5米，完全可以平替市場150~160㎡的空間尺度體驗，LDK一體化空間，形成約50㎡的家庭中心島，成就親情交流、朋友聚會的豁達空間；大G廚房，可開可合，收納量驚人，關鍵這個舒適大四居的價格才1000萬出頭。

金茂滿曜建面約133㎡戶型圖

此外，金茂·滿曜作為北京首個滿系旗艦作品，無論大小戶型，匹配金茂科技系統迭代的科技3.0版本而來，營造“舒溫、舒氧、舒濕、舒靜、舒凈”五舒健康微氣候空間，并將地源熱泵系統、毛細管網輻射系統、24H置換新風系統、智慧服務系統、主動安防系統等，融入日常中，兌現更為時尚健康的生活方式。

這種“和而不同，各有表達”的產品主義，讓保利朝觀天珺和金茂滿曜都成為了2025年北京樓市的現象級作品，實現了“當紅不讓”的市場行情。

如今，這場“競合大戲”又進入了新的階段，即“粉絲應援”展示期。

6月10日，先開先走的保利朝觀天珺，開盤大捷熱銷21億。讓“朝陽北路雙核新作”這幕競合精彩大戲，掀起了新高潮。

而即將開盤的金茂滿曜，正在醞釀著下一波的火爆行情。

不得不說，因為有這兩好兄弟的協力同行，才讓2025年北京樓市呈現出不一樣的“夏日風情”——天下誰人不識珺，滿曜朝陽筑新篇。

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