老子不干了：龍湖物業“跑路”的背后

最近發生了一件令人有點匪夷所思的事：龍湖物業主動退出重慶某高端住宅小區的物業服務工作。

為什么說“匪夷所思”呢？

要知道，龍湖物業可是重慶乃至全國口碑最好、管理面積最大、經營狀況最好的物業公司之一，這幾年重慶有不少住宅小區“列隊歡迎”爭著請龍湖物業進場；

龍湖物業也是廣泛參與各類項目的物業選聘競標，攻城拔寨、開疆拓土！

搶盤不容易，那為什么還要主動退出這個位于兩江新區的高端住宅小區呢？

龍湖給到的理由是：服務合同到期，多次溝通無果，痛下決定。

2個關鍵詞：

溝通無效

他痛什么？

當然是痛失一個合作項目，還可能會因為這個事背負上一定的負面輿論；

而且說實話，不到萬不得已，這類大品牌物業公司幾乎不可能主動退出某個項目。

實際上最近一段時間，除了龍湖，還有多家知名物業公司，包括中鐵建、中渝等出現“跑路風波”。

表面看，各家有各家的具體問題和難處，但物業公司們開始硬氣的“用腳投票”的背后，是一場關于服務價值與契約精神的市場化角力！

而這一次，我可能要站在物業角度，給大家分析分析了。

一、物業公司“不再忍讓”

龍湖物業撤離的直接導火索，說到底其實也就是“虧損”兩字。

虧損的根源無非兩點：

1據說上述高端小區業主集體要求將物業費從3.2元/㎡降至 1.9 元；

2該小區物業費收繳率長期低迷。

這種狀況對物業公司形成雙殺。

人工成本是剛性的，考慮到實際管理和公司品牌，他也不會因為物業費收不上來就少安排幾個保安保潔，如此一來，項目持續虧損且看不到改善的希望，就成了一個“死局”。

在市場經濟法則下，企業很難堅持“越服務越虧損”。

龍湖選擇果斷退場，避免陷入惡性循環，究其本質，是資本市場對低效資產的主動出清。

在商言商，物業公司不是慈善機構。

與其在“難盈利”的項目上消耗品牌價值，不如集中資源拓展“可盈利”的新社區。

目前看，這已經成為了各大品牌物業的一致做法。

其實物業公司也不是不能虧，品牌物業公司是看大盤子，90個項目賺，10個項目虧，只要口碑好，持續優化運營效率，提升收費率，也能繼續玩，但是呢，這里面就還有一個深層次原因：

龍湖物業在重慶有很多中高端項目，物業收費標準大多高于3.2元/㎡，如果在某個項目妥協了，必會引發連鎖反應，引起其他項目業主效仿操作。

此時強硬退出，龍湖物業向市場傳遞的其實也是 “服務價值不可隨意踐踏” 的信號。

你說我不值那么多？

OK！老子不干了。

二、業主的困惑

其實在最近幾個物業主動退出的小區里，都出現了意見截然不同的兩派業主。

一方業主，認可當前的物業服務與費用價格，他們每個月按時繳納甚至還有很多為了得2桶油一提紙，提前預存了幾千塊物業費。

另一方業主，則是堅定的認為物業費標收取準高了，要降，不降我就不繳費。并積極尋求組織業委會發動業主投票降費。

支持物業的人說：

• 我一直不太理解這些不繳納物業費的行為，拖著幾年的物業費不繳納，但仍然享受著人家給你帶來的服務；

  物業費又不是新定的，是買房時就知道的，總得講點道理吧。

• 新小區普遍收支不平衡，又碰上降費、不交費，沒幾個物業公司受得了，物業不好，房子就更不值錢，惡性循環！

• 個別業主想花小錢辦大事，或是被專業“物鬧”挑撥，聽說有別墅小區要求物業費降到1塊多，快接近公租房的物業費標準了！不知道腦子里怎么想的。

反對物業的人說：

• 業主是甲方，物業是乙方，選擇自由，你不做有的是人做。XX不干，還有無數個XX。

• 合同可以2年一簽，做的好價格就可以提一點，做的不好就滾蛋，這樣才合理。
  

• 感謝物業公司把機會留給業主自治，不少小區每年都有幾百萬的物業分紅！

誰對誰錯？

不是當事人，很難輕易評判。

但物業這件事中間的確有幾個BUG：

第一，業主欠費行為涉嫌違法。

包括各地《物業管理條例》都規定，業主不得因對服務不滿而拒交物業費，應通過協商或法律途徑解決。

拖欠費用本質上可以歸為“弱勢群體無奈之舉”，但也是一種“以暴制暴”的方式，不僅損害守約業主利益，更破壞了契約精神。

第二，小區自治，道阻且長。

真要實現“業主自治”，到時候矛盾可能更多，畢竟缺乏專業組織能力，缺乏物業公司那樣專業運營管理治理能力。

而且，你能保證新上來的人，就能一直用愛發電？就能始終清正廉明？一些“劣疾”可能會依然出現在新的管理過程中，畢竟人性就是那樣！

第三，住宅小區價值會進一步分化！

你發現沒有，物業公司其實更喜歡老小區，高層多的老小區。答案很簡單，入住率高的、人群相對密集的、公共收益多的小區，能賺錢，好經營！

反之，近五年左右出來的新房、次新房，普遍都入住率不高、居住密度低、公共收益少，容易虧錢，經營難度高！

但這種樓盤的品質定位卻遠高于此前的老舊小區，定位也以中大戶型、改善需求為主。

于是就出現一個悖論：老小區房價低，物業費低，和諧；新小區房價貴、品質好，物業費高、但扯皮的事多。

想要讓新小區降到老小區一個價，物業就玩不下去，這事就得談崩。

三、雙輸博弈

龍湖物業這次的退場事件，其實是一場雙輸博弈。

物企損失了市場份額，業主也可能承擔“降費換物業”帶來的一些風險。

沖突的本質，是傳統物業管理模式與樓市新格局下的需求錯配。

要解決這個矛盾錯配，可能行業需要建立起更開放、更公平、更理性的溝通平臺！

并通過透明化的成本核算機制、靈活的服務供給模式，讓物業回歸“服務者” 而非 “管理者” 的角色。

也讓業主們更清楚明白物業服務在生活中的重要價值！

可以說，在市場經濟的浪潮中，物業管理行業只是冰山一角。

博弈可能導致暫時的雙輸，但如果發愿是好的，結果往往就不會壞。

就在昨晚，小伙伴給我發來一條信息，傳遞了一條炸裂政策。

重慶某銀行，可提供最低2.4%的貸款利率，最長10年期，先息后本還款。

什么意思呢？

相當于我從銀行借出來100萬，每月只用還2000元的利息，不用等額本金，不用等額本息。

3年續簽一次，中途無需還本，到期才還本金。

要知道假如我5年前買了套房，其中貸款了100萬，月供可是至少要5000-6000多元一個月啊！

銀行瘋了嗎？

我判斷出此政策原因無外乎有三：

第一，銀根寬松，銀行間競爭激烈，迫于經營需要，打出大殺招！

第二，契合國家政策方向，用破天荒的優惠政策支持實體經濟，支持融資成本。

第三，實打實的大幅降低資金成本，讓大家節約出來錢用于生活消費。

好了，我們第一時間掌握了相關渠道。此外，還有“商業貸款轉公積金貸款”，最低利率2.15%（五年期以內）也是灰常劃算，最近咨詢辦理的人很多。

為讀者朋友提供一手信息和咨詢服務，服務收取少量費用，遠低于市場價。

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