典型案例:案外人已購買并占有商鋪,能否對抗施工人對該商鋪享···

典型案例: 案外人已購買并占有商鋪, 能否對抗施工人對該商鋪享有的工程價款優先受償權?

作者 | 李舒 唐青林 黃紹宏

北京云亭律師事務所*

閱讀提示：在房地產開發項目中，商鋪購買者支付全款并實際占有商鋪后，是否就能確保自己的權益不受侵害？當施工人對該商鋪主張建設工程價款優先受償權時，商鋪購買者能否以自身已經購買并實際占有商鋪為由對抗施工人的建設工程價款優先受償權？本文通過一則人民法院案例庫發布的案例對該問題進行解答。

裁判要旨

買受人雖支付了商鋪的全部購房款且實際占有使用，但商鋪屬于投資經營用房，不屬于消費者生存權特別保護的范疇，其權利不能對抗施工人的建設工程價款優先受償權。

案情簡介

一、某集團公司因修建“某長島國際社區一、二期”與某置業公司產生糾紛，其中某集團公司與某置業公司產生的建設工程施工合同糾紛兩案，經四川高院二審，分別判決某集團公司在59218992.62元范圍內就某長島國際一期工程、在154443377.34元范圍內就某長島國際二期工程享有建設工程價款優先受償權。在訴前和四川高院判決生效后，經某集團公司申請，共查封、輪候查封該樓盤3949套房產(包括住宅、商鋪、車位)。其中，就包含了案外人葉某、朱某所購置的商業住房。

二、葉某、朱某認為案涉房屋在查封、輪候查封前早已通過購買獲得所有權，因此不符合查封范圍，特提出異議，請求依法停止執行并解除查封。

三、在訴訟中，某集團公司辯稱:某集團公司作為施工總承包單位，享有建設工程價款優先受償權，應依法予以特別保護。而葉某、朱某購買的商鋪，屬于投資經營用房，不屬于商品房消費者生存權特別保護的范疇。加之，案涉商業用房在查封前并未辦理不動產所有權轉移登記，即案涉不動產并未出售，仍系某置業公司所有。因此，法院查封案涉不動產行為合法。

四、瀘州中院于2023年6月26日作出(2023)川05執異65號執行裁定，駁回案外人葉某、朱某的異議請求。

五、葉某、朱某不服，向瀘州中院起訴，瀘州中院于2023年9月14日作出(2023)川05民初38號民事判決，駁回原告葉某、朱某的全部訴訟請求。

六、葉某、朱某未上訴，瀘州中院作出的(2023)川05執異65號執行裁定、(2023)川05民初38號民事判決發生效力。

裁判要點

本案的爭議焦點：案外人已購買并占有商鋪，能否對抗施工人對該商鋪享有的工程價款優先受償權？瀘州中院認為：

1.《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條規定，申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。

2.本案中，四川高院作出的(2022)川民終327號生效民事判決，已確定了某集團公司對某置業公司開發建設的瀘州某長島國際社區項目一期工程中其承建的工程部分折價或者拍賣的價款享有優先受償權，至于該條的“但書”情形，旨在保護消費者的生存性權益，即符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條的情形下方可排除執行。而第二十九條第二項規定的是“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”，而本案中，葉某、朱某購買的系商鋪，不符合上述法律規定，故其要求排除執行的主張，瀘州中院依法不予支持。

實務經驗總結

北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

1.工程價款優先權制度的立法目的主要是優先保護社會的弱勢群體即相對低收入的建筑工人的工資報酬。買受人雖支付了商鋪的全部購房款且實際占有使用，但商鋪屬于投資經營用房，不屬于消費者生存權特別保護的范疇，其權利不能對抗施工人的建設工程價款優先受償權。施工人請求法院強制執行享有優先權的建設工程價款債權，人民法院強制執行登記在被執行的房地產開發企業名下的該商鋪，買受人提出排除執行異議的，法院不予支持。

2.未取得生效法律文書確認建設工程價款優先受償權的承包人在執行程序中主張行使優先受償權的，人?法院在執行程序中有權對優先受償權能否成立作形式審查。但各方主體對于工程價款的真實性、行使優先受償權的主體、期限以及優先受償權范圍等問題存在爭議，最終應通過審判程序予以確認。（見延伸閱讀案例1）

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所律師對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所律師對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

