為什么說(shuō)很多寫(xiě)字樓的租金潛力，被壓制在了“商業(yè)配套”中？

若問(wèn)一個(gè)這樣問(wèn)題：決定寫(xiě)字樓租金高低的第一要素是什么？想必大多數(shù)業(yè)內(nèi)都會(huì)很快回答出——“地段”。若進(jìn)一步深究，問(wèn)“地段優(yōu)劣是由什么決定的？”相信“資源”是大家的共識(shí)——包括交通資源、產(chǎn)業(yè)鏈資源以及商業(yè)服務(wù)資源等。在這些資源中，交通和產(chǎn)業(yè)鏈往往受限于現(xiàn)有的城市基礎(chǔ)設(shè)施和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，而商業(yè)服務(wù)資源則展現(xiàn)出更大的靈活性和可塑性，它可以通過(guò)后天的努力和策略進(jìn)行有效創(chuàng)造和增加。不論是在紐約、倫敦、東京，還是北京或上海，我們都能看到不少借助商業(yè)這一靈活變量來(lái)提升寫(xiě)字樓價(jià)值的案例。

然而，國(guó)內(nèi)許多寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃和開(kāi)發(fā)過(guò)程中，仍將商業(yè)配套視為次要的“附屬設(shè)施”，未能在戰(zhàn)略高度上給予足夠重視，僅將其功能限定在滿(mǎn)足樓內(nèi)租戶(hù)的基本需求上。這種傳統(tǒng)觀念會(huì)限制項(xiàng)目的增值空間，忽視了通過(guò)商業(yè)創(chuàng)新和多元化來(lái)增強(qiáng)項(xiàng)目吸引力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的機(jī)會(huì)。

開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)者的內(nèi)向配套思維，限制了資產(chǎn)價(jià)值的提升空間

從項(xiàng)目規(guī)劃初期開(kāi)始，開(kāi)發(fā)者就面臨著一個(gè)戰(zhàn)略性的選擇：是將商業(yè)部分定位為滿(mǎn)足樓內(nèi)辦公人員基本生活需求的輔助設(shè)施，還是將其打造成為能夠突破樓宇界限、吸引廣泛客群、具有市場(chǎng)影響力的獨(dú)立商業(yè)體？這一決策不僅影響著商業(yè)空間的功能布局、業(yè)態(tài)組合和市場(chǎng)定位，更直接關(guān)系到寫(xiě)字樓在城市商業(yè)版圖中的地位、影響力以及最終的價(jià)值實(shí)現(xiàn)。不同的商業(yè)定位策略將引領(lǐng)項(xiàng)目走向截然不同的發(fā)展路徑，這一戰(zhàn)略抉擇的重要性不言而喻，它要求開(kāi)發(fā)者在項(xiàng)目初期就必須具備前瞻性的視野和精準(zhǔn)的市場(chǎng)洞察力。

傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓商業(yè)配套思維，本質(zhì)上是一種功能導(dǎo)向，其核心在于圍繞樓內(nèi)辦公人員的基本需求提供服務(wù)。這種模式在短期內(nèi)能夠滿(mǎn)足內(nèi)部客群的日常需求，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)低且成本可控。然而，從資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的角度來(lái)看，這種內(nèi)向的思維存在明顯的局限性：它將商業(yè)的服務(wù)范圍限制在內(nèi)部客群，忽視了商業(yè)空間作為外部?jī)r(jià)值杠桿的潛力，最終削弱了寫(xiě)字樓項(xiàng)目的整體市場(chǎng)表現(xiàn)和長(zhǎng)期價(jià)值。

LUMINOUS Festival自2007年起以支持難民和尋求庇護(hù)者為初衷，如今已演變成Southbank商業(yè)區(qū)一場(chǎng)不可錯(cuò)過(guò)的多元文化盛宴。夜晚，巨大的野生動(dòng)物、天體等象征性燈籠點(diǎn)亮天空，創(chuàng)造出獨(dú)一無(wú)二的絢麗景象與溫馨氛圍，吸引著無(wú)數(shù)游客前來(lái)體驗(yàn)這份獨(dú)特的魅力 ?網(wǎng)絡(luò)

