貼錢放貸，銀行變卑微了

1、百萬房貸，銀行倒貼1萬多

個人從銀行貸款150萬買房，能拿到1萬多的房貸返點。這樣的事情你聽說過嗎？

上海購房人蔡娜看了兩年多的房子，終于在今年6月份看中了一套決定入手，在即將簽按揭的節(jié)骨眼，一位朋友突然在閑聊時告訴她，可以跳過房產(chǎn)中介，直接在銀行做貸款，銀行會按照貸款總額的比例，給予她數(shù)千至上萬元的“返點”。

通過朋友提供的渠道，蔡娜竟然真的拿到了0.8%的返點，金額為10500元。“按理來說，這筆錢是給房產(chǎn)中介公司的，卻意外到了自己賬戶，相當于白得?！辈棠炔粺o欣喜地說。

在蔡娜的印象里，早年想要從銀行貸大額款項，不僅有嚴格的信用資質(zhì)審核，還要提交收入流水，填寫抵押物、擔保人等，過五關(guān)斬六將，還不一定能貸得下來。如今貸款不僅容易了，銀行還倒貼錢，這令她不禁發(fā)出了“時過境遷”的感慨。

「市界」調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在上海、成都、深圳、蘇州、杭州、蕪湖等地，都有網(wǎng)友分享過貸款買房獲返點的經(jīng)歷。在小紅書上以“貸款返點”為關(guān)鍵詞搜索，能涌現(xiàn)出不少類似“百萬貸款返點9000元”“上海買房省下一筆錢”的貼子。

▲（小紅書截圖）

不同地區(qū)、不同銀行的返點比例有所不同，比如：上海某國有大行可返到貸款總額的0.6%、股份行可返0.7%；成都可返1.2%；蘇州可返1.5%……也就是說，以100萬房貸為例，對應返點金額為6000元到15000元不等。

值得注意的是，大多數(shù)購房者不是與銀行貸款業(yè)務(wù)員直接對接的，“如果試圖找業(yè)務(wù)員咨詢此事，得到的都會是否定答案，只能碰一鼻子灰?！辈棠确Q，“銀行有規(guī)定，是不能公開返點給個人的?！?/p>

受限于此，購房者只能通過居間人來協(xié)助完成返點事宜。這些居間人身份要么是房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員，要么是收取服務(wù)費的房貸規(guī)劃咨詢機構(gòu)，要么是其它有銀行內(nèi)部關(guān)系的人士。

「市界」聯(lián)系到了一位在房產(chǎn)機構(gòu)就職的居間人王濤，對方自稱是幫銀行的朋友介紹貸款客源，不收費用。具體操作方式是，由他帶領(lǐng)購房人去銀行簽按揭，銀行放款后，返點將以現(xiàn)金的形式打給購房者。

“現(xiàn)在誰賺錢都不容易，背上房貸就更要省吃儉用了。能薅一點兒是一點兒?！蓖鯘Q。

在業(yè)界，銀行貸款返點并不是什么新鮮事，只不過以前都是由銀行返給中介，很多購房者并不知情。一位房地產(chǎn)銷售表示，無論是新房還是二手房，每交易成功一個單子，放貸銀行都會返點一定金額給公司，具體多少不清楚，但肯定是有。“而且錢全被公司給拿走了，我們個人是拿不到的?！?/p>

“正因如此，最近很多購房者得知這筆錢能返到自己手里，自然會特別留意?！蓖鯘Q。據(jù)他透露，他把返點過程以編故事的形式發(fā)在社交媒體上，最近已經(jīng)有四位購房人私信他并辦理成功了。

2、隱秘操作，面臨違規(guī)風險

跳過房產(chǎn)中介直接拿返點雖然聽起來很美好，但實際操作起來并不容易。

原因在于，房貸返點是存在一個利益鏈條的。正如前述房地產(chǎn)銷售所講，銀行在發(fā)放房貸時，為了吸引更多的業(yè)務(wù)，往往會給予某些中介公司一定比例的回扣，并和大型中介公司簽長期合作協(xié)議。受到回扣利益的驅(qū)使，房產(chǎn)中介們會在公司的要求下，為客戶推薦合作關(guān)系更密切、返點更高的銀行。

