前腳出利好，后腳就掛地，市區一宅塊約5120元/㎡起拍，能逆天改命？

不同于法拍房低價就能博得關注，溫州市區的土地市場明明很努力了，卻還是一灘死水。

上周，溫州市龍灣中心區單元C-07地塊被溫州經濟技術開發區城建發展有限公司以底價34300萬元競得，成交樓面價約8092元/㎡。

是的，還是熟悉的國企托底。

本以為龍灣中心區單元C-07地塊會是今年最后一宗出讓宅地，沒想到，近日龍灣又掛牌了一宗商住用地，即溫州市永強北片區瑤溪南單元12-G-03地塊。

該地塊起始價38810萬元，起始樓面價約5120元/㎡，預計12月26日出讓。兩宗地塊相距約2公里，樓面價卻相差近3000元/㎡，價格優勢明顯。

具體情況，一起看看。

地塊位于龍灣青山路，地塊南側是青山商業綜合體 （規劃中） 、青山學苑，周邊有桂語青瀾、青山公館等新盤待售。

值得一提的是，前不久該地塊所在區域龍灣瑤溪南片迎來重磅規劃，未來將沿青山路兩側打造商業商務集群，不僅改善了板塊整體城市界面，還將提升居民的生活品質。

地塊出讓面積26977.85㎡，容積率2.8，建筑面積75807㎡。其中住宅建筑面積≤69207㎡，兼容建筑面積≤6600㎡ （商業建筑面積≥3300㎡，商務金融建筑面積≤3300㎡） 。

地塊區位圖

地塊高品質住宅建設要求與此前出讓的第四代住宅地塊一致，具體如下：

按未來社區要求，可設置住宅空中花園綠化陽臺、小區景觀亭廊以及開放式風雨連廊。

套型面積大于140平方米的復式住宅，其客廳、起居室挑空部分層高大于4.2米且不大于6.4米時，且水平投影面積不大于30平方米的，單倍計算建筑面積。

但要注意，該地塊實際建設住宅和兼容商服的建筑面積之和≤53955 平方米，可享受高品質住宅相關政策。

地塊現狀圖

整體來看，這宗地塊還是不錯的，但周邊新房庫存高，未來競爭會很激烈。目前在售的有凱迪·南洋未來社區 （毛坯均價約1.7萬/㎡） ，但待售項目不少，如綠城桂語青瀾 （成交樓面價約9001元/㎡） 、榮釧1號 （成交樓面價約13586元/㎡） 、青山公館 （成交樓面價約14552元/㎡） 等。

不過本宗地塊約5120元/㎡的起始樓面價有一定價格優勢，產品也與上述項目存在差異，即便是未來開盤銷售，也有一定性價比。

不難發現，庫存高壓是當前樓市的一大痛點，也是今年溫州市區土地出讓數量驟減的主要原因。

今年4月，溫州市自然資源規劃局官網公布《溫州市區2024年度國有建設用地計劃供應宗地表》，其中涉宅用地有51宗，分布于鹿城、龍灣、甌海、生態園及海經區，合計宗地面積約197.22公頃（約2958畝）。

實際上，今年溫州市區截至目前出讓涉宅用地16宗，1宗待出讓，這與計劃供應數量有一定差距。不過，和2023年相比，成功出讓土地數量基本持平， 但掛牌數量減少。原因在于2023年市區有不少流拍、終止出讓的地塊。

2024年溫州市區已出讓/待出讓涉宅用地情況

可以看到，今年出讓土地基本0溢價，并且大多還是國企城投兜底。當然，國資兜底并不是政府土地出讓的本意，但無奈市場一片寒意，即便今年出讓土地中出現了偷面積、擴大空中花園面積等優勢條件，仍是僅有少數民企愿意拿地，為了不流拍，只能靠國資兜底。

所以，沒有意外的話，瑤溪南單元12-G-03地塊大概率也是國資兜底。具體結果，12月26日見分曉。

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