澳大利亞墨爾本的Southbank商業(yè)區(qū)是一個(gè)典型案例。該項(xiàng)目通過(guò)引入多元化的業(yè)態(tài)，將商業(yè)與區(qū)域文化深度結(jié)合，并通過(guò)定期舉辦街頭藝術(shù)展和現(xiàn)場(chǎng)音樂(lè)會(huì)等活動(dòng)，每年吸引超過(guò)2000萬(wàn)人次的到訪，其商業(yè)環(huán)境的塑造使得區(qū)域?qū)懽謽亲饨疠^墨爾本CBD其他區(qū)域高出了15%。

德國(guó)法蘭克福的MyZeil商業(yè)中心則采用了另一種策略，通過(guò)增強(qiáng)客戶(hù)粘性提升商業(yè)影響力。項(xiàng)目?jī)?nèi)不僅包含高端零售和餐飲，還打造了IMAX影院、室內(nèi)滑梯等創(chuàng)新元素，使其成為區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)熱點(diǎn)。同時(shí)，項(xiàng)目通過(guò)定期舉辦主題活動(dòng)，如家庭日、青年文化節(jié)等，增強(qiáng)了消費(fèi)者對(duì)商業(yè)空間的依賴(lài)感。這種策略不僅提升了商業(yè)中心的人氣和吸引力，還間接帶動(dòng)了周邊寫(xiě)字樓的價(jià)值增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去五年內(nèi)，該區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓的租金上漲幅度達(dá)到了20%。

為什么寫(xiě)字樓商業(yè)需要從“配套”晉級(jí)為“明星”？

在寫(xiě)字樓市場(chǎng)面臨需求稀缺的當(dāng)下，我們不應(yīng)再將辦公樓的商業(yè)配套視為無(wú)關(guān)緊要的附加功能，而應(yīng)將其提升至驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)的“明星”地位。這一轉(zhuǎn)變代表了一種全新的市場(chǎng)戰(zhàn)略，它超越了傳統(tǒng)商業(yè)空間的功能性局限，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)通過(guò)創(chuàng)新品牌定位、優(yōu)化客戶(hù)體驗(yàn)以及開(kāi)展有影響力的市場(chǎng)活動(dòng)，來(lái)最大化地提升項(xiàng)目的整體價(jià)值和市場(chǎng)吸引力。

明星商業(yè)不僅要成為項(xiàng)目的“門(mén)面”，更是其“靈魂”所在。通過(guò)專(zhuān)業(yè)打造，項(xiàng)目的商業(yè)部分能夠成為市場(chǎng)話(huà)題的制造者、品牌溢價(jià)的有力支撐，以及外部?jī)r(jià)值的有效傳遞者。這種戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型不僅能夠顯著提升寫(xiě)字樓項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)，更能鞏固其在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)。

Hudson Yards的The Vessel設(shè)計(jì)靈感源自蜂窩，由8層交錯(cuò)相連的鋼鑄樓梯和平臺(tái)組成，直徑從15米的六角形底座擴(kuò)展至頂層的46米跨度，創(chuàng)造出獨(dú)一無(wú)二的立體漫步體驗(yàn)，成為紐約市備受歡迎的新公共地標(biāo) ?網(wǎng)絡(luò)

以紐約的Hudson Yards項(xiàng)目為例，這一城市開(kāi)發(fā)巨作不僅是明星商業(yè)思維的杰出代表，更是其實(shí)踐典范。Hudson Yards不僅匯聚了高端零售、文化設(shè)施與辦公樓，更通過(guò)精心策劃的商業(yè)空間，成功吸引了包括Amazon、L'Oreal在內(nèi)的全球知名企業(yè)入駐。其商業(yè)部分憑借創(chuàng)新的空間設(shè)計(jì)和豐富多元的消費(fèi)體驗(yàn)，迅速崛起為紐約的新地標(biāo)，吸引了大量高凈值客戶(hù)和游客，實(shí)現(xiàn)了租金收益的持續(xù)增長(zhǎng)，并顯著提升了整體項(xiàng)目資產(chǎn)的價(jià)值。

商業(yè)助力寫(xiě)字樓提升溢價(jià)的三個(gè)關(guān)鍵

為了實(shí)現(xiàn)從配套思維到明星思維的轉(zhuǎn)型，寫(xiě)字樓商業(yè)需要遵循一系列戰(zhàn)略性原則。這些原則不僅有助于商業(yè)部分在市場(chǎng)中占據(jù)重要地位，還能持續(xù)推動(dòng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的價(jià)值提升和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。基于RET睿意德在服務(wù)寫(xiě)字樓項(xiàng)目中的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，做出以下三個(gè)提示：