而一旦客戶自己和銀行放貸方搭上線，就意味著他們將直接從中介嘴里奪食。

包括蔡娜在內(nèi)，多位購房者向「市界」講述了遭中介百般阻撓的經(jīng)歷?！八麄円再Y金監(jiān)管、風險控制為由，給我壓力?！辈棠确Q，說是自己辦貸款容易出簍子，房東也擔心購房人弄個假批貸騙過戶。“大概率沒一個房東能接受這種情況?！狈慨a(chǎn)中介警告她說。

另有購房者稱，中介一聽自己要單獨找銀行貸款，直接黑了臉。更有甚者，赤裸地要求購房者把拿到的銀行返點，轉(zhuǎn)賬給房產(chǎn)中介。

王濤直言，房產(chǎn)中介無權(quán)強迫客戶選擇自己指定的銀行。而且辦理貸款后續(xù)需要中介配合提供的資質(zhì)材料，房產(chǎn)中介也必須配合，否則就屬于失職，客戶有權(quán)向消保委投訴。他還稱，前不久上海有過投訴，所以房產(chǎn)中介才變得沒那么強勢，客戶也就有了“脫身”的機會。

“脫身”只是第一步，購房者要想達到返點目的，更重要的一步是尋找到靠譜的居間人。

“沒有銀行人敢跳出來明目張膽做這個事情。”蔡娜稱。「市界」在與數(shù)名居間人交流的過程中也發(fā)現(xiàn)，屏幕對面的每個人都異常謹慎。他們會先問清楚購房者的貸款金額、貸款區(qū)域、貸款中介等細節(jié)，生怕所謂購房人是“釣魚執(zhí)法”的相關(guān)人士。

王濤還道出一個關(guān)鍵信息點：常規(guī)來看，銀行給中介機構(gòu)的返點，走的是銀行內(nèi)部的公司財務(wù)。而銀行給到購房者個人的返點，是信貸經(jīng)理自掏腰包。

也就是說，信貸經(jīng)理藏在幕后的這一隱秘操作，既冒著違規(guī)的可能，又要生生賠上真金白銀。他們?yōu)楹我b而走險？

“還不是被貸款業(yè)績給逼的。”一位居間人稱?！艾F(xiàn)在市場環(huán)境不好，銀行的貸款放不出去。有限的貸款都被大型銀行搶走了，更多中小銀行、或是銀行分部的信貸員根本完不成業(yè)績目標，只能通過讓利割肉的方式拉客?！?/p>

這與幾年前，購房者求著銀行貸款的情形形成鮮明對比。據(jù)經(jīng)濟觀察報，2021年，北京、上海、廣州等地區(qū)銀行排隊放款普遍要等2至4個月時間，有購房者要想盡快辦理按揭，還需要找關(guān)系花錢“打點”。

時隔三年后，信貸雙方的地位來了個大對調(diào)。銀行身份變卑微了，背后是全行業(yè)苦惱已久的房貸焦慮。

據(jù)各大行年報數(shù)據(jù)，截至2023年年末，六大國有銀行住房貸款（按揭貸）余額合計約26萬億元，較上年末減少超5000億元。其中，作為個人住房貸款大戶的建設(shè)銀行，規(guī)模一年下降超930億元。

對此，多家銀行將個人住房貸款余額下降原因歸結(jié)于，房地產(chǎn)市場調(diào)整和提前還款規(guī)模有所增加。

另據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，與去年同期相比，今年5月的房貸總額下降了70%。目前，各城市出臺了降首付、取消利率下限、公積金利率下調(diào)等積極政策刺激房地產(chǎn)市場。與此同時，部分銀行機構(gòu)推出氣球貸（指先歸還貸款利息，最后一期一次性償還本金）、雙周供、輕松還等新型房貸產(chǎn)品，試圖減輕消費者還貸負擔。

