觀點指數：12月前50房企單月新增土地建筑面積309.49平方米 環比回升6.8%

智通財經APP獲悉，近日，觀點指數發布《2025年12月房地產企業新增土地儲備報告》。報告期內(11.24-12.18)前50房企單月新增土地建筑面積309.49平方米，環比回升6.8%。值得注意的是，前50房企1-11月累計新增土地建筑面積4543.42萬平方米，同比微降1.8%。其中，中海地產、招商蛇口、保利發展控股新增的全口徑土地儲備分別為467.46萬平方米、386.71萬平方米、373.95萬平方米，處于領先位置。該機構認為，相較于盲目擴張，企業更傾向于聚焦那些經過長期市場驗證、具備扎實數據支撐的成熟區域。

拿地決策更加理性，房企深耕優質地塊

觀點指數發布的房地產企業新增土地儲備報告顯示，報告期內前50房企單月新增土地建筑面積309.49平方米，環比回升6.8%。

值得注意的是，前50房企1-11月累計新增土地建筑面積4543.42萬平方米，同比微降1.8%。

數據來源：觀點指數整理

其中，中海地產、招商蛇口、保利發展控股新增的全口徑土地儲備分別為467.46萬平方米、386.71萬平方米、373.95萬平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-11月土地投資力度最大的企業為中海地產、華潤置地、保利發展控股、綠城中國、招商蛇口，權益擴儲金額分別為880.2億元、625.9億元、597億元、536.3億元、493.3億元。

從新增貨值來看，1-11月土地新增貨值最多的企業為中海地產、招商蛇口、保利發展控股、越秀地產、華潤置地，新增貨值分別為1163億元、1113.4億元、972.2億元、795.9億元、783.5億元。

觀點指數認為，房企拿地決策轉向理性，無論是懋源在朝陽的高溢價競得，還是金茂在寶山的底價摘地，均基于區域客群沉淀、配套完善度、過往銷售數據等多維度的綜合評估。與之形成對比的是，對于配套尚未成熟、人口流入不足、市場檢驗不充分的非核心板塊，企業普遍持觀望態度。

土地供應規模加推，專項債收儲閑置土地加速落地

據觀點指數監測，報告期內一二三線城市供應住宅用地1833宗，供應土地規劃建筑面積13133.95萬平方米，環比回升149.72%，同比下降14.20%；供應土地起始樓面價3167元每平方米，環比下降9.69%。

報告期內，二線城市供應住宅用地481宗，供應土地規劃建筑面積3356.94萬平方米，環比回升157.08%，同比下降11.71%；供應土地起始樓面價4131元每平方米，環比下降9.11%，同比下降16.33%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

據觀點指數監測，11月份全國一二三線城市住宅用地供應呈現“環比顯著修復、同比仍處收縮”的整體特征。從規模看，一二三線城市住宅用地供應規模較上月大幅提升，結束了此前的低迷態勢，但與去年同期相比仍有明顯差距，未實現同比轉正。

整體而言，11月土地市場供應雖有回暖，但同比表現仍顯疲軟，起始價格的持續下行反映出當前市場對土地價值的預期趨于謹慎，供應端基于企業的拿地成本壓力而調整定價策略。市場恢復的力度與持續性仍有待后續供應及成交表現的進一步驗證。

11月份，地方債的發行規模總量快速擴大，運用專項債券資金收回收購存量閑置土地的規模亦在提升。截至11月30日，11月地方債凈發行量為6551.88億元，發行量為3036.02億元，發行量較上月環比回升3515.86億元。其中，新增專項債發行4921.92億元，較10月份2873.57億元增長超2000億元，環比漲幅達到71%。

專項債券發行的加速和規模的擴大，向市場傳遞出積極信號，有助于增強市場主體對經濟發展的信心，吸引社會資本參與項目建設，進一步發揮財政政策的乘數效應。

土地市場環比回暖，二三線市場企穩回升

報告期內，一二三線城市成交住宅用地740宗，成交土地規劃建筑面積4842.52萬平方米，環比回升40.89%，同比下降30.90%；成交總價2017億元，環比回升20.86%，同比下降43.83%；成交樓面均價4165.2元每平方米，環比下降6.43%，同比下降18.11%；平均溢價率2.15%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建筑面積為1324.86萬平方米，環比回升63.44%，同比下降13.27%；成交總價718.32億元，環比回升84.26%，同比下降33%；成交樓面價5421.94元每平方米，環比下降12.72%，同比下降22.75%。

