西安樓市冰與火：剛需在想，豪宅要搶

最近，西安市場很有意思。

前段時間去港務區(qū)踩盤，車停到項目門口的時候，就有幾個人圍上來問我是不是買房，拒絕之后再出來，又圍上來幾個人問要不要看看別的項目，仿佛回到10年前。

最經(jīng)典的就是當天因為車限號借了朋友的車，結果中午看完房，下午朋友還在上班就接到四五個騷擾電話，問要不要看港務區(qū)某項目，大概率是挪車電話被抄走了。

你說市場低迷吧，從金茂曲江雙子到招商·西安璽再到華發(fā)·錦宸賦，五六百萬甚至近千萬的豪宅動不動就是開盤即罄，買個房還得找關系，一次開盤銷售額就是數(shù)億甚至十幾億。

你說市場火爆吧，很多一二百萬的剛需剛改項目，折扣已經(jīng)給到“骨折”，到處拉人看房，還送各種小禮品，售樓部依然門可羅雀，置業(yè)顧問比客戶多，一個月都賣不出幾套。

其實這個不難理解，而且不只是西安，在全國乃至全世界都是一樣的風向。房子是房子，豪宅是豪宅。這兩種產品是完全不同的客戶群體。

前幾年形勢好的時候，某些門檻不算很高的豪宅還會有一些“普通”客戶，抱著對高品質生活和未來收入的良好預期，把舊房子賣了當首付，每個月緊緊張張的還月供。現(xiàn)在幾乎已經(jīng)銷聲匿跡了。

如今的豪宅客戶，大部分都是經(jīng)過多年甚至幾代人的財富積累，資產多元化，抗風險能力強，受經(jīng)濟周期波動的影響相對較小，甚至還可能受益。即使在經(jīng)濟下行期，他們仍有較強的購買力。

而且他們的購房決策受短期經(jīng)濟波動的影響較小，買房除了追求住的功能之外，更多基于長期資產配置和財富保值增值需求。

這就涉及到豪宅和剛需最直接的區(qū)別——稀缺性。坐擁頂級地段、稀缺景觀和頂尖品質的豪宅，在任何時候都是稀缺核心資產。稀缺性支撐著豪宅的價格、價值和流通性。

而且豪宅不但住著舒服，在銀行眼中也是優(yōu)質抵押物。市場行情對價值評估的影響不大，抵押率相對有優(yōu)勢。擁有更強的融資能力和流動性，在需要的時候更快更容易變現(xiàn)。

在通貨膨脹、股市波動、其他投資渠道風險暴露的背景下，一二線城市核心地段的豪宅被視為相對安全且保值的“硬通貨”。他們有強烈的動力將資金配置到這類“看得見摸得著”的優(yōu)質實物資產上，以抵御通脹、分散風險、實現(xiàn)財富傳承。

而量大管飽的剛需房不具備稀缺性這一特質，再加上同質化嚴重，競爭尤為激烈。尤其是外圍剛需盤，為了“跑的比競品快”，不但在產品上內卷，在價格上也是各種讓步，以價換量。

開發(fā)商這種“死道友不死貧道”的心理反而會加劇市場的觀望情緒。剛需客戶絕大多數(shù)是普通工薪階層，買房的目的是結婚、孩子上學等剛性需求。這部分人的購買力高度依賴穩(wěn)定的工作和收入預期，對價格更敏感、對貸款依賴性強。

如果經(jīng)濟不確定性增加、就業(yè)市場承壓、未來收入預期不明朗，這部分人群的購房決策會變得非常謹慎，甚至被迫推遲。

所以我們經(jīng)常會看到房企營銷和購房者打心理戰(zhàn)，一邊用“限時優(yōu)惠，馬上回收折扣”來逼定，另一邊則是“你今天能打9折，再等等是不是就能打8折？等等黨不虧。”

當然，并不是說剛需產品沒有金融屬性，只不過對購房者來說，使用屬性才是首要，其他都是次要的。而在市場下行、房價預期不穩(wěn)時，“買漲不買跌”的心理會抑制需求。而且剛需房金融屬性和抵押能力相對較弱，流動性在市場下行時自然更差。

一句話：剛需買房是原本是為了解決緊迫問題時的被迫選擇，不得不買；而豪宅買家只是在正確的時機優(yōu)化財富結構、尋求保值增值，買房是手段而不是目的。只是在當前的環(huán)境之下，后者的需求更“剛需”而已。

當然，這種現(xiàn)象更多出現(xiàn)在一線和強二線城市的核心地段。非核心城市或城市非核心區(qū)域的豪宅，其表現(xiàn)可能完全不同。

所以，很多人將豪宅的熱銷當做市場“風向標”，用來提振局部市場信心。不是說沒用，但這種提振作用極其有限。

剛需信心的恢復和豪宅是否熱銷關系不大，歸根結底還是需要就業(yè)、收入預期的實質性改善帶來信心的逐步重建。

-正文完-

作者 | 何足道

主編 | 王鵬飛

「新地產陜西」原創(chuàng)作品

如需轉載請聯(lián)系授權

踩盤報告

| |

| |

| |

| |

| |

| |

| 天谷雅舍 |