合肥24年7月新房市場(chǎng)：新房以價(jià)換量，土拍攬金51億

一月一更新合肥新房最新成交數(shù)據(jù)，在這里，讀懂合肥樓市，了解合肥新房最新發(fā)展情況！

一、合肥2024年7月整體新房?jī)r(jià)格

1、2024年7月合肥新房整體成交情況與均價(jià)

合肥市區(qū)本月市區(qū)住宅成交均價(jià)為1.99萬(wàn)元/平方米，環(huán)比有所上漲。成交面積為2.13萬(wàn)平方米，住宅成交套數(shù)為2539套（含人才公寓）。

2、2024年7月合肥濱湖等各區(qū)域新房成交均價(jià)地圖

本月全市各個(gè)區(qū)域新房成交均價(jià)方面，政務(wù)區(qū)3.3萬(wàn)元，濱湖區(qū)是2.56萬(wàn)元。其次是經(jīng)開(kāi)區(qū)2.52萬(wàn)元，包河區(qū)2.47萬(wàn)元。

合肥市區(qū)各區(qū)最新新房?jī)r(jià)格排行

蜀山區(qū)（含運(yùn)河新城板塊）2.18萬(wàn)元，高新區(qū)2.01萬(wàn)元，廬陽(yáng)區(qū)均價(jià)1.79萬(wàn)元。瑤海區(qū)新房?jī)r(jià)格1.96萬(wàn)元，新站區(qū)新房?jī)r(jià)格最低為1.27萬(wàn)元。

本月主要受各區(qū)人才公寓上市銷售，價(jià)格較低，拉低了整體新房?jī)r(jià)格。例如新站區(qū)7月份毓德雅苑人才公寓，集中備案1220套，網(wǎng)簽金額3.37億元，據(jù)說(shuō)全部轉(zhuǎn)為安置房。

作者簡(jiǎn)介：我是合肥買房參謀吳哥，211大學(xué)畢業(yè)， 十余年房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，了解合肥買房（補(bǔ)貼與貸款等）政策、城市規(guī)劃與學(xué)區(qū)，熟悉全合肥在售新房與2009年后交付的二手房小區(qū)，成功指導(dǎo)數(shù)千名購(gòu)房者在合肥高效安心置業(yè)。

本文為“合肥買房參謀”公眾號(hào)原創(chuàng)的內(nèi)容資訊。文末有合肥買房系列資料包，可免費(fèi)領(lǐng)取。

吳哥每月寫一篇合肥新房與二手房市場(chǎng)分析月報(bào)不斷更，涵蓋合肥新房成交量、價(jià)格、土拍、政策情況，市場(chǎng)剖析點(diǎn)評(píng)，與合肥各個(gè)區(qū)域新房?jī)r(jià)格等內(nèi)容，歡迎長(zhǎng)期持續(xù)關(guān)注。

3、2024年7月份合肥新房供需情況與成交格局

本月合肥住宅市場(chǎng)供應(yīng)量為21.15萬(wàn)平方米，成交19.53萬(wàn)方，整體供需平衡。本月共計(jì)16次推售，房源推售1505套，整體認(rèn)購(gòu)率15%。

截至2024年7月底，合肥新房庫(kù)存量降至19367套，實(shí)現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月下降，自去年9月以來(lái)再次低于2萬(wàn)套的庫(kù)存量。

當(dāng)前的去化周期約為10.63個(gè)月，較之前有所縮短。月均銷售速率顯示，合肥新房月均供應(yīng)1909套房源，而新房成交1820套，供應(yīng)略大于需求，整體市場(chǎng)保持穩(wěn)定。

新房主力成交面積段集中于120平米及以上，占比48%；總價(jià)段200-280萬(wàn)占比33.4%，合肥新房市場(chǎng)目前剛改與改善特征明顯。

4、2024年1-7月行住宅成交情況匯總

2024年1-7月份合肥市區(qū)新房總供應(yīng)129.9萬(wàn)平米，成交129.7萬(wàn)平米，成交均價(jià)2.20萬(wàn)元/平米。

二、合肥最新地產(chǎn)政策方面

本月沒(méi)有出臺(tái)買房相關(guān)直接刺激政策與降息等措施。主要有小的政策改進(jìn)：

高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、新站區(qū)三大開(kāi)發(fā)區(qū)明確購(gòu)買新建商品住房的購(gòu)房者，享受房屋成交價(jià)2%的購(gòu)房補(bǔ)貼，區(qū)別于包河區(qū)蜀山區(qū)等區(qū)域階梯式1%到2%，一步到位。

三、合肥土拍情況

7月30日上午，合肥市土地市場(chǎng)迎來(lái)一場(chǎng)重要拍賣。共計(jì)10宗（含肥西一塊）涉宅用地成功出讓，總面積約516畝，總成交額高達(dá)約51.39億元。

