樓市復蘇進程，在4月突然被打斷

文/鄧浩志

樓市復蘇進程為何突然中斷？

根據相關機構的統計數據顯示，2025年4月第一周（3月31日—4月6日）廣州新房網簽環比下降了9%，4月第二周（4月7日—14日）新房網簽環比繼續下滑了10%。兩周疊加，4月樓市環比成交量降幅接近20%，降溫非常明顯。從影響因素上看，4月第一周是清明假期，屬于傳統購房淡季；第二周廣州又遭遇強對流天氣，這些因素都對樓市產生了影響。

但如果我們把新房網簽量往前追溯，這輪樓市降溫是從3月春季小陽春行情見頂之后就開始，并一路下滑。并非單純的偶然性因素導致的結果。另一方面，樓市降溫并不止廣州一地。我拿到的國內大城市周度成交數據顯示，國內主要大城市樓市上周出現了成交量環比大幅下滑30%的情況，前一周則下滑了8%。來訪數量上周環比下滑了接近20%，上上周則環比下滑8%左右。這進一步說明最近廣州樓市的下滑不是特例，也不是天氣等偶發因素影響的結果。過了清明節，市場突然加速下滑。目前來看，唯一能解釋最近樓市突然全國全面降溫的原因只有一個。

貿易摩擦

貿易摩擦對經濟的影響是重大且全面的，這里就不作詳細分析，我們單看房地產市場。目前我國經濟較發達的城市，尤其是東南沿海城市，出口依賴度較高。例如，深圳2024年出口額占GDP比重為76.4%，寧波為52.1%，蘇州為61%，上海為33.7%。在出口業務中，直接出口歐美或通過東南沿海轉口美國的比例非常高。如果少了這項業務，對經濟和消費的影響可想而知。當然，目前形勢處于發展和變化之中，最終結果仍未可知。但市場已經出現了一定的焦慮情緒，進而促使部分家庭壓縮了消費和投資。房產購置或投資，是普通家庭金額最大的支出。現階段，“等等看”成為更多家庭的主動選擇。而樓市的復蘇，也由此被打斷了。

可以考慮取消非普通住宅標準了

近日，安徽貸款政策取消非普通住宅標準引發關注。以往，普通和非普通住宅在交易稅費、貸款額度、首付比例，甚至備案價格上都有明顯差距。當時的想法是：一是希望多征收些“有錢人”購房的稅費，調節一下財富分配；二是希望壓低高價物業的成交比例，讓城市房價均價“顯得”低一點。但時代變了，市場背景變了，房地產市場持續下行加上貿易摩擦對經濟可能產生的沖擊，都讓我們反思過去的政策，必須適時調整目標和方式。

首先值得強調的是，限制高價物業交易，甚至限制高價物業的價格已經被反復詬病。一是詬病房價被平均，貌似低了，實際是數字游戲；二是詬病限制高端物業價格銷售，實際上等于補貼有錢人，這是完全不合理的做法。因此，取消針對高價物業一系列不合理的政策，是推動房地產市場恢復的關鍵。在這方面，各地方最近兩年已經做得較多，但仍需繼續推進。

其次，當下消費市場低迷，既有心理預期不佳導致的不敢消費，也有實際消費能力不足導致的沒錢消費。因此，現階段如何刺激有錢人消費至關重要。對于高收入群體，買房是他們真正的大宗消費。能夠解除對豪宅產品交易的部分限制，無疑是刺激交易的關鍵，也是下一階段刺激樓市需求的新發力點。