青秀≈1/3南寧？碾壓式優勢正在爆發

大V君上周忙著“三月三”唱山歌，無心留意南寧樓市成交數據。

今天一查看，3月南寧樓市商品房成交量為5981套，環比增長約106%；商品住房成交量為3283套，環比增長約136%。

看來南寧樓市上漲迅猛，“三月三”促銷功不可沒。3月破3000套，一掃春節后樓市的觀望陰霾，“小陽春”沒有出現，但春光還是乍泄了一點點。

萬萬沒想到的是，3月春光燦爛的是青秀！

南寧每賣3套商品住宅，青秀就占1套。這種碾壓式的優勢正在爆發，后續還有后勁支撐嗎？

話不多說，上數據圖表。

圖 | 3月南寧商品房網簽量（來源：市住建局）

3月南寧商品房備案登記5981套，青秀就有2177套。第二名第三名的良慶和江南，也突破了1000套，但相比青秀只是青秀1/2的量。

第一個商品房銷售備案登記“冠軍”，青秀拿了。

商品住宅方面，3月青秀備案登記1064套，與江南和良慶相比也是遙遙領先。

圖 | 3月南寧商品住宅網簽量（來源：市住建局）

3月商品住房成交，青秀又拿下了一個“冠軍”。

存量房方面，3月青秀成交備案登記1157套，還是遙遙領先的“冠軍”。

圖 | 3月南寧存量房成交情況（來源：市住建局）

3月，其實南寧大部分區域樓盤在打價格戰。

五象湖某盤10800元/㎡起任選、五象三中某盤8500-88XX元/㎡任選、五象南某盤8200元/㎡任選且加1萬送車位、龍崗某盤65XX元/㎡任選……強如五象，目前“價格戰”仍在持續，且逐步由外圍板塊蔓延至核心板塊。

江南、西鄉塘、江南等區域的多個板塊，更是不乏7、8字頭任選的項目，“以價換量”好不熱鬧。

不過，其中也有部分樓盤所謂的降價，是在清尾貨或去化樓層、朝向欠佳的房源。鮮少看到說要漲價的樓盤，甚至是喊漲的，都屈指可數。

相比之下，鳳嶺可謂是一股清流。

大V君打探到，鳳嶺部分項目正悄咪咪地微漲價格。如入市以來熱度頗高的邦泰·璟和，去年12月中旬首開價格最低11760元/㎡起，還送一個產權車位，被不少中介調侃：被前期更高的放風價給“忽悠”了！

