樓市走向明朗！未來全國(guó)超40%的家庭，或?qū)⒚媾R“5大挑戰(zhàn)”

開頭先給大家說一組數(shù)據(jù)：根據(jù)央行的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，我國(guó)的城鎮(zhèn)居民住房擁有率已經(jīng)達(dá)到了96%，戶均1.5套，而且還有超過40%的家庭擁有兩套及以上住房。只有清楚了這組數(shù)據(jù)，你才能看懂接下來的內(nèi)容。

這幾年，國(guó)內(nèi)的樓市不斷調(diào)整，房?jī)r(jià)持續(xù)下行，剛開始，只是環(huán)京樓市以及三、四線城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，但到了2023年，像是北京、上海、深圳等大城市也撐不住了，紛紛加入房?jī)r(jià)下跌的隊(duì)伍，就拿上海和深圳來說，房?jī)r(jià)從最高位一路滑落，有些區(qū)域的房?jī)r(jià)跌幅已經(jīng)超過了30%，直到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)成為全國(guó)樓市的常態(tài)，不可否認(rèn)的是，當(dāng)下樓市大局已基本確定，繼續(xù)調(diào)整已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖虑榱恕?/strong>

在這樣的樓市背景下，對(duì)于那些手握一套房的家庭來說，影響并不大，反正手里就一套房，也不打算賣，也不靠它實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由，這套房子就是用來住的，漲跌也就那么回事，無非就是心理上有點(diǎn)波動(dòng)罷了。但對(duì)于全國(guó)超40%擁有兩套及以上住房的家庭來說可就不一樣了，樓市的調(diào)整，或?qū)⒆屗麄兠媾R“5大挑戰(zhàn)”。

首先是房貸壓力或?qū)⒃絹碓酱蟆?/strong>你要清楚，手握多套房，又是全款買的，這種人是非常少的，大多數(shù)都是貸款買的，而且，前幾年買房的人，基本都是和銀行簽訂的固定利率合同，雖然后來大多數(shù)人都調(diào)整成了浮動(dòng)利率，存量房貸利率也下調(diào)了，但也僅限于首套房，要是手里有兩套及以上住房，存量房貸利率下調(diào)對(duì)他們的影響非常有限，房貸壓力并不會(huì)明顯降低，相反，這幾年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不太好，降薪裁員的事情時(shí)有發(fā)生，這些事可不僅僅是發(fā)生在我們身上，也同樣會(huì)發(fā)生在他們身上，一旦遇上這些事情，房貸壓力或?qū)⒃絹碓酱笠簿筒浑y理解了，而且概率非常大。

其次是持房成本或?qū)⒃絹碓礁摺?/strong>手握兩套及以上住房的家庭，未來的持房成本只會(huì)越來越高，這是毫無疑問的，一方面，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、水費(fèi)等這些固定支出會(huì)隨著物價(jià)上漲而上漲，而另一方面，房地產(chǎn)稅也越來越近了，現(xiàn)在已經(jīng)開始試點(diǎn)，等試點(diǎn)結(jié)束，全國(guó)范圍內(nèi)征收房地產(chǎn)稅必然是遲早的事，等那個(gè)時(shí)候，手握兩套及以上住房的家庭，每年就會(huì)多支出一筆不小的費(fèi)用，持房成本肯定會(huì)明顯增加。

還有房屋出租或?qū)⒃絹碓诫y。對(duì)于北京、上海等這種人口流入的大城市來說，影響可能小一些，但對(duì)于大多數(shù)三、四線城市來說，人口流出嚴(yán)重，住房總量又多，租賃市場(chǎng)完全就是供大于求的局面，這個(gè)我比較有發(fā)言權(quán)，我在老家的縣城有套110平的小三居，前幾年還能租1500，現(xiàn)在1000都沒人租。另外，從2025年開始，會(huì)有大量的保障房、公租房、廉租房入市，價(jià)格大約是市場(chǎng)價(jià)的一半，這樣一來，就會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)造成很大的分流，房屋出租或?qū)⒃絹碓诫y。

另外就是房子的流動(dòng)性或?qū)⒃絹碓秸?/strong>這幾年，各地的二手房掛牌量激增，市場(chǎng)上的房子越來越多，再加上保障房、小產(chǎn)權(quán)房等各類住房形式的大量問世，購(gòu)房者的選擇范圍越來越大，另外，近年來，我國(guó)的城鎮(zhèn)住房擁有率近乎飽和，城鎮(zhèn)人均住房面積位居世界前列水平，新生兒出生率持續(xù)走低，人口老齡化不斷加劇，城鎮(zhèn)化發(fā)展水平愈發(fā)緩慢，這些因素疊加起來，未來那些擁有兩套及以上住房的家庭，想要把房子賣出去可就沒那么容易了，房子的流動(dòng)性只會(huì)越來越差。

最后就是學(xué)區(qū)房會(huì)越來越不值錢。過去多年，為了能讓孩子上名校，家長(zhǎng)們不惜花重金也要買名校附近的學(xué)區(qū)房，這就導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的價(jià)格被炒得非常高，那些手握兩套及以上住房的家庭，手里大概率會(huì)有學(xué)區(qū)房，可現(xiàn)在的情況變了，隨著教師輪崗、大學(xué)區(qū)以及搖號(hào)上學(xué)等多種新型上學(xué)方式的出現(xiàn)，這就意味著，即便買了學(xué)區(qū)房，也不一定能保證孩子就一定能進(jìn)名校，所以，在這些利空消息的影響下，學(xué)區(qū)房的價(jià)格大概率會(huì)越來越便宜，學(xué)區(qū)房會(huì)越來越不值錢。

綜上所述，樓市的長(zhǎng)期調(diào)整，必然會(huì)對(duì)擁有兩套及以上住房的家庭帶來諸多挑戰(zhàn)，比如我提到的這“5大挑戰(zhàn)”，對(duì)于這些家庭來說，是時(shí)候根據(jù)市場(chǎng)的變化，來合理調(diào)整資產(chǎn)配置了，避免陷入更深的困境，畢竟，現(xiàn)在的樓市大局已基本確定，閉眼買房就可以賺錢的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。對(duì)此，你怎么看？