房地產(chǎn)或正處于大變局之中！

近期政策不斷有新的熱點，隨著特朗普向全球各國加征關(guān)稅，接下來的世界貿(mào)易規(guī)則可能要被改變了。于我們而言，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，似乎也要邁向新的趨勢和方向了。可以概括為以下三點：

其一，政策轉(zhuǎn)向從防過熱到防失速，止跌回穩(wěn)是目標。

自去年9月份，首次提到要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)起，政策工具箱就在持續(xù)發(fā)力。后來，對房地產(chǎn)市場的支持力度在逐步的明顯加碼，無論是放開限購、取消限售，還是降低首付比例及房貸利率、住房交易相關(guān)稅收優(yōu)惠等等，都出臺了各項措施來支撐房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)。

而進入2025年后，已經(jīng)有不少城市開始出臺支持房地產(chǎn)市場的措施了，有發(fā)放購房補貼，有加大住房公積金購房的，也有南京全面取消限售的，還有蘇州實施“三低一寬”支持房地產(chǎn)市場的措施的。

總之，各城市基本上算是在不遺余力在支持房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)。在不久的重要會議上，更是多次強調(diào)要穩(wěn)樓市，要促進房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)。所以，這個政策轉(zhuǎn)向再明顯不過了。

其二，房地產(chǎn)新模式開啟，“好房子”時代要來了。

今年3月31日，國家標準的《住宅項目規(guī)范》發(fā)布了，從5月1日開始實施。其實在我之前的文章中也提到過，“好房子”的標準出臺了，意味著國內(nèi)將逐漸進入“好房子”的時代，這對于住房市場來說，可能是一個里程碑的事件。

建設(shè)“好房子”是適應(yīng)房地產(chǎn)市場新階段的要求，要推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。如今，房地產(chǎn)市場已經(jīng)由過去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為了供大于求，增量市場時代逐漸接近尾聲，而存量市場時代正在逐漸來臨。這樣意味著，“有房住”的要求基本上得到了滿足，未來更多將是要滿足大家對住房品質(zhì)要求的提升，即住房改善性需求的時代來到了。

以后，對于新房的開發(fā)，不再只是滿足基本需求，而是更側(cè)重舒適度，建造出大家喜歡的好房子。而對于存量房來講，存量房的運營管理也對我們提出了更高的要求。

從增量市場時代轉(zhuǎn)為存量市場時代，房地產(chǎn)發(fā)展模式也會隨之發(fā)生改變，以適應(yīng)房地產(chǎn)新形勢下的發(fā)展要求。這幾年，對于房地產(chǎn)新模式的構(gòu)建也在不斷探索，未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)新模式有望加速構(gòu)建起來。

其三，房地產(chǎn)市場分化，結(jié)構(gòu)性風險與機會并存。

首先，土拍市場冰火兩重天。最近，北京、上海、杭州、成都等幾個大城市的土地市場拍出了新地王，樓面地價創(chuàng)了歷史新高。其次，城市能級斷層加劇。比如，一線城市改善型需求占比突破60%，三四線城市仍需10-15個月消化庫存等等。最后，產(chǎn)品類型價值重構(gòu)。比如豪宅市場逆勢上漲，還有剛需盤去化依賴渠道費提升等等。

其實，因為房地產(chǎn)市場正在走出因城市而分化的行情。經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的大城市，尤其是人口還在凈流入的城市，其房地產(chǎn)市場有望逐漸止跌回穩(wěn)、甚至回漲。而一些人口持續(xù)凈流出的中小城市其樓市供大于求的狀況在短時間很難改變，其樓市繼續(xù)震蕩橫盤和下行將是是大概率事件。

總而言之，當前中國房地產(chǎn)市場正處于深度的調(diào)整與轉(zhuǎn)型期，政策目標轉(zhuǎn)向止跌回穩(wěn)、構(gòu)建房地產(chǎn)新模式、樓市風險與機會并存，這三點將是未來房地產(chǎn)市場的核心動態(tài)與發(fā)展趨勢。待保障房體系基本建立后，商品房也許會徹底回歸商品屬性，我們且行且看。