新城控股“跑”出樣本路徑

房地產波動周期里，如何找到新引擎是各家開發商的重點課題，它極大保障了企業經營面的穩定。

近期，深度踐行“住宅+商業”雙輪驅動戰略的新城控股交出2024年“成績單”，公司扣非后凈利潤同比增長183.07%至8.7億元，整體毛利率近乎20%。

這是行業優等生的寫照。董事長兼總裁王曉松在說明會上直言，未來新城控股會繼續貫徹雙輪驅動戰略，持續推進業務間的優勢互補，與時俱進創新產品與業務，實現公司安全、穩定地運營。

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商管業務韌性顯著

王曉松的底氣源自新城控股長年積淀的厚實商業盤面，其對整體業績貢獻率正不斷提升。

財報數據顯示，去年新城控股實現營收890億元，這之中的13.52%、120.3億元來自物業出租及管理業務。該業務毛利率高達70.17%，為公司貢獻毛利84.4億元，總毛利占比由上年同期的32.73%提升至47.89%。

不同于其他開發商，新城控股物業出租及管理業務對標的是商業業態——吾悅廣場。去年，公司新增開業15座吾悅廣場，其中有7家為自持商業，另外8家為管理輸出的商業，體量進一步增大。

截至報告期末，新城控股已經在全國136個城市布局了200座吾悅廣場，已開業及委托管理在營數量達173座，開業面積達1601.07萬平方米，體量在行業位居第三。

去年，在擴內需政策加碼的宏觀背景下，新城控股緊抓消費復蘇以及三四線城市消費市場快速增長的利好，通過多維度創新實現經營提升。公司以精細化運營為核心驅動，通過沉浸式商業場景打造、智慧化管理系統升級及多元業態組合優化，構建起差異化競爭優勢。

這也使得公司旗下商業經營情況領先行業。

客流量來看，報告期內吾悅廣場客流總量達17.66億人次，同比增長19%；總銷售額905億元（不含車輛銷售），同比增長19%，含車輛總銷售額為966億元，截至報告期末的會員人數4370萬人，較2023年末增長32%。

用心服務，滿足需求是吸引客流的秘訣。吾悅商管持續奉行“五邊形經營理念”，與超過3.2萬家品牌商家保持長期緊密合作，并投入大量資金建立數智化系統（綠洲 ERP、新云平臺）。

多維發力下，吾悅商管的整體出租率達到97.97%。其中位于吉林、海南、貴州、福建、青海、甘肅等地共計11個成熟商業的出租率更是達到100%，在商業承壓的當下十分難得。

報告期內，公司實現商業運營總收入128.08億元，同比增長13.1%，超額完成125億元的年度目標。據悉，今年新城控股計劃實現商業運營總收入140億元，計劃新開業吾悅廣場5座。

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嚴守資金安全底線

商業運營實力及盈利能力的提升也在進一步反哺新城控股。

去年5月，新城控股成功發行了一筆規模為13.6億元的中期票據，獲中債增全額擔保，總認購倍數超2.7倍；11月又發行了2024年度第二期中期票據，規模15.6億元，票面利率3.5%，認購倍數1.97倍。

此外，依托吾悅廣場優質的資產基本面和不斷增長的運營實力，2024年公司新增以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資約205億元，加權本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。

方正證券在近期研報中指出，新城控股商業現金流穩健充沛，今年2月吾悅廣場單月租金收入10.5億元，同比增長12.8%，保持雙位數增長。隨著商業的深度進階，新城控股自2021年以來商業持續性經營收入大幅超過當期利息支出，2024年該比例進一步增長至3.34倍。

開發業務的回款水平亦保持在高位。2024年，新城控股實現合同銷售金額約401.71億元，合同銷售面積約538.82萬平方米；實現回款金額411億元，回款率達到102%。

這些都為新城控股的現金流安全提供了有效保障。截至報告期末，該公司經營性現金流凈額為15.12億元，經營性現金流凈額連續7年為正，同時擁有在手現金余額102.96億元，為公司留出足夠的施展空間。

債務結構方面，截至2024年末，新城控股期末融資余額為536.5億元，同比壓降34.29億元，有息負債水平保持低位。此外，公司合聯營權益有息負債降至32.73億元，進一步夯實穩定安全的財務基本面。

2024年以來，新城控股如期償還境內外公開市場債券52.62億元，持續保持“零違約”紀錄，牢筑市場和投資者信任基石。

有業內人士分析指出，公司已擺脫對債務驅動的路徑依賴，轉而依靠內生動力、實現業務“造血”自循環來驅動發展，“這正成為房企穿越周期的樣本路徑”。

作為為數不多保持正向盈利的示范房企，新城控股以“低杠桿、強運營、正現金流”，持續構建穩固發展的護城河，在波動的周期中不斷積攢力量。（CIS）