寧波有些改善盤會有大麻煩？

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江東、下應兩塊改善用地順利出讓之后，高新區火速掛出一塊新地，位于滄海路以東、明珠路以南，就在綠城·馥香園的南側。

這塊地的小環境比馥香園好，但更好的是規劃條件：項目容積率僅1.6，按照第四代住宅標準建造，還特別要求規劃空中花園（露臺。

每套房可額外贈送面積25%的空中花園（戶型不小于110平）。如果戶型做到200平，贈送的花園可高達50平方。

這樣的空中花園都可以開室外Part了，露營、燒烤、休閑，都可以安排。

這樣的好房子，不心動嗎？

因為政策的變化，包括寧波在內，各地的改善型住宅正在經歷革命性的升級，總結起來就是“三個一”：

一低一高一大。

一低：是指容積率低，過去的樓盤容積率動輒2.0以上，現在回到了1.6、1.2甚至1.0，意味著同樣面積的地塊，造的房子少了，住的人少了，舒適度就提升了。

低容積率帶來的最直接效果，是別墅類產品重現江湖，下應地塊會做聯排，高新區這塊地可以做疊墅，早一點的明湖A5，甚至規劃做了雙拼。

除了別墅，洋房的比例也大幅增加，可能真洋房（6層以下）也會再次出現。未來的改善型樓盤，不再會輕易造高層。

一高：是指得房率高，換種說法是贈送面積多。根據寧波發布的第四代住宅計容新規，原來很多列入公攤的面積，現在都不算公攤了。此外，對于陽臺、飄窗、空中花園（露臺）等要求也放寬不少，得房率大幅增加。

前幾年高層的得房率不足80%，洋房不足90%，今后得房率100%將非常普遍，甚至120%都可能成為標配。

從價格角度來說，得房率提高，也意味著購房成本變相降低。

一大：是指戶型增大，目前高端樓盤的戶型普遍來到了200+，180平以下的比例在迅速縮小，一方面是因為大戶型銷售良好，另一方面是因為大戶型利潤更高。

戶型加大的趨勢還沒有結束，預計未來會有更多超大戶型面市，豪宅的總價也將逐漸提高，天花板將不斷被突破。

戶型加大帶來的后果，是中小面積供應出現斷檔，這給次新房帶來了機會。從產品角度來說，次新房已經明顯落后，但由于新房市場不再供應小面積產品，次新房獲得了市場空檔。

產品的急劇升級，給在售的樓盤帶來了難題，就像高新區待出讓的這塊地，產品相比馥香園有本質的提升，如果售價相差不大，新盤將完勝。

或許只有綠城親自下場拿下這塊地，才能避免被碾壓。

同樣尷尬的還有明湖的兩個項目，逸廬和金茂府，雖然開發商已經很努力了，但無奈新地的規劃條件要好得多，樓面地價也不比它們高，整體就是一個后浪拍死前浪的節奏。

這不是誰的錯，碰到時代的劇變，誰都可能成為炮灰。

稍微回顧一下，這輪改善的風口自2020年左右逐漸興盛起來，長豐的江皓府、濱江灣；老江東的譽品、江望悅府，東部新城鳳起潮鳴、悅府、懿秋；鄞州的玉堰瓏印府、鳳鳴云翠；海曙的新芝源境、曉楓印月等。到了去年，馥香園、海晏天珺、逸廬和明湖金茂紛、江萬的玖洲紛紛面市，今年玖曜開年即開盤。

總體上來看，寧波的改善客群其實已經得到了巨量的消化。

雖然高端改善需求仍然旺盛，但我們也要注意到一個事實，畢竟高端改善的需求總量是有限的。就像保時捷雖然好賣，但總銷量肯定賣不過奧迪。

今年我們可能會看到一個現象，高端改善的樓盤銷售會慢下來，一些定位200平以上大面積的樓盤，銷售的難度會明顯增加。

對于高端樓盤來說，僅僅把產品做好是不夠的，從去年開始，高端樓盤就在快速同質化，在產品上想拉開差距，會越來越難。

簡單靠廣告或分銷也很難拉動這種高端盤的銷售，就像奢侈品一樣，這些高端盤最終還是需要回到做品牌、做服務、做圈層等路上去。

這對開發商提出了更高的要求。

對于想改善還未出手的高端客戶來說，2025年或許是一個好年份，產品更好的新盤在推出，價格也沒明顯提升，購房的優惠條件還很多（利率、補貼等）。

不過也不是每個板塊都有新盤可選，事實上寧波多數板塊都沒有新盤，客戶需要在很大范圍內考慮自己的需求。

面對這些樓盤時該如何選擇？這是一個非常個性化的問題，最應該避免的是單純的價格導向——不是看誰價格低，也不是看誰優惠大，而是要看這些樓盤的全面素質，包括它在板塊內的排位。

當然，最最重要的是，房屋要適合購房人本身個性化的需求，適合自己的才是最好的。

本周六下午1:30，老司機購房沙龍將再次啟動，上面提到的這些問題，沙龍上我們見面聊。

因時間限制，本次沙龍限額10人，先到先得。報名請掃上圖二維碼，或點擊本文左下角“閱讀原文”。