說法議事廳︱破局“錢房兩空”的困局：一紙判決背后的民生覺醒

貸款買房遭遇爛尾，房收不到，銀行貸款又催還，怎么辦？

近日，據(jù)多家媒體報(bào)道，開發(fā)商逾期交房導(dǎo)致購房合同解除后，剩余按揭貸款究竟該由誰償還？近日，連云港市贛榆區(qū)人民法院公布的一起金融審判典型案例給出明確答案：購房者無需繼續(xù)償還貸款，相關(guān)責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

據(jù)新聞報(bào)道：2020年11月，柏某、楊某娟與連云港某開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，以按揭貸款方式購買商品房。根據(jù)合同約定，銀行貸款直接打入開發(fā)商賬戶。后因開發(fā)商違約導(dǎo)致房屋無法交付，柏某二人起訴解除購房合同獲法院支持，開發(fā)商承諾繼續(xù)償還剩余貸款。但此后開發(fā)商未履行承諾，柏某二人被迫代償近4萬元后，再次訴至法院，要求解除貸款合同并由開發(fā)商擔(dān)責(zé)。
法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條，認(rèn)定購房合同解除后，貸款合同目的已無法實(shí)現(xiàn)，判決解除《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》。針對銀行“購房者仍需還貸”的格式條款，法院明確指出：購房者既未取得房屋又未實(shí)際占有貸款，該條款加重其責(zé)任，違背公平原則，應(yīng)屬無效。最終判令開發(fā)商向柏某二人返還已代償?shù)?9617.58元及利息，并直接向銀行償還剩余貸款本息。
當(dāng)購房者柏某與楊某娟手持法院支持的購房合同解除判決書，卻仍被迫替開發(fā)商墊付近4萬元銀行貸款時(shí)，這場曠日持久的拉鋸戰(zhàn)無情揭開了我國商品房按揭領(lǐng)域一個(gè)長期存在的制度性瘡疤：購房者因開發(fā)商違約退房后，竟仍需背負(fù)沉重的“空中樓閣”貸款——這不僅是個(gè)人之痛，更是制度之弊。

連云港法院的最終判決如驚雷般刺破這一扭曲局面：購房者無需償還剩余貸款，責(zé)任全由開發(fā)商承擔(dān)。此判例實(shí)為司法實(shí)踐對公平原則的一次深刻回歸與制度性糾偏。
法理破冰，斬?cái)唷盁o辜枷鎖”
法院判決的銳利之處，在于精準(zhǔn)擊穿了銀行“兜底條款”的合法性迷障。面對銀行堅(jiān)持購房者仍需還貸的格式條款，判決書明確指出：在購房者“既未取得房屋，又未實(shí)際占有貸款”的情形下，此類條款“加重其責(zé)任，違背公平原則，應(yīng)屬無效”。這一認(rèn)定，是對《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條精神的有力貫徹——購房合同與貸款合同具有緊密的目的關(guān)聯(lián)性，前者解除導(dǎo)致后者目的根本落空時(shí)，貸款合同亦應(yīng)隨之解除。
此次判決，讓法律天平終于擺脫了僵化形式主義的束縛，將公平的砝碼放在了無辜的購房者一側(cè)。
正如判決書中寫的那樣：“法治的溫度，在于讓無過錯(cuò)者不再為他人的貪婪買單！”
歸責(zé)復(fù)位，重塑風(fēng)險(xiǎn)邏輯
這一紙判決更深層意義，在于清晰厘定了按揭鏈條中的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)邏輯。銀行貸款雖以購房者名義申請，但資金實(shí)際流向并沉淀于開發(fā)商賬戶。當(dāng)開發(fā)商違約導(dǎo)致交易基礎(chǔ)崩塌，繼續(xù)要求未獲任何實(shí)質(zhì)利益的購房者背負(fù)巨額債務(wù)，無異于將開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給最弱勢一方。法院將償債責(zé)任最終劃歸開發(fā)商，實(shí)質(zhì)上承認(rèn)了資金的實(shí)際獲益者與風(fēng)險(xiǎn)制造者才是責(zé)任的最終歸屬方。這不僅是法律邏輯的必然，更是風(fēng)險(xiǎn)分配正義的彰顯——誰受益，誰擔(dān)責(zé)；誰過錯(cuò)，誰埋單。
沖擊波與時(shí)代回響
此案判決的漣漪，注定將超越個(gè)案范疇，深刻重塑行業(yè)生態(tài)與金融實(shí)踐，它為無數(shù)普通家庭提供了對抗“錢房兩空”困境的堅(jiān)實(shí)法律后盾，極大緩解了因開發(fā)商失信帶來的生存性焦慮，顯著提升了交易安全感。
對開發(fā)商而言，判決如同高懸的達(dá)摩克利斯之劍。違約成本不再能輕易轉(zhuǎn)嫁，這將倒逼企業(yè)提升合規(guī)意識與合同履約能力，促使行業(yè)向更規(guī)范、更誠信的方向洗牌。
而銀行不得不重新審視其依賴“購房者無限兜底”的粗放風(fēng)控模式。未來信貸審核必將更聚焦開發(fā)商資質(zhì)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，推動金融資源向更穩(wěn)健、更健康的開發(fā)主體傾斜，從源頭促進(jìn)市場理性發(fā)展。
當(dāng)然，破局之后仍有長路。我們需清醒看到，將紙面勝訴轉(zhuǎn)化為真金白銀的權(quán)益兌現(xiàn)，仍有賴于開發(fā)商的實(shí)際償付能力與有效的強(qiáng)制執(zhí)行機(jī)制。若開發(fā)商已陷財(cái)務(wù)泥潭，判決的執(zhí)行效果或?qū)⒋蛘劭邸＿@提示我們，在司法確權(quán)的同時(shí)，強(qiáng)化對開發(fā)商預(yù)售資金的穿透式監(jiān)管，完善購房者救濟(jì)保障基金等配套機(jī)制，方能讓紙上的權(quán)利真正“落地生根”。

連云港法院這一判例，是司法實(shí)踐對“實(shí)質(zhì)公平”的堅(jiān)定宣言。它擊碎了捆綁于無辜購房者身上的制度鎖鏈，重塑了“誰受益誰擔(dān)責(zé)”的商業(yè)倫理根基。

當(dāng)法律不再冷漠旁觀弱勢者的“錢房兩空”之痛， 轉(zhuǎn)而以智慧與勇氣擊碎不公的格式霸王條款，這本身就是法治文明一次值得銘記的刻度。
判決的余響終將推動更完善的監(jiān)管協(xié)同與制度設(shè)計(jì)，為“居者有其屋”的樸素理想筑起一道堅(jiān)實(shí)屏障——畢竟，守護(hù)萬千家庭畢生積蓄托付的“安居夢”，正是法治最應(yīng)照亮的溫暖彼岸。