沒等到漲房價(jià)，先等來了漲房租！

圖片來自i南山官方小程序。

”房子只是消費(fèi)品，租房同樣能過這一生?！?/strong>這是公司里一個(gè)正在計(jì)劃結(jié)婚買房的朋友的觀點(diǎn)。

近些年來，社交媒體上抱怨房價(jià)太高的聲音此起彼伏。而在這一輪的樓市調(diào)控中，人們的思想也開始逐漸轉(zhuǎn)變——

房子的投資屬性被剔除，居住屬性開始不斷被重視。

上周央媽也發(fā)布了二季度貨幣政策報(bào)告，報(bào)告中有關(guān)樓市調(diào)控周期的節(jié)點(diǎn)，央媽亦給出了明確的標(biāo)準(zhǔn)——租售比。

在筆者看來，租售比這一指標(biāo)開始被重視，正好也對應(yīng)了人們對房子居住屬性逐漸強(qiáng)調(diào)的變化過程。

畢竟，如果房子真的只是用來居住，那租房顯然就能夠滿足絕大部分的居住需求。

而在深圳長達(dá)3年的樓市下行周期中，伴隨著房價(jià)的下行，房租卻在不斷水漲船高。如今，我們或許正將迎接房價(jià)調(diào)控周期的最后一關(guān)。

漲房租？深圳早已“搶跑”

早在2023年，深圳就掀起了一波漲房租的熱潮。6月，早已在深圳推行的統(tǒng)租加速，一紙文件，就把白芒村統(tǒng)租事件送上各大新聞熱搜。

而在那次白芒村統(tǒng)租事件中，公眾尤為關(guān)注的一點(diǎn)，便是當(dāng)時(shí)微棠公寓對當(dāng)?shù)爻侵写遄夥康膬r(jià)格提升。

筆者曾經(jīng)實(shí)地前往做過調(diào)查，以白芒新村為例：

彼時(shí)村內(nèi)的農(nóng)民房單間（空房）租房價(jià)格大約在1000元左右，最低可能在800元。而一房一廳的價(jià)格則在1500元附近。

相較之下，村內(nèi)的一些私營公寓的租房價(jià)格，則在此價(jià)位的基礎(chǔ)上增加了200-300元不等，管理費(fèi)等雜費(fèi)也高出100-200元左右。

當(dāng)然，這樣的公寓整體裝修更好，也會配置空調(diào)、洗衣機(jī)等部分家具。

當(dāng)時(shí)，微棠公寓在當(dāng)?shù)叵蚍繓|給出的征收價(jià)格，則達(dá)到66-68元/平，這一價(jià)格已經(jīng)比村內(nèi)的私營公寓房租價(jià)格更高了。

這就意味著，如果當(dāng)時(shí)的統(tǒng)租改造能夠成行，日后落成的微棠公寓價(jià)格只會在66-68元/平的基礎(chǔ)上更高。

也就是說，諸如微棠公寓這樣的，帶有官方背景的集中式公寓，本身模式和其他市場房屋租賃企業(yè)并無本質(zhì)不同。但是，

他們都客觀上提升了租賃價(jià)格（相應(yīng)地也提供了更加優(yōu)質(zhì)的租賃環(huán)境和管理服務(wù)）。

除了安居微棠，還有其他掛以“安居”之名的市場化集中式公寓品牌。

去年2月，由深圳市安居集團(tuán)有限公司全資控股的，深圳市安居樂寓住房租賃投資控股有限公司成立，法人代表正是周柏新。

今年5月，安居樂寓品牌正式發(fā)布，而安居樂寓正是截至發(fā)布時(shí)，官方宣稱其已覆蓋深圳9個(gè)行政區(qū)，布局109個(gè)社區(qū)。

除了集中式公寓外，大量的保租房同樣對租金水平產(chǎn)生了沖擊。

深圳的保租房分為企業(yè)保租房和社會保租房。前者由官方審定的企業(yè)名單內(nèi)的企業(yè)申請，用于解決企業(yè)員工的住宿問題。

而后者，則由市場化的房源租賃企業(yè)申請，經(jīng)過審核后確定。社會保租房的最主要特征則是其租金水平為片區(qū)租金價(jià)格的9折。其中，片區(qū)的租金價(jià)格主要依據(jù)為深圳市官方發(fā)布的租金指導(dǎo)價(jià)。

而我們把目光看向社會保租房的名單，我們會發(fā)現(xiàn)名單內(nèi)的項(xiàng)目全部來自集中式公寓。

圖中僅為2024年南山區(qū)保租房房源，但其他區(qū)的社會保租房房源同樣來自市場化集中式公寓品牌

來自機(jī)構(gòu)方面的租金數(shù)據(jù)水平追蹤同樣證明了這一觀點(diǎn)。

根據(jù)克爾瑞長租的監(jiān)測，各城市機(jī)構(gòu)化長租房供應(yīng)量都處于上漲明顯階段。其中，尤以一線城市為甚。目前，深圳和上海的集中式公寓規(guī)模均已突破26萬間，其保租房比例均超過40%。

今年上半年，深圳的集中式公寓租金坪效開始呈現(xiàn)上漲趨勢：

上半年深圳集中式公寓租金坪效為3.65元/天/㎡，較2023年增加1.7%，較2021年增長10%。

伴隨深圳猛推保租房和市場化集中式公寓的大方向，深圳市整體的租金水平上升也就并不讓人意外了。

租金的上漲，結(jié)合自2021年以來深圳房價(jià)的一路下探，雙向奔赴之下，深圳整體租售比的提升也在意料之中。

“租售比”成樓市健康與否的官方標(biāo)準(zhǔn)