圖 | 中介朋友圈發出的邦泰·璟和首開價格

但如今，項目價格已悄悄漲到14000元/㎡以上，聽說不時還有單價12800元/㎡左右的低價房源放出，但已沒有產權車位贈送（要加錢），價格確實有所上漲。

斜對面一路之隔的金地寶塔峯上府，據說也在工程進度加快以及去化表現較好的支撐下價格有所回調，重新回到了14000+元/㎡。

同一板塊的中海甲叁號院的價格一直在漲，從2023年入市的3.4萬+/㎡，到如今已達3.6萬+/㎡。

圖|中海·甲叄號院發布成交均價持續上漲海報

同處鳳嶺的北投隱山、交投·榮和樾園、軌道云啟等項目，雖暫未看出價格上調，但也較為堅挺，沒有出現房價跳水的現象。

可以看到，鳳嶺已開始顯現打破“價格戰”、拒絕“以價換量”的苗頭。

鳳嶺部分項目能夠逆勢漲價或保持價格堅挺，背后也是不俗的銷量在給底氣。

仔細看看克而瑞廣西區域近兩個月發布的南寧樓市銷售排行，你就清楚了。

圖| 今年1、2月南寧商品房銷售榜，標紅的為鳳嶺盤

不得不提的，又是邦泰·璟和。

今年1月和2月，南寧商品房銷售金額和面積第一，都是TA。

并且其也是1、2月南寧商品房銷售金額唯一突破億元大關的項目，可謂是一枝獨秀。

據了解，項目3月的去化依舊不錯，3月乃至整個一季度南寧單盤的銷冠，極有可能就是TA，妥妥的鳳嶺之光。

邦泰·璟和之外，中海甲叄號院、交投·榮和樾園、金地寶塔峯上府、唐樾青山等鳳嶺項目成交表現同樣不俗，在1月或2月南寧商品房銷售TOP10中榜上有名。

三岸的北投云朗也快清盤了，最后不足60套，主推產品為建面約89m2四房及129㎡五房，今年1月以來，已漲價約500元/m2；萬豐江境也只剩下160多套，部分景觀資源占優戶型價格還上漲了100~200元/㎡。

就連均價3.6萬+/㎡的中海甲叄號院這樣的豪宅，1月和2月都能有近10套的月均去化量，流速甚至超過了不少其他區域或板塊的剛需盤。

圖|中海·甲叄號院發布的熱銷海報

從整體來看，縱觀1月和2月南寧商品房銷售TOP10，最多有接近半數的項目來自鳳嶺片區。

說鳳嶺是今年南寧樓市銷售最有流量的片區，毫不為過。

論產品力，鳳嶺也是近幾年南寧樓市的領跑者。

2023年，中海甲叄號院面市，每平米造價超千元的新加坡五星級酒店式園林，仿銅色金屬雨棚、超高超白玻璃立面、9米挑高星空頂等帶來的“五星級酒店歸家體驗”，設置了超五星標準的私宴廳、恒溫泳池、全通透會所等的“隱廬”城市會客廳美學館，獨層獨戶的大尺度戶型設計等，在鳳嶺打造了南寧豪宅的天花板。

圖|中海·甲叄號院主入口實景

同在2023年，北投產城集團深耕鳳嶺打造的高端純改善項目——北投隱山亮相，純粹的南北通透全T2板樓大平層、酒店式環島大門、星幕光廳車庫、酒店式會所「隱山道」、都市森系輕度假園林「隱山谷」、地上+地下雙精裝藝術大堂等一系列高配設計驚艷市場，進一步帶火了南寧樓市走向輕奢酒店度假風。

圖|北投隱山會所實景

2024年，邦泰集團入邕首盤——邦泰·璟和入市，約120%得房率的270°全景艙戶型、約60%窗墻比的大面積落地玻璃公建化立面、超流體全面屏設計、用材用料更為凸顯豪宅感等一系列新穎甚至是對南寧樓市形成降維打擊的產品理念，將南寧住宅產品力進一步升維。

圖|邦泰·璟和停車場創想圖

這還沒完，時間來到2025年，鳳嶺還有多個新盤的產品升級，值得期待。

凱譽匯和鑫恒楷聯合拿地的麒麟·天樾已明牌：將打造青秀區首個第四代住宅產品，將呈現2梯2戶板樓、270°無界端廳、錯層挑高約6.2米超大露臺等驚艷設計，也讓鳳嶺成為南寧最早打造第四代住宅的片區之一。

圖|麒麟·天樾效果圖

邦泰集團深耕鳳嶺的第二盤，落子長月巷，據傳案名定為“邦泰藏玥”，將打造200㎡以上的豪宅產品，繼續助力南寧產品力迭代。

華控集團打造的華控·壹號院，圍擋廣告打出“致敬南寧的世界作品”，號稱要打造繼華潤幸福里、中海甲叄號院之后的民族大道第三豪宅，已沉淀兩年之久，不排除可能在今年亮相。

圖|華控·壹號院打出的圍擋廣告

可以說近幾年來，鳳嶺產品力的PK如同“神仙打架”；引領南寧樓市產品力迭代升級的腳步，也從未停下。

不吹不黑地說，想要看到南寧樓市產品力的前沿，還是得在鳳嶺。

此外，今年在三岸的祖龍也將有新產品出現。項目目前多個樓棟在建，售樓部也初步建成，預計今年“五一”會有動作。

除了樓市表現惹眼，在地市方面，鳳嶺也在逆勢狂飆。

回顧近些年南寧土地市場的行情，在整體市場下行之下，房企的拿地意愿整體減弱。

最直觀的表現，除了成交量整體下滑之外，成交樓板價也有所回調，“萬元地”銳減。

說得官方一些便是：地價更理性了。

以數據來看，據不完全統計，自2016年的大唐臻觀地塊以來，南寧共誕生了25幅“萬元地”（不含已退地地塊）。其中18幅的成交時間在2021年以前，僅有7幅誕生于2021年及以后。

