保利天曜、中海大境、保利天奕三盤PK，誰最能打？

在多種利好的持續推動下，今年樓市已顯著回暖，土拍市場的活躍度與新盤的集中入市是最直觀的數據。

特別在千萬級市場，其供應量激增。近兩個月以來，隨著保利兩大新盤的入市，高端市場競爭已經明牌。

目前廣州核心區千萬級豪宅主要聚集在這三大標桿項目：保利天曜、中海大境和保利天奕，這三個樓盤已成為本年度900-2000萬高端市場的重點PK對手。

三個豪宅項目，到底誰最能打？

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三個項目的差異化競爭

樓盤打PK，樓主不喜歡用那種低端的打法，諸如多一個空間、多一個飄窗的比較。這種差異，就像保時捷與比亞迪對比性能一樣懸殊。

要比就拿出“真槍實彈”，重點關注各板塊的差異化競爭優勢，政策背書和可量化的兌現節點。

保利天曜位于員村板塊，這是金融城西區規劃中比較重要的改造片區。但現狀存在雙重矛盾：一方面城市界面老舊，整體改造面臨空間約束；另一方面又與珠江新城東區配套資源斷裂。

如果不改，周邊的村貌難以支撐豪宅身價，所以目前更多是熟悉片區、對村貌接受度高的地緣客，對珠城客吸引力有限；如果改，那員村面臨的是天量供應，稀缺性何在，但就目前看來，廣州舊改的力度并不在此。

保利天奕位于赤沙板塊，因其地處泛琶洲南板塊，被部分自媒體冠以“琶洲南三兄弟”，光靠琶洲南概念就已經很能打。不過從片區價值來看，琶洲南真正的新貴當屬保利天悅和琶洲南TOD這兩個高端住宅。

目前片區內最大的不利因素在于赤沙舊改推進緩慢，由于赤沙依賴房企聯合開發存在協調成本，跟員村一樣還是一片村景。當前生活配套得靠赤沙片區，成熟度有待提升。

中海大境位于新中軸海珠段，該區域也有村，比如東風村，這也是從海珠湖望向廣州塔方向比較大的遺憾，但好在廣州舊改中心已轉移至新中軸海珠段，這是要真金白銀砸進去的，而政府愿意在此投入重金，也體現了市級層面的重視程度。

海珠濕地公園

廣州作為全國城中村改造規模最大的城市之一，城中村始終是城市發展的痛點，這也折射出快速城市化中未能完全消除的發展落差。

舊改有其時序性，通常以三年、五年乃至十年的規劃推進，但舊改也會因城市重心工作的轉移而發生變化。

這就意味著，各板塊中都存在城中村的情況下，誰能更快進入舊改快車道，誰就能在此輪發展周期中脫穎而出。

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廣州舊改中心轉向新中軸

從廣州城市發展格局來看，珠江新城作為核心CBD已穩居第一梯隊，琶洲則憑借十幾年發展進入第二梯隊。

珠江新城是經過近三十年發展才達到當前規模，而隨著新中軸海珠段持續獲得政策傾斜與資源投入，其發展速度明顯加快，有望在十年內進入第二梯隊。

如果眼光放得更長遠一些，新中軸海珠湖將打造全球綠色低碳科技獨角獸總部發展帶，這一布局不僅引領未來，也更具有長期意義。換句話說，新中軸海珠段的規劃定位就是接棒珠城，或與珠城的產業功能形成互補。

新中軸綠洲（圖源@廣州日報）

新中軸“破舊立新”的快速推進，并非空穴來風。

3月25日，《廣州城市新中軸海珠片區三滘、東風啟動區控制性詳細規劃》獲批，宣布廣州城市新中軸線將向南延伸?，海珠區內打造長約6公里的中央綠軸。

5月20日，海珠區宣布總獎金高達450萬元的廣州新中軸海珠片區競賽方案。競賽范圍集中于“三滘村和東風村”，范圍位于新中軸海珠段中南部，地處中大國際創新生態谷核心區域，是體現城央生態價值的重要區域。

項目規劃范圍

5月23日，海珠區住建局發布《關于新中軸海珠片區改造項目國有土地上房屋征收補償方案征求意見公告》，征收海珠區赤崗西路至客村花園地段及未列門牌的國有土地上房屋，用以建設新中軸片區改造項目。

根據官方數據，新中軸海珠段舊改總面積達21.44平方公里，規模相當于3.5個珠江新城。預計總投資超400億元，改造完成后將新增60-70萬平新產業空間、約107萬平商業及辦公場所，預計可直接帶動5.22萬個就業崗位。

根據最新公布的《廣州市海珠區國土空間總體規劃（2021-2035年）》，提及要“重點推進軸線貫通，鏈接廣州塔、海珠湖、海珠創新灣等關鍵節點，打造地標性、世界級城市符合發展軸線。”這一戰略定位說明了新中軸在城市發展格局中的關鍵地位。

