董小姐 | 保利兩個關鍵任命出來了

這兩日，國央企同時迎來集團一把手上崗季。

3月11日，中國金茂官宣董事長張增根退休，原金茂總裁陶天海升任新任董事長。

一上一下，金茂新任總裁人選，自此留下新懸念。

昨天，保利發展在內部召開了干部大會，會議規格很高，保利集團諸位高管也出席了。

會上，宣布了保利發展空缺已久的總經理人選：

原保利發展副總經理、保利商旅董事長潘志華升任保利發展總經理。

今日，這一消息正式對外官宣。

據董小姐了解，在此之前，保利內部還宣布了另一則高層人事任命。

原保利發展董事會辦公室副總經理(主持工作）李紅亮，調任保利發展北京公司總經理。

要知道，保利北京總經理也同樣空缺許久。

內部人事調令，持續更新。最近一周，保利內部簽發了大幾十封人事發文。

看都看不過來。

高層人事更迭不斷，保利中層團隊仍在升職、輪換節奏之中。具體參看：。

其中，最重要的人事調整，當屬新任保利發展總經理潘志華。

保利發展二號位終于補上了，茲事體大。今日官宣，籌謀已久。

24年12月，原保利發展總經理，調往一家央企任職。之后，總經理職位一直空缺。

潘志華今年46歲，入職保利已有24年。歷任河北保利總經理、山西保利總經理、國鐵保利設計院副董事長、保利發展戰略投資中心總經理、保利發展集團副總經理兼保利商旅產業董事長，及總法律顧問。

2019年，潘志華被提拔為集團副總經理時，是當時保利最年輕的高管。在體系內，他一路升遷，走得相對比較順利。

據董小姐多方了解，潘志華為人相對親和，擅長控制風險，對業務常有比較堅定或固執的看法。整體來說，他是一個更加謹慎、保守的管理風格。這一點在管保利投資業務時，更加明顯。不少保利的朋友說，他經常堅持自己的投資觀，對項目利潤率指標也會卡的更嚴苛。

在升任集團總經理之前，潘志華還兼任保利商旅董事長。對商辦業務，他也會傾向于多下判斷，但總體仍持保守態度。

現在，保利對商辦的態度正在發生變化。

董小姐了解到，之前，保利在做綜合類地產項目時，內部會有一個資產優先級排序。因此，貨值、成本、報建時間等綜合因素，大多都會排在商辦運營之前。內部曾認為，能賣掉的都應該賣掉，賣出貨值是第一位的。對留存的資產運營邏輯，保利過去考慮的比較少。

「一切以賣優先，不能賣的也要看看能不能做融資出表。」

從這個角度看，過去，保利對商辦運營類資產的重視程度，遠遠不及住宅業務。

然而，內部風向正在發生變化。

今年年初，保利發展董事長劉平在內部年度會議上，特意強調要新增兩個新主業：不動產經營與不動產綜合服務。

他把資產運營類業務提到了和住宅一樣的位置上。

這是資本市場樂意看到的變化，也可能是一個新信號——保利發展希望為自己增添一個商辦運營類標簽。

說來也很有趣，縱觀地產行業TOP10，國央企陣列里，除了華潤置地，其余幾家幾乎都沒有特別鮮明的商辦標簽。

你們覺得，這是為什么呢？

這次，保利商旅董事長潘志華上任保利發展總經理，能否讓保利發展的商辦業務，爆發出一些新的機會增長點？

董小姐打聽了下，目前，保利發展的商辦資產包里，上海、北京、成都、長沙都沉淀的比較多，亟需轉化。另外，保利的商辦資產并未全部收攏進商旅板塊，而更多散落在各個地方公司。

