防跌防爛尾防降標，現在買房還要防保障房？

據說廣州首套房貸利率最低可以做到3%了，這與最高峰5.8%，甚至6%相比，幾乎打對折，相當于月供和30年房貸利息省了一半。

但為什么還有不少買家猶猶豫豫？

昨天，有位粉絲私信問，現在買房除了防跌、防爛尾、防減配降標之外，是不是還得防著保障房？

我覺得他說的這種配售型保障房還挺新鮮的，就想拎出來說一說。

目前廣州中心城區的部分配售型保障房項目，如下：

7月10日，廣州有5個配售型保障房開工了。好巧不巧，其中就有兩個項目在這位粉絲最近看房的天河東和海珠濕地板塊附近……

按照粉絲的思路，原先他考慮的可能是地段、價格、小區配套的學校，還有區域未來的上升空間這些因素，現在突然冷不丁多出個“配售型保障房”，完全打亂了他的陣腳。

用他的話說就是，誰不想自己小區旁邊出地王，誰又想自己樓盤附近有打五折出售的保障房呢？

什么是配售型保障房？可以看下面的截圖。

△來源：廣州天河發布

不得不說目前這個節點還挺微妙的，上半年很多救市大招應出盡出了，年中沖刺大促也收官了。進入七八月的淡季，保障房新物種開工了。

雖說保障房和商品房原本就是兩條平行線，但如果量足夠大的話，就會聯動到商品房市場

來自克而瑞的數據，截至6月底，全市商品住宅存量面積為1167.8萬㎡，去化周期約21.27個月。

按道理說，廣州計劃5年約1萬套配售型保障房的量，不會對整個市場造成沖擊。

只不過，在目前新房扎堆的天河東和海珠中，也有兩個項目開工，就會有部分原本打算買郊區的買家被分流。

所以，配售型保障房的價格大概率影響不到周邊商品房的價格，但市場的蛋糕會被做得更大，如果顧客的數量未增加，市場的競爭就會更加激烈啦。

這位粉絲還有一個腦洞比較大的問題，相信也是大家都比較關心的，那就是如果我有購買資格，可以買嗎？

畢竟，價格可能只要周邊商品房的一半。

△配售型保障房戶型設計

目前廣州還未出臺配售型保障房的相關申購細則，因為現在還未到售賣的階段，房子剛剛動工。而國內已經有類似房源出售的城市，則有規定家庭的年收入范圍等。

最重要的一點，這類房子會封閉起來，只在內部流轉。未來買家想退出的話，只能將房子賣回給政府，不能自由上市交易。

所以，這類房子擁有居住的所有屬性，可以入戶上學，但就不具備金融屬性，是真正的“房住不炒”。

可以拿來做類比參考的，就是廣州2008年前后推出過的限價房。

如保利西子灣和萬科新里程等項目。房子發售的時候，售價約為市價的七折，五年后可以轉售，但房子增值部分70%的收益部分必須歸政府所有。

當時的限價房，成為部分預算不多買家的一種選擇。不過，由于房子的增值會被打折，不及商品房多，因此也會導致業主未能最大化享受到樓市上升時期帶來的紅利，他們之后向上置換的通道會比商品房的業主窄。

當然，廣州推出首個限價房是在2007年底、2008年初發售，后面經歷的基本都是房地產市場的上升期。

現在2024年開工的這批配售型保障房，大概2025-2026年發售。未來的商品房能否走出一個增量的市場，還比較難說。

因此，只能說無論商品房還是保障房，除了價格是關鍵因素，最終人們會不會埋單，也逃不了供求關系和“買漲不買跌”這些經濟規則的影響。

與其說現在買房要避開保障房，更應該要避開的是商品房扎堆，但房價卻無法做加法的區域。