“但短期內(nèi)，缺貸潮仍是壓在各銀行打工人頭頂?shù)囊蛔笊健４笊揭蝗詹灰疲瑸閾屬J而催生出的返點等手段還會層出不窮。”大型房產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)經(jīng)理王偉稱。

3、曾遭叫停，如今卷土重來

針對購房人自辦貸款拿返點的現(xiàn)象，房產(chǎn)中介心里也有無奈。

“客戶能否拿到返點是其次，畢竟那筆錢無論如何也落不到我們手里。我們只是按公司的規(guī)定辦事?！蓖鮽ハ颉甘薪纭固寡??！拔液ε碌氖强蛻糇约翰皇煜ち鞒蹋f一批貸一直下不來，導致后續(xù)交易真出問題。”

據(jù)他回憶，前不久，有一位客戶由于想讓銀行盡快放貸，提供了虛假材料，最后審批沒過，給急于交易的房東造成損失，“聽說公司最后還賠了錢?！?/p>

在中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜看來，的確存在一部分購房者，核心訴求是獲得更多的貸款額度、更快的審批速度等，為了達到目的，該人群在貸款過程可能會出現(xiàn)騙取貸款等欺詐行為，進而給銀行業(yè)務(wù)和信貸安全造成隱患。

來自北大匯豐智庫的一組數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)正在從銀行的優(yōu)質(zhì)行業(yè)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣假J款發(fā)生率較高行業(yè)之一。

2020年之前，各銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款占比基本穩(wěn)定在10%以下，2020年之后逐漸提升，其中招商銀行在2023年中報披露信息顯示房地產(chǎn)業(yè)占不良貸款余額已經(jīng)達到40.4%。

「市界」翻閱過往報道發(fā)現(xiàn)，早在2010年1月，中國銀行業(yè)協(xié)會就下發(fā)過《關(guān)于規(guī)范做好個人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)維護市場秩序的自律共識的通知》，全面叫停房地產(chǎn)交易中介返點。彼時，叫停的背景，正是某些銀行為了爭奪房貸客戶，擴展業(yè)務(wù)資源，競相提高支付給中介的“返點”回報，“返點”比例約在總按揭金額的0.5%至1.5%之間，最高甚至可以達到2%。

鑒于“返點”的大肆流行擾亂了正常市場秩序，影響了銀行信貸安全和房貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，上述通知要求，各銀行自2010年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對稱、純粹業(yè)務(wù)介紹的“返點”費用。

自那以后，返點行為不再被銀行和中介大張旗鼓的公開，但始終以一種默認行規(guī)的形式存在著。

如今，返點再有卷土重來之趨勢，而且從中介向個人購房者蔓延，有金融政策專家稱，這有必要引起監(jiān)管機構(gòu)的注意，并采取相應措施來重新規(guī)范市場，確保銀行和相關(guān)中介等機構(gòu)在合理合法的信貸條框內(nèi)行事。

事實上，已經(jīng)有身處其中的守規(guī)者，在無形中成為了受害者。

一位地方銀行的信貸業(yè)務(wù)員向「市界」哭訴稱，“我知道有些同事在暗暗給中介或購房者返點，而我們普通業(yè)務(wù)員沒有給出任何費用，所以單子很難搶得到?！彼硎?，本來銀行人的生存狀況已經(jīng)很難了，每天要被貸款指標逼瘋了?！叭绻腥嗽侔炎约旱膾甑哪屈c錢拿出來返點，造成的結(jié)果只能是同行間越來越卷，實在沒有必要。”

站在銀行生存角度，多位金融從業(yè)人員建議，可從以下方面應對缺貸潮，包括：降低存量房貸利率，減輕購房者還款壓力；加強風險管理，確保貸款資金安全有效使用；優(yōu)化信貸政策和服務(wù)效率，及時響應和滿足客戶貸款需求等。此外，政府和監(jiān)管機構(gòu)可通過政策引導和支持，促進銀行增加貸款投放，幫助緩解缺貸問題。

（文中蔡娜、王濤、王偉為化名）