規劃提出新中軸海珠段以生態推動綠色發展，圍繞濕地構建“產、芯、算”產業鏈，促進生態與城市空間融合，采用“三位一體”策略，通過產業升級、文化賦能和宜居示范?三個方面協同推進，全面提升區域城市發展能級。

一是產業升級?。以環濕地公園為核心，打造低密總部集群與國際消費地標，形成“生態硅谷”創新極核。

二是?文化賦能?。沿中央綠軸串聯文化展覽、公共藝術裝置及慢行系統，構筑24小時活力的城市文化客廳。

三是?宜居示范?。通過軸帶輻射式開發，實現醫療教育商業配套的“15分鐘高端生活圈”全覆蓋。

這種漸進式開發模式，一方面有效規避了珠江新城曾面臨的“產業與居住功能失衡”問題，另一方面充分發揮濕地生態系統的優勢，為新經濟發展注入綠色動能。

結合近期頻密動作可以預見：作為承接珠江新城的重點發展區域，新中軸海珠段將成為廣州主城區規模最大、開發強度最高的連片改造板塊。

該區域升級完成后，將與天河段實現空間串聯，實現產城融合、文化傳承、生態宜居等城市功能，打造一個“世界級城市會客廳”。

而第一個受益的，就是位于新中軸核心區的中海大境。

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評價豪宅價值的最佳公式

關于豪宅的價值，使用率困擾著大家。有粉絲曾問樓主：使用率是豪宅競爭力的評價標準嗎？

樓主的答案是：NO！

自去年6月新規設計推出以來，“使用率”頻繁出現在房地產銷售話術和營銷宣傳中。然而，這一指標在購房決策中是否重要，我們需要客觀評價。

新規帶來的數值膨脹，讓人更容易記住這個房子，但用“使用率”評價房子會陷入認知誤區。房子是資源和地段的集合體，就好像評價汽車過于強調發動機能耗而忽視發動機性能一樣，這有失偏頗。

舉個例子：匯悅臺、凱旋新世界等頂豪使用率雖然只有70%+，但匯悅臺仍以單價最高38萬/㎡，長期占據廣州頂豪榜首；凱旋新世界產品7年漲幅超290%，被譽為廣州豪宅保值增值標桿。

關于豪宅的競爭力，用如下的公式樓主覺得更為合理。

競爭力=(核心地段x生態稀缺性)/產品同質化系數+圈層運營深度

稀缺資源歷來在廣州豪宅市場中占據主導地位，這與廣州獨特的“云山珠水”地理環境密切相關。比如珠江景觀帶形成江景溢價現象，白云山生態資源催生山景豪宅帶，這些都充分說明稀缺資源對高端住宅價值的決定性影響。

產品同質化系數反映的是未來同類產品的潛在供應量。雖然新中軸舊改項目會帶來新增供應，但其地塊條件在綜合規模、濕地景觀資源等方面，都難以復制中海大境這類標桿綜合項目的核心優勢，只會不斷改善新中軸南段城市界面。

圈層運營是通過構建緊密的社交圈子，促進業主間的互動、價值共享以及對品牌或產品的深度認同。中海大境的私享會運營，包括金融、經濟、藝術品鑒、AI趨勢、留學教育、親子關系等等模塊。據統計，2024年中海舉辦社群活動800+場，會員新增超1.8萬人。

最近，中海大境邀請MIT/斯坦福大學前招生面試官、美國駐華大使館前商務參贊STEVEN HENDRYX。深度剖析AI時代教育變革浪潮中國際升學的新趨勢，聚焦全球經濟形勢分析，共同談談資產配置建議。

中海大境作為海珠區“新中軸南延首站”，享有政府直接主導的連片開發優勢，加上生態稀缺資源，從2023年9月拿地開始，中海項目就備受關注。

同時，中海大境入市以來持續受到市場熱捧，表現尤為亮眼，2024年以超百億的銷售額榮登廣州千萬級豪宅銷售榜首，成為廣州樓市現象級的城市頭盤。

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近期進場，盯住中海大境

從板塊優勢到未來潛力，再到致力于長期價值，對于關注豪宅的買家，?中海大境無疑是首選。

大境憑借其?新中軸南延段核心區的優越位置?，坐擁成熟完善的周邊配套及地鐵11號線便捷交通網絡，憑借其稀缺地段價值與卓越產品力，持續保持市場高熱度，已成為高端客群置業的首選標桿產品。

大境目前主力在售的包括首排一線濕地的270㎡2棟樓王單位、190㎡園景C位單位、以及東區也是頭排的16棟143㎡。

產品不僅贏得眾多高端客戶的青睞，亦虹吸了大量天河、越秀等區域的高知置換客戶。

中海大境從去年入市以來一直備受關注，項目在明年6月將陸續收樓，今年買明年住，好的房源已經不多，建議抓緊入手。

每個樓盤都有他的優勢及對應客群，如果您是關注板塊潛力、關注確定性，也關注生活的質感，建議還是選擇中海大境。