過去，有關(guān)深圳樓市健康與否的討論一直在持續(xù)。

有人說，開發(fā)商都在85折賣房，甚至在85折的基礎(chǔ)上再疊加一些花樣百出的促銷活動，這是樓市不健康的體現(xiàn)。

也有人說，現(xiàn)在深圳樓市，大多數(shù)民營房企全倒了，基本只剩下央國企還在苦苦支撐，這才是樓市不健康的表現(xiàn)。

現(xiàn)在，央媽告訴你，樓市健不健康，別的不需要看，只需要看租售比。

那么，現(xiàn)在深圳的租售比是多少呢？

根據(jù)很多市場數(shù)據(jù)來看，少部分熱門小區(qū)的小戶型已經(jīng)回升到2%，大部分小區(qū)的租售比則依然停留在1-2%的水平范圍內(nèi)。

我們姑且以2%計(jì)算，每年的租金上漲1.2%，租售比達(dá)到3%需要差不多35年！

當(dāng)然，央媽也說了兩個(gè)前提：

1）既定的購房成本

2）能夠保持年均租金的上漲

關(guān)于第一點(diǎn)，當(dāng)下的購房成本顯然還有繼續(xù)降低的空間。一個(gè)是LPR在美國降息預(yù)期下有望繼續(xù)降低，從而降低購房利率。

另一個(gè)則是當(dāng)下無論是新房還是二手房，都處于以價(jià)換量的階段，整體的房價(jià)下行顯然還會持續(xù)一點(diǎn)時(shí)間。

也就是說，實(shí)際的調(diào)整周期肯定不會到35年，官方市場也不可能容許我們出現(xiàn)當(dāng)年日本那樣的長期低迷。

今年4月，高盛國際投行機(jī)構(gòu)曾對我國房價(jià)見底的時(shí)間進(jìn)行了預(yù)測，其預(yù)測參考了美國和日本的房地產(chǎn)發(fā)展歷史：

美國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷2008年金融危機(jī)后，用了大約三年時(shí)間見底。日本則經(jīng)歷了長達(dá)十七年的調(diào)整期。

而高盛并未給出定論，只是說中國本輪房價(jià)已經(jīng)下調(diào)了40%，但只跌了一半，未來還將會繼續(xù)下跌40%。

如果考慮央媽，以租售比為基準(zhǔn)，那我們直接看深圳租售比最高的地區(qū)——羅湖。

羅湖區(qū)在上一輪上漲周期中，一直被認(rèn)為跑輸大盤，所有人買房都在往西買。那自然在這一輪的下調(diào)周期中，羅湖區(qū)也將會率先調(diào)整到位。

按照央媽口徑，這一輪房價(jià)下調(diào)的終點(diǎn)就是租售比重新回到一個(gè)合理的區(qū)間。

根據(jù)大咖深房團(tuán)的統(tǒng)計(jì)，8月以來羅湖的大部分片區(qū)掛盤價(jià)依然呈現(xiàn)下跌姿態(tài)，僅泥崗、寶安南、萬象城片區(qū)有小幅上漲。

而在上漲的小區(qū)中，我們可以選取上漲幅度最低的凱悅?cè)A庭（掛盤價(jià)環(huán)比上漲3%）作為參考。目前，凱悅?cè)A庭在貝殼上有6套放租，租金水平從4700-5300元不等。

這就是說，凱悅?cè)A庭小區(qū)的平均租售比大約在2.6%。

已經(jīng)非常接近3%。

從央媽的口徑來看，未來租售比將會提升至3%以上，租賃住房總的收益率也將高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率。

當(dāng)然，這個(gè)收益率和資產(chǎn)回報(bào)率的比較也有一個(gè)前提——長期保持1.2%的房租年均上漲率。

現(xiàn)實(shí)中，將有以下幾種情況會對租售比的上漲產(chǎn)生阻力：

一、租售不同權(quán)。

目前，深圳樓市租售不同權(quán)的情況，主要體現(xiàn)在教育資源的不均上。

現(xiàn)在深圳的中小學(xué)入學(xué)，依然采取積分制。在學(xué)校劃定的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，租房和買房的積分累計(jì)速度完全不同。在一些熱門學(xué)校的學(xué)區(qū)里，想要孩子確保進(jìn)入學(xué)校，只能買房，甚至要提前好幾年買房。

二、資產(chǎn)回報(bào)率中的持有成本

深圳房產(chǎn)的持有成本，目前來看主要以物業(yè)費(fèi)為主。長期來看，房產(chǎn)稅則是懸在頭上的一把利劍。

第二點(diǎn)還好說，雖然長期來看，房產(chǎn)稅會對租金和房價(jià)都產(chǎn)生一定影響。但目前業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房產(chǎn)稅并不會馬上在深圳落地。

過去幾年，深圳開始著手政治租房市場亂象，推出保租房，鼓勵(lì)集中式公寓，間接提升了市場租金水平。

而伴隨著房價(jià)的持續(xù)下行，將租售比拉升至合理水平的最后阻礙或許只剩下平衡區(qū)域教育資源，和合理改善入學(xué)積分制度上。

這也將是本輪深圳樓市調(diào)控周期的最后一關(guān)。