當潮水退去，才知道誰在裸泳。

大部分板塊的地價都在回調，鳳嶺卻仍“萬元地”頻出，展現含金量。

以近5年的住宅用地成交來看，鳳嶺是僅有的3個誕生“萬元地”的板塊之一，占據了7幅“萬元地”中的4席，超過半數。

圖|近5年成交的萬元地信息

另一方面，鳳嶺還是同一時間段內為數不多地價刷新了記錄的板塊。

2024年11月，邦泰集團拿下的長月巷地塊成交樓板價為12762元/㎡，超越了中海甲叁號院地塊12717元/㎡的成交樓板價，刷新近5年鳳嶺乃至全南寧住宅用地的地價。

不只是數據，從土拍現場來看，鳳嶺的熱度也是獨一檔的存在。

其他區域或板塊近幾年拍地，現場或網拍往往都只有1-2家房企參拍，大多數時候都是底價成交。

但碰上鳳嶺片區的土地市場，則是冰火兩重天，常常可以看到數家乃至近10家房企現場火拼，出現近幾年南寧土拍市場不常有的“搶地”現象。

圖|邦泰拿下長月巷地塊經歷515輪舉牌（來源：克而瑞）

從土地市場來看，鳳嶺片區的價值還在上升！

今年南寧第十五屆人民代表大會第六次會議上，南寧市青秀區區長黃立基代表在發言中表示：

2024年，南寧市青秀區的經濟總量實現歷史性跨越，在廣西各縣區中率先突破1500億元大關，達到1512.66億元，經濟總量占南寧市比重達25.2%，對全市經濟增長的貢獻率達36.9%。

從數據上看，無論是房地產銷售量還是GDP占比，青秀≈1/3南寧。

黃立基還表示，青秀今年將“加快推進南寧國際科技產業城建設，引領發展科技服務業”。

就在今天，南寧國際科技產業城有了新消息。南寧國際科技產業城人工智能科創中心正式動工。這意味南寧國際科技產業城的落地邁出重要一步。

圖|該人工智能科創中心簡介（來源：網絡）

該人工智能科創中心面積約59畝，重點發展以人工智能應用場景終端為主、以技術研發為輔的產業方向。由北向南分別為服務配套、生產研發及智能制造，以“飛瀑智橋”為形象立意，呼應東側的蓉茉湖，塑造城市立體景觀空間，構筑集“生產、生活、生態、創新”為一體的未來產業社區。

未來，該科創中心還將科創中心通過“基礎設施+技術賦能+場景落地”三位一體模式，推動南寧從區域樞紐升級為中國一東盟數字經濟合作核心節點，助力國家“一帶一路”倡議與區域產業鏈智能化升級，為東盟國家提供可復制的“南寧樣板”。

圖| 項目招商引資首批重點意向項目名錄

（來源：網絡）

在現場還有一塊展板顯示，中科斯歐、江蘇鴻程、夏單科技、珠海世源光電、廣東暨城智能、深圳聚聲、陽江皓派、富翔航空等科創企業進駐。

未來的南寧國際科技產業城，規劃總面積7146.42公頃，形成“一主一副、三片多點”格局。

圖 | 項目“一主一副、三片多點”格局

（來源：網絡）

一主：蓉茉湖主中心；一副：城鐵副中心；三片：“智慧商務與科技能源區”、“天堂嶺大健康產業區”和“邕江科教創新區”。

這也意味著未來的仙葫、五合、牛灣都將被整合其中。今天的三岸看起來有點距離，但未來可能就是“新中心”了。