相關法律規定

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（2022修正）

第二十七條申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。

第二十九條金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

法院判決

以下為法院在裁定書中“本院認為”部分對該問題的論述：

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條規定，申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。本案中，四川高院作出的(2022)川民終327號生效民事判決，已確定了某集團公司對某置業公司開發建設的瀘州某長島國際社區項目一期工程中其承建的工程部分折價或者拍賣的價款享有優先受償權，至于該條的“但書”情形，旨在保護消費者的生存性權益，即符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條的情形下方可排除執行。而第二十九條第二項規定的是“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”，而本案中，葉某、朱某購買的系商鋪，不符合上述法律規定，故其要求排除執行的主張，瀘州中院依法不予支持。另，案涉房產登記權利人為某置業公司，瀘州中院予以查封并無不當。

案件來源

人民法院案例庫：2024-17-5-201-001

葉某、朱某與某集團有限公司執行異議案【四川省瀘州市中級人民法院(2023)川05民初38號】

裁判規則一：未取得生效法律文書確認建設工程價款優先受償權的承包人在執行程序中主張行使優先受償權的，人?法院在執行程序中有權對優先受償權能否成立作形式審查。但各方主體對于工程價款的真實性、行使優先受償權的主體、期限以及優先受償權范圍等問題存在爭議，最終應通過審判程序予以確認。

案例1：鎮賚某銀行與大安市某公司、何某某、呂某某、田某某借款合同執行監督案【最高人?法院(2021)最高法執監239號】

最高法院認為：建設工程價款優先受償權屬于法律賦予建設工程承包人的法定優先權，優于抵押權和其他債權。依照《最高人?法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條關于“人?法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人?共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權”的規定，未取得生效法律文書確認建設工程價款優先受償權的承包人在執行程序中主張優先受償權的，人?法院有權對優先受償權能否成立作形式審查。但各方主體對于工程價款的真實性、行使優先受償權的主體、期限以及優先受償權范圍等問題存在爭議，最終應通過訴訟經審判程序予以確認。就本案而言，執行程序中，田某某作為利害關系人主張其對以物抵債的案涉工程享有裝飾裝修工程價款優先受償權，并提交《工程承發包合同》、工程結算協議、欠條等證據材料加以證實，被執行人大安市某公司亦認可田某某承包案涉工程裝修以及相應的工程結算價款，吉林高院根據以上查明的事實，結合田某某行使優先受償權的時間，初步認定其對案涉工程裝修增值部分變價款享有優先受償權，具有一定事實依據，符合本案實際。進而，吉林高院對于可能損害田某某優先受償權的白城中院將案涉工程以物抵債給鎮賚某銀行的執行行為依法予以糾正，并無明顯不當。本案后續執行中，如田某某暫未取得確認其工程價款優先受償權的生效法律文書，案涉工程仍未能變價成功且鎮賚某銀行同意以該工程抵償債務，可在預留或者提存相當數額工程款以保障承包人優先權的前提下，依法作以物抵債等處理，妥善保護各方主體合法權益。

裁判規則二：承包人在審判程序中未主張此項權利，執行依據亦未確認其享有此項權利，并不意味著其當然喪失此項權利，其在執行程序中仍可行使此項權利，人?法院亦可結合執行依據裁判內容，并根據相關法律和司法解釋的規定，判斷其優先受償權是否成立。

案例2: 陳某甲、陳某乙與甘肅某建設集團、清水某房地產公司執行監督案【最高人?法院(2021)最高法執監330號】

最高人民法院認為：建設工程價款優先受償權屬于法律賦予建設工程承包人的法定優先權，優于抵押權和其他債權。此項權利依據法律規定而產生，自法定條件成就時設立，只要具備了法定條件，承包人可不經審判、仲裁程序直接向人?法院主張此項權利。就本案而言，雖然甘肅某建設集團在起訴時未主張建設工程價款優先受償權，本案據以執行的天水中院(2016)甘05?初33號?事判決亦未確認其享有此項權利，但并不意味著其當然喪失此項權利，其在執行程序中仍可行使此項權利，人?法院亦可結合執行依據裁判內容，并根據相關法律和司法解釋的規定，判斷其優先受償權是否成立。結合(2016)甘05?初33號?事判決已對工程款債權數額、權利主體等涉及工程價款優先受償權的實體問題作出判斷，本案實際僅涉及優先受償權行使期限問題，故原裁定就行使期限問題進行審查，并認定甘肅某建設集團在執行程序中可行使建設工程價款優先受償權，并無明顯不當。

*此處北京云亭律師事務所，為作者完成文章寫作時所在工作單位。