帶頭大哥，刀刃向內(nèi)了

文/十一弟

行業(yè)一哥保利發(fā)展，開年以后的頭一樁大事，是在內(nèi)部動(dòng)刀改造。

這兩天，它對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整。

其實(shí)，是對(duì)集團(tuán)下設(shè)的八個(gè)區(qū)域公司，做了合并——

保利江蘇與淮海公司合并為江蘇公司；

保利浙江與浙南公司合并為浙江公司；

保利山東與齊魯公司合并為山東公司；

保利遼寧與大連公司合并為遼寧公司。

招商、華潤(rùn)、保利幾家央企開發(fā)商，基本都設(shè)置了三級(jí)組織架構(gòu)——

集團(tuán)總部-區(qū)域公司-城市公司。

保利的這次組織架構(gòu)調(diào)整，其實(shí)是合并了四個(gè)省份的區(qū)域公司。

對(duì)于集團(tuán)總部來說，區(qū)域的管理半徑，并沒有明顯縮短。

但保利對(duì)提升管理效率的意愿，相當(dāng)強(qiáng)烈。

這幾個(gè)省內(nèi)的區(qū)域公司合并為一個(gè)，集團(tuán)總部向下落實(shí)發(fā)展策略，就比之前更為高效了。

在行業(yè)規(guī)模收縮的背景下，房企對(duì)區(qū)域公司進(jìn)行合并，是組織架構(gòu)調(diào)整上的常規(guī)操作。

同一個(gè)省內(nèi)，兩個(gè)區(qū)域公司合并為一個(gè)，雖然管理半徑?jīng)]有變化。

但也意味著，原來區(qū)域的銷售規(guī)模，已經(jīng)大幅萎縮，變得很小了。

過去幾年里，以保利為代表的大型開發(fā)商，正在從一些三四線城市收縮撤退，把更多資源集中到一二線核心城市。

在這些非核心城市，規(guī)模收縮與區(qū)域合并，是行業(yè)大勢(shì)，在所難免。

這次與組織架構(gòu)調(diào)整同步進(jìn)行的，還有幾個(gè)重要的人事?lián)Q防調(diào)整——

保利產(chǎn)研中心總經(jīng)理吳勁松，調(diào)任保利上海公司總經(jīng)理；

保利浙江公司總經(jīng)理張磊，調(diào)任保利戰(zhàn)投中心總經(jīng)理；

保利上海公司總經(jīng)理傅小君，調(diào)任保利浙江公司董事長(zhǎng)；

保利浙南總經(jīng)理朱忠偉，調(diào)任保利浙江公司總經(jīng)理。

從2023年開始，保利就登頂了全國(guó)樓市銷冠，成為行業(yè)一哥。

去年，百強(qiáng)房企銷售榜單上，保利仍然坐穩(wěn)頭名位置。

保利能夠成為帶頭大哥，勝在均衡。

在幾個(gè)核心城市里，它的銷售規(guī)模，保持在第一梯隊(duì)，排名靠前。

比如，去年——

上海樓市的銷冠是中海，保利排名第二；北京樓市的銷冠也是中海，保利排名第四；

廣州樓市的銷冠是保利；成都樓市的銷冠是中國(guó)鐵建地產(chǎn)，保利排名第三。

目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，上海、北京、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市，是頭部房企的基本盤。

只要這些核心城市的銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)住，不掉隊(duì)，規(guī)模就有保障。

去年，作為行業(yè)一哥，保利的銷售規(guī)模3230億，減少了將近四分之一。

排名第二的中海，去年賣了3107億，跟2023年大致持平。

雖然繼續(xù)穩(wěn)坐在銷冠的位置上，但保利與中海的差距，只有123億左右。

而在保利登頂樓市銷冠的2023年，它的銷售規(guī)模超過4222億。

與排在第三的中海，拉開了多達(dá)1124億的差距。

對(duì)比之下——

過去兩年里，保利的銷售規(guī)模連續(xù)下滑，中海的銷售額持續(xù)增長(zhǎng)，排名差距越來越小。

在上海、北京兩個(gè)最核心的城市，中海砸下了巨額資金，擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，換來了銷售業(yè)績(jī)。

