樓市怎么走？看人口走勢(shì)！

近期，我們已經(jīng)探討了很多關(guān)于房地產(chǎn)走勢(shì)的問題，今天想從人口流動(dòng)的角度來進(jìn)行分析。樓市走勢(shì)與總?cè)丝谧儎?dòng)之間存在緊密關(guān)聯(lián)，人口結(jié)構(gòu)的變化會(huì)從需求端，深刻影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。

首先，我們來看看2024年省份及城市公布的人口變動(dòng)情況。

以目前公布的數(shù)據(jù)來講，有8個(gè)省份常住人口是正增長(zhǎng)的，分別為廣東、浙江、新疆、福建、海南、西藏、安徽和陜西。其中，廣東去年常住人口增加了74萬人，已連續(xù)18年位居中國(guó)人口第一大省；此外，2024年廣東人口增量也是位居全國(guó)第一。說明什么？作為目前有4個(gè)GDP超萬億的城市和2個(gè)一線城市的省份，廣東省對(duì)人口的吸引力仍然強(qiáng)勁。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布大數(shù)據(jù)來看，2024年末全國(guó)總?cè)丝谑禽^上年減少了139萬人，而人口還在向其中8個(gè)省流入，所以，人口流動(dòng)的結(jié)構(gòu)化差異也許還會(huì)繼續(xù)加大。

其次，從城市層面來看，一個(gè)比較有趣的數(shù)據(jù)是，貴陽(yáng)去年人口增量是19.96萬人，以微小的優(yōu)勢(shì)超過了深圳的19.94萬人，奪取了人口增量的第一名。貴陽(yáng)人口增量大，其中一個(gè)比較重要的原因，應(yīng)該是貴州省的人口出生率相對(duì)較高。

除了貴陽(yáng)、深圳的人口增量排名第一、第二外，第三名至第十名分別是廣州、合肥、長(zhǎng)沙、南昌、杭州、寧波、濟(jì)南、成都，第十名的成都人口增量是7.1萬人。

最后，我們驚奇的發(fā)現(xiàn)，作為一線城市的北京和上海，2024年的人口增量居然是負(fù)數(shù)！這可能與其本來人口密度就比較大有關(guān)系。但是，作為常年人口

凈流入的一線城市，部分人口離開，對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘袠鞘械挠绊懴鄬?duì)會(huì)比較小，這個(gè)結(jié)合城市發(fā)展來具體分析。

所以，從數(shù)據(jù)來看，人口結(jié)構(gòu)是有變化的！但是，人口流動(dòng)對(duì)樓市的影響邏輯大體是不變的。體現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：

其一，人口增長(zhǎng)放緩直接影響樓市需求。

中國(guó)總?cè)丝谝延?022年進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)階段，城鎮(zhèn)化率增速同步放緩。根據(jù)聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)，2050年中國(guó)人口或降至13億以下。新增剛需購(gòu)房群體收縮，尤其三四線城市可能面臨需求斷層，而一二線城市因人口虹吸效應(yīng)仍具一定韌性。

此外，家庭結(jié)構(gòu)小型化趨勢(shì)明顯。戶均人數(shù)從2000年的3.46人降至2020年的2.62人，離婚率上升與獨(dú)居趨勢(shì)推動(dòng)小戶型需求，但難以抵消總?cè)丝谙陆档呢?fù)面影響。

其二，主力購(gòu)房群體萎縮，老齡化加劇住房供給過剩。

可以看到，25-49歲購(gòu)房主力年齡段人口在2015年達(dá)峰值后持續(xù)下滑，2023年新出生人口902萬，創(chuàng)1949年以來新低，意味著2040年后購(gòu)房適齡人口將銳減。

與此同時(shí)，老齡化加劇住房供給過剩。60歲以上人口占比2035年或超30%，老年家庭住房空置率上升，遺產(chǎn)房釋放可能增加二手房供應(yīng)。

其三，區(qū)域分化加深，人口流動(dòng)重塑樓市格局。

長(zhǎng)三角、珠三角等核心城市群仍吸引年輕人口流入，支撐房?jī)r(jià)。部分二線城市如鄭州、天津出現(xiàn)"人口流入但房?jī)r(jià)下跌"現(xiàn)象，反映經(jīng)濟(jì)動(dòng)能不足對(duì)樓市的壓制。

此外，東北、中西部非省會(huì)城市面臨人口外流，房?jī)r(jià)可能長(zhǎng)期陰跌，地方政府財(cái)政承壓。

顯而易見的是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，已經(jīng)整體由過去的供不應(yīng)求，轉(zhuǎn)為了供大于求。但是，即便整體房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入供大于求，也并不意味著未來所有城市的樓市都會(huì)處于下行的態(tài)勢(shì)，畢竟國(guó)內(nèi)不同的城市發(fā)展差異性還是挺大的，尤其是其人口的流動(dòng)趨勢(shì)也是不相同的。這點(diǎn)我在之前的文章中也曾多次強(qiáng)調(diào)，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)會(huì)因城市而分化的。

比如去年以來，樓市比較熱的深圳、廣州、杭州、成都等幾個(gè)城市都在人口增量前十名以內(nèi)的；而大多數(shù)三四線城市的樓市雖然也有所回升，但還是處于下行的態(tài)勢(shì)之中。當(dāng)然具體樓市的走勢(shì)，也不能僅僅只看人口流動(dòng)情況，也要看其城市的發(fā)展預(yù)期及住房供應(yīng)潛力。未來十年房地產(chǎn)將進(jìn)入"精耕細(xì)作"時(shí)代，超額收益機(jī)會(huì)可能集中于結(jié)構(gòu)性領(lǐng)域。