一體化設(shè)計(jì)，讓商業(yè)與辦公無(wú)縫融合

這種一體化思維強(qiáng)調(diào)在空間設(shè)計(jì)、功能布局及活動(dòng)運(yùn)營(yíng)等多個(gè)維度上，將商業(yè)與辦公元素緊密結(jié)合，形成相互補(bǔ)充的協(xié)同效應(yīng)。這不僅有助于最大化利用有限的空間資源，還能有效提升項(xiàng)目的整體吸引力和價(jià)值。如此一來(lái)，商業(yè)部分不再僅僅是項(xiàng)目的附屬品，而是躍升為核心組成部分，成為支撐整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的關(guān)鍵力量。

位于曼哈頓中心的洛克菲勒溜冰場(chǎng)，自1936年開(kāi)放以來(lái)便成為紐約冬季的經(jīng)典特色，周?chē)h(huán)繞頂級(jí)購(gòu)物、餐飲和觀光景點(diǎn)。無(wú)論是滑冰后的洛克菲勒中心觀景臺(tái)之旅，還是與圣誕樹(shù)點(diǎn)燈儀式共同開(kāi)啟的假日季，這里總是充滿(mǎn)節(jié)日的魔力與浪漫，不僅是紐約人的集體記憶，更是吸引全球游客前來(lái)體驗(yàn)的熱門(mén)目的地 ?網(wǎng)絡(luò)

洛克菲勒中心作為全球最具代表性的城市綜合體之一，其從辦公區(qū)域到商業(yè)區(qū)，再到觀光和娛樂(lè)設(shè)施的完美融合，充分展示了一體化設(shè)計(jì)的魅力。不同功能的空間相互促進(jìn)，共同增強(qiáng)了項(xiàng)目的多樣性和活力。通過(guò)巧妙結(jié)合商業(yè)品牌、藝術(shù)展覽及節(jié)慶活動(dòng)，洛克菲勒中心成功吸引了各類(lèi)人群，無(wú)論是工作日的辦公族還是周末的游客，都能在這里找到屬于自己的獨(dú)特體驗(yàn)空間。

吸引廣泛流量，跳出項(xiàng)目本身客群局限

是指不僅要滿(mǎn)足辦公樓內(nèi)的需求，更要吸引更廣泛的城市商務(wù)人群、游客和興趣社群。吸引流量的關(guān)鍵在于通過(guò)創(chuàng)新的活動(dòng)設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)策略，打破傳統(tǒng)寫(xiě)字樓商業(yè)的局限，吸引外部消費(fèi)者和多樣化客群。

東京的表參道之丘做出了很好的示范。項(xiàng)目通過(guò)結(jié)合歷史建筑元素與現(xiàn)代商業(yè)設(shè)計(jì)，成功創(chuàng)造出一個(gè)多功能的商業(yè)空間，吸引了大量都市精英與游客。通過(guò)定期舉辦時(shí)尚展覽、藝術(shù)節(jié)和國(guó)際文化活動(dòng)，表參道之丘成功吸引了年輕人、時(shí)尚達(dá)人以及高凈值客戶(hù)，帶動(dòng)了周邊辦公樓和零售業(yè)態(tài)的升值。

在東京澀谷表參道之丘，藝術(shù)家YUJI OKITSU利用約40000個(gè)透鏡創(chuàng)作的“光之圣誕樹(shù)”，通過(guò)多層光線投射展現(xiàn)地區(qū)建筑特色和多樣性，其螺旋與環(huán)交織的設(shè)計(jì)吸引了眾多游客前來(lái)欣賞 ?網(wǎng)絡(luò)

流量思維并非單純看中顧客的購(gòu)買(mǎi)力，而是通過(guò)豐富的消費(fèi)者體驗(yàn)、具有吸引力的活動(dòng)和商業(yè)環(huán)境，持續(xù)引發(fā)外部消費(fèi)者的興趣和參與。只有持續(xù)保持高流量，明星商業(yè)才能保持市場(chǎng)熱度，并為項(xiàng)目帶來(lái)持續(xù)的市場(chǎng)曝光。

