4月社融透露樓市還在爬坡 靜待下周降息

你還在等5月19日國家統計局的房地產月度數據嗎？

央行5月14日發布的前4月金融數據，已經提前透露了若干隱秘的細節。

央行拐了一道彎，不再直接公布單月社融數據，而是1-2月，1-3月，1-4月這樣公布。但這并不妨礙我們對比分析，得出單月的數據。

宏觀方面，4月份，M2環比下降0.3%，M1下降3.8%，都是負增長。說明什么？說明整個流動性還在收縮。

分領域看，政府投融資起到了中流砥柱作用。4月政府債券凈融資9729億元，同比多增約1.07萬億元，占到4月新增社融規模的92%；企事業部門發債凈融資2340億元，同比增長37.1%。

4月新增人民幣貸款2851億元，同比下降61.1%，環比下降79.9%。這數字沒法看。

企事業部門4月份新增貸款6116億元，環比下降78.4%。

4月住戶部門存款減少1.2萬億元，這些錢去哪里了？存款大搬家，可能去了股市，去了黃金市場，去了理財市場，但好像沒去房地產市場。

4月份住戶貸款凈減少5251億元，同比多減67億元，環比減少15139億元。其中，被視為房貸風向標的中長期貸款減少1231億元，同比降幅擴大。

住戶短期貸款（如消費貸）減少4019億元。說明消費仍不景氣。

企業端同樣慘淡。房企融資收縮態勢未改，4月地產債（證監會口徑）凈融資為-20億元，城投債凈償還900億元。企事業部門貸款中長期貸款增速同比下降38.5%。

3月樓市小陽春之后，4月又掉頭向下。中指研究院的報告顯示，4月百強房企銷售額同比降幅擴大至16.9%。

雖然我們不同意有些專家說的，樓市又回到“居民不買房，企業不拿地”的狀態，4月緊張的關稅氛圍影響到了人們的消費行為，但居民購房意愿不高，卻也是事實。

4月份，企業新發放貸款加權平均利率約3.2%，比上年同期低約50個基點；個人住房新發放貸款加權平均利率約3.1%，比上年同期低約55個基點，均處于歷史低位。然而，哪怕是4月房貸利率已處于歷史最低位，但很多購房者仍選擇提前還貸，這直接削弱了中長期貸款需求。

金融主管部門當然早就看到了這些情況。

5月7日央行宣布下調政策利率，8日起，公開市場7天期逆回購操作利率由此前的1.50%調整為1.40%，下降0.1個百分點。降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%。

5月15日，央行宣布年內首次全面降準0.5個百分點，釋放1萬億元長期流動性。

這些流動性有多少能流入樓市？恐怕還需要定向輸血。5月7日金融監管總局局長李云澤在發布會上表示，近期將推出八項增量政策，其中排在第一位的就是加快出臺與房地產發展新模式相適配的系列融資制度，但具體政策尚未落地。

關稅戰已按下90天暫停鍵，可以預計，將迎來出口繁忙期。二季度我國進出口數據應該會比較好看。但最關鍵的，仍然是內循環的“扛把子”——消費。

房地產不再是“另類”物種，住房消費已被國家納入大消費的范疇。所以，提振消費，就必須鼓勵住房消費。

我們之前寫過（《》），對美國佬不要抱任何幻想，地緣政治下的關稅戰、經貿戰將是長期的。房地產必須承擔它作為支柱產業應有的角色，為打贏關稅戰、金融戰提供后方堅強基礎。

市場化商品房之外，有兩項重點：保障房建設和城市更新。一手抓住房消費，一手抓（泛）房地產投資。

中辦、國辦近日印發《關于持續推進城市更新行動的意見》提出，鼓勵以市場化方式推動老舊廠區更新改造，積極推進城中村改造，尤其是要加快實施群眾改造意愿強烈、城市資金能平衡、征收補償方案成熟的城中村改造項目。

近期可以期待的政策是，5月20日LPR有望再次下調。若猜測成真，這將是對房地產的重大直接利好。

降準降息，與房地產發展新模式相適配的系列融資制度，都是在落實4月25日政治局提出的要求，“持續鞏固房地產市場穩定態勢”。

一步一個腳印，樓市應該不會更差了。未來這90天也是住房銷售的窗口期。

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