住建部新規《住宅項目規范》的不足：多技術少人文

住建部新規《住宅項目規范》的不足：多技術少人文

新規解讀

3月31日住建部頒布《住宅項目規范》GB 55038-2025，全文均為強制性條款，從2025年5月1日執行；與此規范不一致的，均需按此規范執行，原分散在各規范中的相關條款同時作廢。

其中有不少新規定，如：住宅層高不得低于3米；4層及以上應設電梯；移動通信信號應覆蓋到公共空間和電梯內等。

另外，提高了部分指標，如：提高了臥室、起居室凈高指標（整個體不得低于2.6米、局部不得低于2.2米）；提高了臥室、起居室與相鄰房墻、鄰房樓板的隔聲性能指標；提高了戶門、衛生間門的通行凈寬；提高了臨空處欄桿高度等。

這些要求，無疑能增加居住舒適度和居住安全性；同時，也無疑也能增加建設成本，拉高新房房價，從而穩定市場平均房價。能否實現居住和諧，能否提高住宅全周期壽命，或許并不重要？

美中不足

1.0.3條住宅目標與原則

加上 “5、便于管理，利于物權自治”這條可好？

2.1章節 規模與布局

關于規模，寫成“......根據經濟社會發展水平、物業管理、物權自治、市場需求和配套條件等，.....”，是不是更能體現住建部痛定思痛、加強源頭治理物業管理頑疾的決心？

關于規模，是不是應該限制超大規模、超大體量住戶的樓盤。比如規定，一個住宅區最多住戶2000戶，最大專有面積15萬平方米。因為很多超大體量住宅小區，業主大會召開門檻高，聯系業主太難了，并導致糾紛不斷，大大降低了業主的居住幸福感。

只管賣地爽、建設投入大，超大住宅組團20年后，物業管理和業主自治充滿苦果與淚水，住建同志知道嗎？？？！！！是不是又有事做了，因為要成為更新部了？？？

2.1.3第4款 關于配套

關于配套，配套這些很好，但是否應列入建設成本，是否可進入房價，產權權屬、利益分配，都依然語焉不詳。業主也難見其他官方明文規定，這個配套糊涂賬好似依然延續著。

2.1.4條：關于布局

關于布局，似乎只考慮了自然環境狀況，消防問題要考慮嗎，商業等配套與住宅的“鬧靜分離、動靜分離、便于管理、利于物權自治”，是否也應該考慮呢？

草根談

一看這住宅項目規范，就知是技術專家弄出來的，基本沒有社科社治專家介入，所以和住建歷來規范一樣，存在嚴重缺陷。

似乎也暗示：技術專家是好似生活在真空，對住宅物業管理難痛點，似乎一無所知？或者是知道不能說、也不敢說？

其實住宅物業飽受詬病，和住宅規劃、住宅設計、住宅建設中的問題是密不可分的。

建筑除了使用功能和技術要求外，不論是住宅、公建、商業，都是供人使用的，必須要符合人性、便于管理，有利于社治，但住建相關規范，從來缺少人文研究，并因此埋下不少禍根。

比如導致超大型小區泛濫，商業住宅混雜等等，引起物業管理紛爭與混亂；比如公共配套只管建設，但是對成本攤銷、使用管理、產權歸屬、用益物權歸屬等避而不談，從不厘清，導致車位、會所等紛爭不斷，業主維權艱難。

模糊不清或缺少人文，開發商和物業獲益頗多，住宅業主多半苦不堪言，并埋下不斷住宅業主不斷維權抗爭的導火索。

@住建部 #住宅項目規范# #房地產# #草根時評# #物業管理# #業主自治#

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