對資產運營類業務的態度變化，在保利另一則高層人事變換中，也暗藏端倪。

來看看新任北京總經理李紅亮。

保利北京公司總經理一職，自24年下半年，原北京總劉喜濤調任河南保利總經理后，就一直空缺至今。

大家盲猜了很多人選。未料到，來自集團董辦的副總經理，實際主持工作的李紅亮，會下放地方，擔綱北京一把手。

保利北京之于保利，相當重要，屬于三大糧倉之一。另外兩個糧倉是廣州與上海。

從集團到北京，李紅亮的下放，也跟保利要強化商辦運營類業務相關。

李紅亮在保利發展工作17年，歷任保利發展證券研究部部門經理、董事會辦公室助理總經理、廣東保利助理總經理、廣東保利副總經理等職務。

李紅亮非常擅長資本運作，同時有投資開發的經驗。

保利北京的商辦資產沉淀比較多，但轉化難度也比較大。北京公司作為保利新主業的第一個試點公司，由董辦負責人李紅亮坐鎮。

照這個路徑，接下來，他領到的核心任務，大概率是如何在北京基本盤的資產經營服務和資本運作上，玩出新花樣。

比如，做好北京大宗資產的資金回收與運營等。

從保利發展集團總經理潘志華出爐，到保利北京總經理李紅亮的誕生，背后都折射了一個問題：

接下來，保利真的會強化商辦資產嗎？

也有一些朋友給董小姐潑冷水。

大家覺得，保利對商辦資產的重視，還有很長的道路要走。

身為行業銷售額TOP1，過去多年，保利發展的規模一路狂奔，主要得益于它的住宅業務。這促使保利內部對戰略和重點業務的理解，更偏向于住宅，并且形成了路徑依賴——

這么多年，保利的住宅業務創新，整體并不算多。

簡單來說，在保利內部，大家做地產項目，很容易有路徑依賴。

「在一線城市，有的項目，保利完全有資本做到95分，但可能還是會按照慣性，做到85分就ok了。前提是都不影響銷售。但從項目端看，保利原本可以做得更好。」

這是對傳統業務的態度。

據說，今年開始，保利已經意識到這一點，內部開始強化產品創新。

至于資產運營類賽道，過去，保利內部有不少人，對此抱有一定偏見，去深入了解的動機并不強，而更多會倉促下結論。

這些業務結論未必客觀或準確，但卻能影響到商辦類資產在一個項目里的比重。

比如，在核心城市核心地塊，保利留下的經營類資產，往往沒有房企同行那么多。

內部的朋友說，接下來，保利發展會有不少傳統賽道的朋友，要調往不動產經營與綜合服務賽道了。

這個動作背后，還有一個背景。

對很多房企來說，一個運營得當的商辦項目，能成為一個有利的貸款融資工具或勾地工具。

金融口的朋友告訴董小姐，現在對很多商辦資產，銀行的經營性物業貸款操作空間變大了，尺度也比以前松了一些。加上REITS等多種資本工具增加，都促使企業可以做存量盤活。

「尤其在一線城市，有的商辦項目只要能把租金回報率做出上升曲線，銀行就能給更高的抵押價值，公司就能貸出資金，反哺現金流。」

這里面的操作空間，還是挺大的。

此外，2025年，核心城市核心地塊的搶奪戰會更加激烈。

據說，目前，招商蛇口就在公司內部強調要重視商業能力。內部認為，在核心地塊搶地的時候，商業運營能力能為自己加分。

從全行業看，保利其實更有優勢強化商辦資產。

一位龍頭民企的朋友告訴董小姐，這一波周期中，很多暴雷民企想要出售商辦資產，但苦于找不到合適買家。加上公司主體信譽受損，商辦項目也很難做資產證券化，出路有限。

保利因為國資背景，更容易獲得銀行信賴。

一位成都金融系統的朋友說，他們不久前剛為保利一個新開業的商場，做完融資出表。

保利發展是一家大本營優勢特別明顯的公司，在廣州深耕多年，廣州的光環，幾乎能蓋過其他所有城市公司。

但是，它也需要在其他一線城市，繼續夯實自己的標簽感。

對于保利發展新任總經理潘志華來說，這些都是需要面對的基本盤。

期待未來保利發展的新變化。

你對保利的此刻的調整有何看法？

歡迎留言告訴董小姐。

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