三線城市成交的住宅用地規劃建筑面積為3432.09萬平方米，環比上升34.05%，同比下降35.93%；成交總價為1054.33億元，環比上升24.24%，同比下降44.17%；成交樓面價3071.99元每平方米，環比下降7.29%，同比下降12.86%。

報告期內，一二三線城市住宅用地成交呈現整體環比回暖的態勢，市場有所修復。成交規模方面，各線城市土地規劃建筑面積與成交總價均實現環比回升，顯示短期市場活躍度有所恢復，但同比數據仍明顯收縮，反映當前市場需求端壓力尚未完全緩解。

當前土地市場仍處于調整周期，各線城市修復節奏與壓力差異凸顯，市場熱度提升仍需更多的積極因素支撐。

10月土地購置費累計值為28653.01億元，環比上升8.64%，同比下降11.3%，跌幅相較上月擴大0.7個百分點，但增速持續放緩，土地購置費的累計規模仍顯著低于去年同期。

數據來源：Wind、觀點指數整理

重點城市土地供應成交環比回升，核心資產受捧

據觀點指數不完全統計，2025年11月17日-2025年12月14日期間，6個重點城市一共有210宗地塊處于掛牌進行中，起始價483.20億元，環比回升32.01%，面積612.11萬平方米。

從區域分布角度分析，報告期內，北京掛牌出讓的13宗土地，工業用地4宗，商業用地6宗。涉宅用地3宗，豐臺區1宗、海淀區2宗，3宗宅地規劃總面積15.19萬平方米，起拍總價為89.25億元。

報告期內重點城市土地供應有所回升，但結構分化顯著。北京、廣州等核心城市推出優質涉宅用地，如北京海淀區上地地塊鄰近產業區及交通樞紐，廣州金融城地塊起拍價高且板塊內有熱銷項目支撐；上海、深圳則無涉宅用地，以工業用地為主。

成交方面，據觀點指數不完全統計，2025年11月17日-2025年12月14日期間，6個重點城市一共有167宗地成交，成交價566.44億元，環比上升27%，成交土地面積451.82萬平方米，環比回升17%。

期內，上海共有7宗涉宅用地成交，總成交金額105.58億元，其中青浦區、寶山區各2宗，楊浦區、奉賢區、嘉定區各1宗。除青浦區一宗地塊以5.17%的溢價成交外，其余均為底價成交。

觀點指數認為，報告期內，重點城市土地成交環比回升，但市場分化顯著。核心區域因稀缺性引發高溢價競爭，郊區及非核心區多以底價成交。房企拿地更聚焦核心資產，對非核心區域持謹慎態度，整體市場平穩但分化加劇。

頂層設計明確方向，多維度加速構建城市更新支持體系

近期，中央層面密集部署城市更新行動，政策導向愈發清晰。12月3日，國務院以“深入推進以人為本的新型城鎮化，著力構建城鄉融合發展新格局”為主題，進行第十七次專題學習。強調將城市更新與消除安全隱患、穩樓市等工作結合，扎實推進“好房子”建設和房地產高質量發展。12月10-11日舉行的中央經濟工作會議亦要求，2026年經濟工作需高質量推進城市更新。

國家發改委同步擴容基礎設施REITs發行范圍至城市更新設施、老舊廠區改造等領域，為存量資產盤活提供長期低成本融資渠道，有望吸引更多的社會資本參與。

住建部數據顯示，2025年1-10月全國新開工改造城鎮老舊小區已達2.51萬個，提前完成年度計劃，河北、上海等16個地區更是超額完成，體現出政策落地的高效性。

地方實踐多點突破，模式創新與市場參與并行。地方層面正以政策創新和市場運作雙輪驅動城市更新。重慶率先探索容積率獎勵機制，對增加公共服務功能的城市更新項目給予15%左右的建筑面積支持，通過提升項目盈利空間激發市場主體積極性，為全國提供“政策激勵+市場參與”的參考范式。上海陸家嘴、浦東房地產聯合設立三林新天地城市更新公司，注冊資本23.2億元，旨在通過國企主導推進區域功能升級與存量資產盤活，體現“政府引導+市場運作”的協同模式。

綜合來看，城市更新行動正從頂層設計向多維度實踐深化，政策支持(如REITs擴容、容積率獎勵)、模式創新(原拆原建、智慧建造)、市場參與(國企主導、社會資本)共同構成推進合力。未來，隨著更多城市探索可持續的更新機制，城市更新有望成為穩投資、惠民生、促轉型的重要引擎。