主題化細(xì)分，以興趣社群打造項(xiàng)目獨(dú)特價(jià)值

借助零售的主題化細(xì)分策略，能夠有效地吸引目標(biāo)消費(fèi)群體，特別是內(nèi)部辦公人員以及城市中的特定興趣社群，從而在區(qū)域內(nèi)形成獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)氛圍。這種策略不僅提升了消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)，還通過(guò)集聚效應(yīng)增強(qiáng)了區(qū)域的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力，最終實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值。

例如，日本的秋葉原通過(guò)深度挖掘二次元文化，打造了一系列與動(dòng)漫、游戲相關(guān)的主題零售店和體驗(yàn)空間，成功吸引了全球范圍內(nèi)的二次元愛(ài)好者，形成了強(qiáng)大的特色產(chǎn)業(yè)氛圍，使得該區(qū)域成為二次元文化的圣地，同時(shí)也帶動(dòng)了周邊寫(xiě)字樓及商業(yè)設(shè)施的資產(chǎn)價(jià)值提升。同樣，倫敦的蘇豪區(qū)通過(guò)集聚創(chuàng)意零售店鋪，如獨(dú)立設(shè)計(jì)師品牌、藝術(shù)畫(huà)廊、特色咖啡館等，營(yíng)造出一種充滿(mǎn)創(chuàng)意與藝術(shù)氣息的區(qū)域氛圍，吸引了大量創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)者和游客，不僅提升了區(qū)域的知名度，也有效促進(jìn)了區(qū)域內(nèi)資產(chǎn)的增值。

秋葉原作為世界COSPLAY文化的圣地，通過(guò)定期舉辦活動(dòng)和聚會(huì)，為全球角色扮演愛(ài)好者提供展示精致手工服裝與逼真道具的舞臺(tái)，無(wú)論是經(jīng)典還是最新角色，這里都是他們交流熱情與創(chuàng)意的理想之地。圖為COSPLAY愛(ài)好者組建的龐大的街頭霸王角色扮演團(tuán)體 ?網(wǎng)絡(luò)

韓國(guó)首爾的弘大區(qū)域則是另一個(gè)典型代表。該地區(qū)成功地將零售業(yè)與藝術(shù)、文化、時(shí)尚等元素相結(jié)合，吸引了大量年輕創(chuàng)意人群和藝術(shù)愛(ài)好者。弘大區(qū)域內(nèi)遍布著各種獨(dú)立設(shè)計(jì)師的時(shí)尚店鋪、藝術(shù)畫(huà)廊、音樂(lè)表演場(chǎng)地以及特色咖啡館，這些主題化的零售空間不僅提供了豐富的商品和服務(wù)，還成為了文化交流和創(chuàng)意碰撞的平臺(tái)。通過(guò)持續(xù)舉辦各類(lèi)藝術(shù)展覽、時(shí)尚秀、音樂(lè)節(jié)等活動(dòng)，弘大營(yíng)造出一種充滿(mǎn)活力和創(chuàng)意的區(qū)域氛圍，吸引了眾多年輕人和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)者。這種獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)氛圍不僅提升了弘大的知名度，也帶動(dòng)了周邊寫(xiě)字樓和商業(yè)設(shè)施的資產(chǎn)價(jià)值。隨著越來(lái)越多的創(chuàng)意企業(yè)和年輕創(chuàng)業(yè)者選擇在此設(shè)立辦公地點(diǎn)，弘大區(qū)域的寫(xiě)字樓需求持續(xù)增長(zhǎng)，租金和售價(jià)也隨之上漲。

結(jié)語(yǔ)

近代英國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿爾弗雷德·馬歇爾曾提出：“市場(chǎng)的價(jià)值不僅取決于資源的分配，更取決于資源的協(xié)同與創(chuàng)造。”這一觀點(diǎn)在商業(yè)地產(chǎn)中同樣適用。放棄配套思維，選擇打造商業(yè)明星，意味著將商業(yè)空間塑造為項(xiàng)目的“資產(chǎn)杠桿”，通過(guò)有效的運(yùn)營(yíng)與資源整合，為寫(xiě)字樓項(xiàng)目注入可持續(xù)的增長(zhǎng)動(dòng)力。這種轉(zhuǎn)型不僅僅是一個(gè)市場(chǎng)策略，更是一個(gè)資產(chǎn)增值的戰(zhàn)略決策，能夠幫助開(kāi)發(fā)者在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中脫穎而出，提升項(xiàng)目的整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并最終實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的資本增值。