全部溢價(jià)，時(shí)代變化太快了

5月1日，住建部新規(guī)正式落地。

新規(guī)有多嚴(yán)？住宅不能超過(guò)80米，容積率卡在3.1，層高必須3米起……這波操作堪稱(chēng)“史上最嚴(yán)”。

但有意思的是，就在新規(guī)生效的前一天，廣州土拍市場(chǎng)火爆。白云區(qū)三宗住宅用地全部溢價(jià)成交，總價(jià)超過(guò)25個(gè)億。

白云這三塊地為啥這么搶手？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是：位置好（地鐵口）、面積小（開(kāi)發(fā)商壓力小）、周邊房子賣(mài)得快（不愁賣(mài)）。所以開(kāi)發(fā)商都搶著要。

值得玩味的是，三宗地塊都由越秀地產(chǎn)拿下，成交結(jié)果如下：

• 白云區(qū)嘉禾望崗AB2112050地塊：競(jìng)拍21輪，溢價(jià)18%，總價(jià)6.49億元，樓面價(jià)1.87萬(wàn)/㎡。
• 白云區(qū)嘉禾望崗AB2112039地塊：競(jìng)價(jià)13輪，溢價(jià)16%，總價(jià)4.8億元，樓面價(jià)1.34萬(wàn)/㎡。
• 白云區(qū)沙太路以西AB3101018地塊：競(jìng)價(jià)26輪，溢價(jià)21%，總價(jià)14.15億元，樓面價(jià)3.36萬(wàn)/㎡。

4月最后一日，廣州土地市場(chǎng)迎來(lái)久違的熱潮，多宗地塊引發(fā)房企激烈競(jìng)逐。

這些項(xiàng)目建成后，將成為檢驗(yàn)樓市新規(guī)成效的重要樣本。

這波“新規(guī)+土拍”的雙重信號(hào)，對(duì)廣州樓市帶來(lái)哪些影響？

一是，核心區(qū)供地大增，房企搶地更激烈了

今年廣州土地市場(chǎng)最大的變化，就是中心城區(qū)的地塊變多了。

官方數(shù)據(jù)顯示，今年全市計(jì)劃賣(mài)131塊住宅用地，其中74塊都在中心城區(qū)，占比超過(guò)一半。白云區(qū)直接成了“供地王”，一口氣拿出26塊地，而且位置都不錯(cuò)。天河、海珠、荔灣這些熱門(mén)區(qū)域的供地也比去年多了不少。

地多了，開(kāi)發(fā)商搶得也更兇了。尤其是金融城、琶洲這些黃金地段，每次拍地都能看到十幾家房企搶破頭，競(jìng)價(jià)動(dòng)不動(dòng)就十幾輪，場(chǎng)面相當(dāng)火爆。

二是，地塊條件升級(jí)，倒逼開(kāi)發(fā)商做"好房子"?

今年政府賣(mài)地也學(xué)聰明了，很多地塊都調(diào)高了容積率，相當(dāng)于給開(kāi)發(fā)商“松綁”——既能降低拿地成本，又能留出空間做高端產(chǎn)品。

另外，現(xiàn)在賣(mài)地基本都要求配建學(xué)校、商場(chǎng)等配套，比如今天拍的嘉禾望崗地塊，早就說(shuō)好要引進(jìn)名校，直接把片區(qū)教育水平拉高一個(gè)檔次。

這種"土地+配套"的打包模式，說(shuō)白了就是逼著開(kāi)發(fā)商卷產(chǎn)品。以后市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)更多真正的好房子，對(duì)買(mǎi)房人絕對(duì)是好事。

三是，剛需的機(jī)會(huì)，今年或是買(mǎi)房最佳窗口期

對(duì)于想買(mǎi)房的朋友，今年可能要抓住機(jī)會(huì)了。

一方面中心區(qū)供應(yīng)增加，起碼比去年多了三分之一，選擇更多；另一方面開(kāi)發(fā)商房子賣(mài)得慢，庫(kù)存積壓嚴(yán)重，房企競(jìng)爭(zhēng)激烈，最近新批的樓盤(pán)特別多，說(shuō)不定還會(huì)打價(jià)格戰(zhàn)。

提醒一句，相比郊區(qū)，市區(qū)的配套和升值空間還是更穩(wěn)，有條件的話建議優(yōu)先看中心城區(qū)的新盤(pán)。

四是，市區(qū)房?jī)r(jià)下降，但選房也要注意這些

五一假期是上半年樓市最關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商為了沖半年業(yè)績(jī)，這時(shí)候往往會(huì)放出大力度折扣來(lái)吸引買(mǎi)房人。

最近又有一批新樓盤(pán)入市，現(xiàn)在整體來(lái)看是個(gè)不錯(cuò)的買(mǎi)房時(shí)機(jī)。不過(guò)以后樓市分化可能會(huì)成為常態(tài)，就算是剛需買(mǎi)房也得考慮二手房好不好轉(zhuǎn)手。

值得一提的是，300萬(wàn)以下的預(yù)算，剛需群體終于不用再糾結(jié)選“遠(yuǎn)大新”還是“老破小”了。老黃埔、芳村、番禺東這些地方新出的樓盤(pán)，因?yàn)閼?hù)型有新規(guī)加持，實(shí)用面積變大，總價(jià)反而降了。如按首付15%的話，有些項(xiàng)目不到30萬(wàn)就能上車(chē)，對(duì)年輕人特別友好。

不過(guò)要提醒準(zhǔn)備買(mǎi)房的剛需一族，要是近幾年有換房打算，最好別碰大型舊改樓盤(pán)。現(xiàn)在二手房成交周期長(zhǎng)，稅費(fèi)又高，能一步到位最好。

如果預(yù)算實(shí)在有限只能買(mǎi)小戶(hù)型，也盡量避開(kāi)那些體量特別大的舊改盤(pán)，不然以后賣(mài)房的時(shí)候，不僅要跟周邊二手房競(jìng)爭(zhēng)，還得跟同小區(qū)的新房比價(jià)格，會(huì)很頭疼。

當(dāng)前，廣州供地重點(diǎn)轉(zhuǎn)回市中心，加上新規(guī)讓房子更實(shí)用，整個(gè)樓市價(jià)格體系正在重塑，市場(chǎng)會(huì)逐漸趨于穩(wěn)定。