住房也有養(yǎng)老金：22城將試點(diǎn) 資金從何而來(lái)？

財(cái)聯(lián)社8月23日訊（記者 李潔）未來(lái)，住房也有養(yǎng)老金了。

圖為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部入口

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)在今日國(guó)新辦舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制，上海等22個(gè)城市目前正開(kāi)展試點(diǎn)。

其中，房屋養(yǎng)老金個(gè)人的賬戶(hù)通過(guò)繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金已經(jīng)建立，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府將公共賬戶(hù)建立起來(lái)。

事實(shí)上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸步入存量時(shí)代之際，房屋的維護(hù)與管理成為備受矚目的焦點(diǎn)。

“當(dāng)前我國(guó)針對(duì)房屋公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和改造，主要使用的是住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，由于我國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金一般來(lái)源于業(yè)主自行繳納，整體資金體量有限。”中指院分析師指出。

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院一份報(bào)告指出，目前，全國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金結(jié)余超過(guò)1萬(wàn)億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過(guò)百億元，但累計(jì)使用資金僅占累計(jì)歸集資金的10%左右，成都和深圳分別約為4%和5%，大量資金沉淀未有效利用，且單項(xiàng)使用率不均。

對(duì)此，上述中指院分析師認(rèn)為，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，截至2022年底，中國(guó)城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過(guò)30年房屋占比接近20%，需要維護(hù)、改造的老舊房屋占比快速提升，僅依靠住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金已經(jīng)難以滿(mǎn)足小區(qū)維護(hù)改造需求，亟需增量資金入場(chǎng)。

因此，房屋養(yǎng)老金制度的建立也將為房屋體檢、房屋保險(xiǎn)提供重要資金支持。

值得關(guān)注的是，本次住建部明確提到已經(jīng)在22個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)，而近期上海市提出今年先行在浦東等區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)，并在試點(diǎn)基礎(chǔ)上，明年全市推開(kāi)，整體來(lái)看，試點(diǎn)節(jié)奏明顯加快。

多位受訪分析師表示，房屋養(yǎng)老金制度的試點(diǎn)推進(jìn)無(wú)疑是一項(xiàng)重大的民生工程，不僅關(guān)系到廣大居民的居住品質(zhì)和安全，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義。

而外界最為關(guān)注的問(wèn)題之一是，房屋養(yǎng)老金的資金來(lái)源于哪里。

“針對(duì)房屋養(yǎng)老金，住建部提出試點(diǎn)的重點(diǎn)是把公共賬戶(hù)建立起來(lái)，而公共賬戶(hù)的資金來(lái)源也成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。按一定比例計(jì)提項(xiàng)目土地出讓金，維修資金的增值收益、財(cái)政補(bǔ)貼、創(chuàng)設(shè)配套金融產(chǎn)品等，或是重要探索方向。”上述中指院分析師稱(chēng)。

中銀證券分析師也認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金的資金來(lái)源或有業(yè)主繳存、財(cái)政補(bǔ)貼、維修資金增值收益結(jié)余等方式。

其中，以業(yè)主繳存為主的資金來(lái)源方面，根據(jù)2007年制定的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。未出售的物業(yè)，由建設(shè)單位交存。業(yè)主分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交的具體管理辦法由政府建設(shè)主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門(mén)制定。

財(cái)政補(bǔ)貼方面，寧波提供了一個(gè)樣本。2023年4月1日，寧波新版“房屋養(yǎng)老金”管理辦法出臺(tái)，規(guī)定了物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的設(shè)立、存儲(chǔ)、使用范圍、方式和程序、監(jiān)督管理等內(nèi)容。其中，對(duì)于補(bǔ)交物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的老舊小區(qū)給予財(cái)政補(bǔ)貼，具體繳存辦法為：按新建項(xiàng)目的60%交，剩下40%為政府補(bǔ)貼。

“預(yù)計(jì)房屋養(yǎng)老金制度將與個(gè)人養(yǎng)老金制度相似，由個(gè)人與公共賬戶(hù)構(gòu)成。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，第一支柱是公共維修基金，由全體業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)歸集和共同所有，進(jìn)入個(gè)人賬戶(hù)；第二支柱類(lèi)似企業(yè)年金，比如一定比例土地出讓金、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)，公共維修資金增值收益，公積金增值收益等進(jìn)入公共賬戶(hù)；第三支柱應(yīng)該是商業(yè)性質(zhì)房屋養(yǎng)老金，包括房屋綜合安全保險(xiǎn)以及商業(yè)性房屋養(yǎng)老補(bǔ)充等。

分析人士認(rèn)為，此次住建部表態(tài)后，房屋養(yǎng)老金制度的試點(diǎn)已邁出關(guān)鍵步伐，預(yù)計(jì)隨著試點(diǎn)的進(jìn)行，房屋養(yǎng)老金制度后續(xù)有望進(jìn)一步完善，未來(lái)將會(huì)推廣到更多城市，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)全新的發(fā)展格局。