尤其是上海。

去年，中海在上海賣了702億，創(chuàng)下了全國(guó)性房企在單一城市的銷售紀(jì)錄。

僅上海這一個(gè)城市的銷售額，就貢獻(xiàn)了中海銷售業(yè)績(jī)的22%以上。

上海樓市排名第二的保利，去年的銷售額365億，雖然也不算低，但與中海差距巨大。

中海在上海的銷售業(yè)績(jī)，屬于斷層式的領(lǐng)先。

靠開發(fā)銷售千萬豪宅，在一年時(shí)間里，中海就在上海完成了逆襲反超。

十一弟查了下，去年，上海排名前三的單盤銷冠，前兩個(gè)都是中海旗下的豪宅項(xiàng)目——

中?！ろ槻晾?，中?！ゎI(lǐng)邸。

其中，中?！ろ槻晾镌谌ツ甑膯伪P銷售額，達(dá)到了令人咋舌的370億。

中海·領(lǐng)邸的銷售額，也高達(dá)282億。

放眼全國(guó)的豪宅項(xiàng)目，沒有任何樓盤在去年的銷售業(yè)績(jī)，能夠超過中海·順昌玖里和中?！ゎI(lǐng)邸。

中?！ろ槻晾锏膯蝺r(jià)，超過了17萬/平米，總價(jià)最低需要2500萬，總價(jià)最高將近6000萬。

中海·領(lǐng)邸在去年五次推盤，最低單價(jià)超過了13萬/平米，最高單價(jià)接近15萬/平米，總價(jià)都在千萬以上。

去年的上海樓市，全靠千萬豪宅撐起了場(chǎng)面，簡(jiǎn)直賣爆了。

十一弟查了下，去年，全國(guó)誕生了11個(gè)上百億銷售額的樓盤，上海獨(dú)占7席。

對(duì)于招商、保利、中海、華潤(rùn)幾家頭部房企來說，上海是必爭(zhēng)之地，并且要在豪宅項(xiàng)目上發(fā)力競(jìng)爭(zhēng)。

這次保利進(jìn)行的一項(xiàng)重要的人事調(diào)整，是把保利產(chǎn)研中心總經(jīng)理吳勁松，調(diào)到了保利上海公司擔(dān)任總經(jīng)理。

這是一項(xiàng)很有針對(duì)性的人事調(diào)動(dòng)。

吳勁松的職業(yè)履歷，一直在產(chǎn)品設(shè)計(jì)領(lǐng)域。

在出任保利產(chǎn)研中心總經(jīng)理之前，他還擔(dān)任過保利北京公司的設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人。

這次將其從集團(tuán)總部業(yè)務(wù)條線上的一把手，調(diào)任一線城市的封疆大吏，看重的就是吳勁松在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的能力與經(jīng)驗(yàn)。

開發(fā)銷售豪宅項(xiàng)目，除了地段和價(jià)格，最重要的就是產(chǎn)品力。

想要豪宅賣得出去，帶來溢價(jià)，必須在產(chǎn)品上有所作為。

相比剛需客戶，豪宅業(yè)主的眼光，可能更挑剔一些——

地段、價(jià)格、功能、品牌、審美、服務(wù)，每一個(gè)都是敏感因素。

把吳勁松調(diào)到上海，并讓他做了一把手——

可能就是在以豪宅主導(dǎo)的上海市場(chǎng)，保利想要盡快補(bǔ)上，或者強(qiáng)化在產(chǎn)品與設(shè)計(jì)上的能力。

在上海，開發(fā)銷售豪宅，將會(huì)是保利重點(diǎn)發(fā)力和競(jìng)爭(zhēng)的方向。

排名第二的中海，兇猛狠辣，在最核心的城市，與保利拉開了巨大差距。

今年，在樓市銷冠的位置上，保利恐怕坐得不那么穩(wěn)當(dāng)了。

最近，保利發(fā)布了2024財(cái)年的業(yè)績(jī)預(yù)告——

它預(yù)計(jì)去年的營(yíng)收規(guī)模將會(huì)下跌一成左右，降至3128億。

而凈利潤(rùn)，則會(huì)大跌近六成，減少到50億出頭。

頂著宇宙第一房企的光環(huán)，在銷售規(guī)模上，保利看似很風(fēng)光。

但如果是維持沒有利潤(rùn)的規(guī)模，其實(shí)疲于奔命、得不償失，因?yàn)橐惺芨咧苻D(zhuǎn)的巨大壓力。

這幾家頭部央企，真正賺錢的是華潤(rùn)、中海，而不是銷冠保利。

這兩家央企在上海、北京、深圳、杭州、成都等核心城市開發(fā)豪宅，利潤(rùn)肉眼可見。

保利疲于規(guī)模與高周轉(zhuǎn)，在利潤(rùn)追求上，一直力不從心。

當(dāng)規(guī)模擴(kuò)張受限，那就是時(shí)候刀刃向內(nèi)，提升效率，挖掘利潤(rùn)了。

與中海、華潤(rùn)的規(guī)模差距越來越小，盈利越來越弱，已經(jīng)不好交代了。

這次的區(qū)域合并與人事調(diào)整，是一個(gè)信號(hào)——

哪怕是行業(yè)一哥，危機(jī)感也已經(jīng)拉滿了。