按照合肥市最新發(fā)布的《優(yōu)化調(diào)整建筑工程容積率計(jì)算規(guī)則等相關(guān)規(guī)劃管理要求的通知》，這些新拍土地將為合肥新房市場(chǎng)帶來(lái)重大利好。
根據(jù)新規(guī)，陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)的計(jì)容規(guī)則放寬，社區(qū)公共休閑空間得到擴(kuò)展，同時(shí)對(duì)車位、綠地率、住宅面寬等指標(biāo)設(shè)定了下限。特別是陽(yáng)臺(tái)面積全屋建面的20%內(nèi)只算一半面積，層高基準(zhǔn)提升至3.9米，復(fù)式住宅可設(shè)置不超30%的挑空，極大提高了得房率。

此舉意味著購(gòu)房者將獲得更多實(shí)際居住空間，增強(qiáng)了這些新拍土地未來(lái)在新房市場(chǎng)上的吸引力。

四、吳哥對(duì)新房市場(chǎng)綜述：

2024年7月，合肥新房市場(chǎng)呈現(xiàn)量漲價(jià)跌的局面，共成交新房2539套，表面看起來(lái)成交量上漲不少，但其中包括了人才公寓的交易，這一部分極大地增加了新房的網(wǎng)簽數(shù)量。

特別是新站區(qū)的人才公寓毓德雅苑項(xiàng)目，單月成交面積占比高達(dá)44.9%。扣除掉這些人才公寓成交量后，實(shí)際真正意義上的新房銷售量是減少的。

當(dāng)下合肥新房市場(chǎng)，不少新房迫于銷售壓力以價(jià)換量，尤其以合肥新房最卷板塊—淝河板塊新房九子競(jìng)爭(zhēng)最為激烈。

目前，板塊內(nèi)已有6個(gè)主力樓盤在售，另有3個(gè)新房項(xiàng)目即將上市，包括中海、棠悅風(fēng)華、中交等，競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品類型涵蓋剛需到改善多種需求。

1-7月，淝河板塊在售的六大主力樓盤月均銷售為33套，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化狀態(tài)。開(kāi)發(fā)商們?yōu)榱宋蛻簦粩嗤脐惓鲂拢罱K，價(jià)格仍是決定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素。

7月份就有一位購(gòu)房者找吳哥購(gòu)買的淝河板塊新房，享受到非常大的折扣力度。因?yàn)橛行潜P持續(xù)銷售，價(jià)格都比之前便宜，但是售樓處有防備心，不敢直接告訴客戶底價(jià)，怕套價(jià)維權(quán)，雙方還沒(méi)進(jìn)入談判階段就黃，通過(guò)我們介紹的，則可以放心大膽的給到底價(jià)。

五、附最新合肥各個(gè)區(qū)域新房總價(jià)區(qū)間

很多新手買房，對(duì)合肥整體新房市場(chǎng)不了解，大家可以根據(jù)自己的總價(jià)區(qū)間，可以對(duì)號(hào)入座快速鎖定意向區(qū)域。

合肥新房市場(chǎng)區(qū)域分化嚴(yán)重，階梯性的房?jī)r(jià)格局進(jìn)一步強(qiáng)化。合肥逐步形成了從80萬(wàn)到2000萬(wàn)新房總價(jià)區(qū)間的市場(chǎng)臺(tái)階格局。

目前合肥新房?jī)r(jià)格高地是濱湖區(qū)省府板塊，普遍總價(jià)400-2000萬(wàn)總價(jià)，未來(lái)用用新盤總價(jià)都會(huì)提高到500萬(wàn)起步，其次是金融板塊普遍250萬(wàn)-400萬(wàn)，未來(lái)新盤門檻總價(jià)都會(huì)提高到350萬(wàn)起步，新出的高端新盤，價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到千萬(wàn)級(jí)別。

高新區(qū)在售樓盤不多，總價(jià)區(qū)間是280-450萬(wàn)，萬(wàn)科新盤總價(jià)190萬(wàn)起步；包河區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、蜀山區(qū)（不含運(yùn)河新城板塊）整體總價(jià)區(qū)間是220-400萬(wàn)之間，蜀山區(qū)運(yùn)河新城板塊是140-220萬(wàn)之間；

廬陽(yáng)區(qū)總價(jià)區(qū)間在150-350萬(wàn)之間；瑤海區(qū)的總價(jià)區(qū)間在180-270萬(wàn)之間；新站區(qū)總價(jià)區(qū)間在105-220萬(wàn)之間，有些樓盤還可以分期，而且有已經(jīng)交付的精裝現(xiàn)房銷售。

三縣當(dāng)中肥西較遠(yuǎn)區(qū)域價(jià)格是100萬(wàn)左右可以上車，挨著合肥市區(qū)的總價(jià)在160-320萬(wàn)之間；肥東與北城新房總價(jià)區(qū)間在80萬(wàn)起步到200萬(wàn)之間。

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